제주지방법원 2025타경8083. 제주시 해안동 열린곶해안 103동 301호, 전용 49.48㎡ 다세대주택입니다. 감정가 196,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 96,040,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 가격표만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 할인율보다 301호 점유자의 보증금 확인입니다.
등기상 말소기준은 2022.07.25 설정된 대정농업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.04.09 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 가압류 6건과 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 양용석의 전입일은 말소기준보다 앞선 2019.03.27입니다. 보증금과 확정일자 정보가 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8083 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 해안동 2348 열린곶해안 제103동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 해안마을북길 5-9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.48㎡ · 지하1층/지상4층 중 3층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2017.11.03 · 열린곶해안 19세대 |
| 소유자 | 호황건설주식회사 (2018.12.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 96,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 526,546,509원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
2017.11.20 설정됐던 한라신용협동조합의 채권최고액 2,990,000,000원 근저당권은 2021.08.18 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.07.25의 대정농업협동조합 근저당권이며, 2023.10.30 이후 등기된 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차·점유 현황 — 본건 301호가 핵심
현황조사상 임차·점유 관련 신고는 4명이며 보증기관 대위·승계 신고는 0건입니다. 호실 표기상 본건 301호 관련자는 양용석이고, 나머지는 101호와 401호 조사내역입니다.
| 성명 | 호실 / 용도 | 전입·등록일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 하늘땅 | 103동 101호 · 사무실 | 2019.04.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 양용석 | 103동 301호 · 본건 | 2019.03.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 현영숙 | 103동 401호 | 2017.11.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이지호 | 103동 401호 | 2021.03.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
양용석의 전입일은 말소기준일인 2022.07.25보다 앞서지만, 전입일만으로 인수액을 확정할 수는 없습니다. 보증금·실제 점유·계약관계·확정일자·배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다. 현재 자료로는 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 인수액 산정 불가가 정확한 결론입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 48.0%, 신뢰도는 제한적
확인된 동일면적 거래는 전용 49.48㎡, 2024.02, 2층의 200,000,000원 1건입니다. 현재 최저가는 이 거래금액의 48.0%입니다. 다만 비교 표본이 한 건뿐이고 거래시점도 2024.02이므로, 해당 금액만으로 현재 시세와 가격 추세를 확정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.02 | 49.48㎡ | 2 | 200,000,000원 | 48.0% |
④ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,720원 |
| 2. 근저당권 · 대정농업협동조합 | 600,000,000원 | 93,911,280원 |
| 3. 가압류 · 오희부 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정남욱 | 526,527,066원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 유원엔텍 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 황보숙자 | 84,499,540원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 유진건설 주식회사 | 15,400,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 태림기업 | 74,255,138원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,660,681,744원 중 93,911,280원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,566,770,464원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이나, 301호 점유자의 보증금이 미상인 상태이므로 실제 인수액 확정치로 볼 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 96,040,000원 | 93,911,280원 | 1,566,770,464원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 67,228,000원 | 65,617,896원 | 1,595,063,848원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 47,059,600원 | 45,812,527원 | 1,614,869,217원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가는 67,228,000원과 47,059,600원으로 낮아지지만, 대항력 있는 임차보증금이 확인될 경우 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 회차별 최저가만으로 투자수익을 계산하지 말고, 본건 301호의 임대차 원본 확인을 선행해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 해안동 무수천계곡 북동측 인근으로, 전·단독주택·공동주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕, 지하1층·지상4층이며 사용승인일은 2017.11.03입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2,446㎡ 자루형 평지로 남측 약 6m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 307,200원/㎡이며 지목은 대입니다.
- 이용상태. 본건 용도는 다세대주택이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 301호 임대차계약 확인. 양용석의 보증금·계약일·점유 여부·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 확인합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 미배당 임차보증금과 명도·체납관리비를 더해 실질취득가를 계산합니다.
- 명세서 문구 재확인. 명시 인수권리 없음과 임차인 현황이 양립하는 이유를 집행기록과 매각물건명세서 원본에서 확인합니다.
- 호실 구분. 101호·401호 조사내역과 본건 301호의 점유관계를 분리해 확인합니다.
- 실거래 보강. 2024.02의 200,000,000원 거래 한 건 외에 인근 다세대와 최근 거래를 추가 확인합니다.
- 현장 상태. 내부 관리상태·누수·난방·승강기·다락 여부와 실제 이용상태를 현장에서 확인합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·전입세대확인서를 직접 대조합니다.
맺으며 — “반값” 판단은 보증금 확인 뒤에
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준 근저당권 이후 가압류 6건과 경매개시결정은 소멸하고, 법정지상권이나 명시된 인수권리도 없습니다. 최저가 96,040,000원은 확인된 실거래 200,000,000원의 48.0%입니다.
하지만 본건 301호에는 말소기준보다 앞선 2019.03.27 전입자가 있고 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크다면 실질취득가는 낙찰가가 아니라 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 현재 결론은 등기상 후순위 권리는 소멸, 가격은 낮지만 실질 인수액은 미상입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 양용석의 임대차 보증금을 확인할 수 있느냐입니다.
