제주지방법원 2025타경8083. 제주시 해안동 ‘열린곶해안’ 103동 4층 401호, 전용 49.48㎡ 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 다세대주택이며 다락을 포함해 평가했습니다. 감정가 245,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 120,050,000원으로 내려왔습니다.
등기 권리만 보면 말소기준은 2022.07.25. 설정된 대정농업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 가압류 6건과 경매개시결정 2건은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 후순위 등기가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다. 특히 대상 401호의 현영숙은 2017.11.13., 이지호는 2021.03.03. 전입으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8083 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 해안동 2348 열린곶해안 제103동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 해안마을북길 5-9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.48㎡ · 지하1층/지상4층 중 4층 · 다락 포함 평가 |
| 소유자 | 호황건설주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 120,050,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 526,546,509원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 사용승인 | 2017.11.03 |
| 단지 규모 | 열린곶해안 · 19세대 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 미확정
2017.11.20. 설정된 한라신용협동조합 근저당권 2,990,000,000원은 2021.08.18. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2022.07.25. 대정농업협동조합 근저당권 600,000,000원이며, 이 근저당권은 2025.04.09. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 가압류 6건과 임의·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 대상 401호 2명, 보증금 미상
현황조사에는 같은 103동의 101호·301호·401호 점유자가 함께 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 기재 점유자는 총 4명입니다. 이 사건 주소인 401호 관련 점유자는 현영숙·이지호 2명입니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 하늘땅 | 103동 101호 · 사무실 | 2019.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 양용석 | 103동 301호 | 2019.03.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 현영숙 | 103동 401호 | 2017.11.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이지호 | 103동 401호 | 2021.03.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 대항력을 최종 확정할 수는 없습니다. 실제 임대차계약, 보증금, 점유 지속 여부, 확정일자 및 배당요구를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 60% 할인처럼 보이지만 표본은 1건
열린곶해안 전용 49.48㎡의 확인된 실거래는 2024.02. 2층 200,000,000원 1건입니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 200,000,000원이며, 현재 최저가는 이 금액의 60.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 49.48㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.48㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
가격 수치만 보면 최저가 120,050,000원은 최근 실거래보다 낮습니다. 그러나 거래 표본이 1건뿐이고, 거래 시점은 2024.02.입니다. 더 중요한 점은 대상 401호 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가를 계산할 수 없다는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,700원 |
| 2. 근저당 · 대정농업협동조합 | 600,000,000원 | 117,569,300원 |
| 3. 가압류 · 오희부 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정남욱 | 526,527,066원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 유원엔텍 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 황보숙자 | 84,499,540원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 유진건설 주식회사 | 15,400,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 태림기업 | 74,255,138원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,660,681,744원 중 채권자 예상배당은 117,569,300원, 미배당은 1,543,112,444원입니다. 이 표의 매수인 인수액 0원은 등기상 권리 기준이며, 보증금이 확인되지 않은 점유자의 임차보증금 인수 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 120,050,000원 | 117,569,300원 | 1,543,112,444원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 84,035,000원 | 82,122,370원 | 1,578,559,374원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 58,824,499원 | 57,365,658원 | 1,603,316,086원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 401호는 다세대주택이며 다락이 소재하고, 다락을 포함해 평가했습니다.
- 위치. 제주시 해안동 무수천계곡 북동측 인근으로 전·단독주택·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 경사슬래브 위 기와지붕, 지하1층/지상4층 건물이며 사용승인일은 2017.11.03.입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 토지. 자루형·평지의 2,446㎡ 토지이며 공시지가는 307,200원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 19세대 규모이며 동일면적 실거래 표본은 2024.02. 거래 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 임대차 원본 확인. 현영숙·이지호의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 개시일과 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 두 점유자의 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 및 인수금액이 달라집니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 미배당 보증금이 있다면 낙찰가에 더해 최근 실거래 200,000,000원과 비교해야 합니다.
- 매각 범위 대조. 등기 공동담보에는 101호·201호·301호가 기재되고 현황조사에는 101호·301호·401호 점유자가 기재돼 있으므로 매각목록과 물건번호별 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 다락 확인. 다락 포함 평가이므로 현황, 면적, 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 미상 보증금이 먼저다”
최저가 120,050,000원은 감정가의 49%, 최근 실거래 200,000,000원의 60.0%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인입니다. 등기부에서도 말소기준 이후의 가압류 6건과 경매개시결정은 모두 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
하지만 대상 401호에는 말소기준보다 먼저 전입한 현영숙·이지호가 기재돼 있고 두 사람의 보증금, 확정일자, 배당요구가 확인되지 않습니다. 이 미상 금액이 실질취득가를 결정합니다. 가격은 검토 대상이지만 권리는 아직 확정 전입니다. 임대차 원본으로 인수액 0원이 확인되기 전까지는 최저가의 할인율만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
