울산지방법원 2025타경1289. 이번 물건은 경남 양산시 물금읍 가촌리 소재 양산유림노르웨이아침 1층 110호입니다. 감정평가상 용도는 제1종근린생활시설이며, 아파트 주거세대가 아닌 상업용 집합건물입니다. 소유자인 주식회사스카이공유오피스는 2023년 5월 26일 소유권을 이전받았고, 등기부상 거래가액은 620,000,000원입니다. 같은 날 하나은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당이 설정됐으며, 이후 추가 근저당 60,000,000원이 설정됐습니다.
채무가 해결되지 않아 하나은행이 임의경매를 신청했고, 청구액은 598,697,403원입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이것만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리 말소 여부보다 실제 상가의 가격과 임대·점유 상태를 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1289 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 1층 110호 도로명주소: 경상남도 양산시 물금읍 메기로 203 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(제1종근린생활시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사스카이공유오피스 · 2023.05.26 소유권이전 · 거래가액 620,000,000원 |
| 감정가 | 527,000,000원 |
| 최저매각가 | 258,230,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사하나은행 / 598,697,403원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.26 하나은행 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 임대관계 | 미상 · 현장 점유 및 임대차 재확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인
말소기준권리는 2023년 5월 26일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며, 2023년 8월 25일 추가 설정된 하나은행 근저당권 60,000,000원과 이후의 임의경매개시결정, 양산시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
특히 근저당권의 등기 내용에는 동일 건물 1층 114호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 사건의 분석 대상은 1층 110호이므로 공동담보 부동산과 본건을 혼동하면 안 됩니다. 은행의 실제 채권액 및 공동담보 관련 배당관계도 최종 매각 전 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 감정가 절반이어도 싸다는 근거가 없다
양산유림노르웨이아침의 비교 실거래로 집계된 거래는 2023년 8월 4건입니다. 평균 거래금액은 159,500,000원, 최저 152,000,000원, 최고 162,000,000원입니다. 다만 이 거래들은 모두 12~14층에서 이루어진 거래로, 대상인 1층 근린생활시설 110호의 직접 비교사례로 사용하기에는 한계가 큽니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 34.5㎡ | 14층 | 162,000,000원 |
| 2023.08 | 40.26㎡ | 13층 | 152,000,000원 |
| 2023.08 | 34.5㎡ | 13층 | 162,000,000원 |
| 2023.08 | 34.5㎡ | 12층 | 162,000,000원 |
| 집계 평균 | — | 4건 | 159,500,000원 |
현재 최저매각가 258,230,000원은 집계된 평균 159,500,000원보다 98,730,000원 높고, 그 비율은 161.9%입니다. 최근 거래로 분류된 마지막 사례 역시 2023년 8월, 162,000,000원입니다. 따라서 제시된 거래금액만을 기준으로 보면 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 258,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,415,220원 |
| 1. 근저당 · 하나은행(을구 1) | 600,000,000원 | 253,814,780원 |
| 2. 근저당 · 하나은행(을구 2) | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 집행비용 4,415,220원을 먼저 제외하면 하나은행 선순위 근저당에 253,814,780원이 배당되고, 추가 근저당에는 배당이 없습니다. 전체 근저당 채권최고액 대비 미배당은 406,185,220원입니다. 실제 채권원리금·공동담보 배당·당해세·최우선변제 등은 결과를 바꿀 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 가격 검증은 별개
경매 최저가 변화에 따른 예상 채권자 배당과 미배당을 비교하면 다음과 같습니다. 아래 금액은 주어진 회차별 시뮬레이션이며, 실제 매각기일이나 낙찰을 보장하지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 258,230,000원 | 253,814,780원 | 406,185,220원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 180,761,000원 | 177,430,346원 | 482,569,654원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 126,532,699원 | 123,961,241원 | 536,038,759원 |
3회 유찰 시 최저가가 180,761,000원으로 내려가더라도 제시된 비교 거래 평균 159,500,000원보다 높습니다. 4회 유찰 시나리오에서는 126,532,699원으로 비교 평균보다 낮아지지만, 이 역시 상가 자체가 저평가됐다는 근거는 아닙니다. 해당 상가의 실거래, 임대수익 및 공실 위험을 확인해야 가격 매력을 논할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북측 인근입니다. 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물이며 외벽은 강화유리·복합판넬 등, 내부는 페인팅·타일·인테리어 마감입니다. 공동 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 6차선 포장도로, 북서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 도로 접근성과 실제 점포 노출 효과는 구분하여 확인해야 합니다.
- 토지 및 규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,485,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐으며 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 제1종근린생활시설은 주거세대와 거래·임대 수요가 다릅니다. 실제 영업 가능성, 공실 기간, 임대료 수준, 점포 위치와 전면 노출 정도에 따라 처분가격이 크게 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 비교 시세 재검증. 2023년 12~14층 거래를 1층 근린시설의 직접 시세로 대입하지 마세요. 동일 용도·유사 입지의 상가 매매 사례가 우선입니다.
- 점유·임대차 확인. 임대관계 미상이므로 실제 영업자·점유자, 보증금, 임대료, 사업자등록, 대항력 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에 1층 114호 공동담보가 기재되어 있습니다. 본건 110호와 다른 호실의 담보관계를 대조하세요.
- 압류·세금 확인. 양산시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 당해세 및 배당 우선순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 근린시설의 공용관리비 체납 여부와 실제 낙찰자 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 수익성 검토. 예상 임대수익과 공실 가능성, 상가 운영비를 검토한 후 응찰 상한을 결정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰은 4.3회입니다. 다음 회차 최저가만 보지 말고 상가 자체의 적정가치를 검증하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 최종 대조하세요.
맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 실제 상가 가치
이 사건은 두 건의 하나은행 근저당과 후순위 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 권리 정리 측면에서는 비교적 명료합니다. 다만 임대관계가 미상이므로 인수·점유 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다.
가격 판단은 더욱 신중해야 합니다. 감정가 527,000,000원에서 두 차례 유찰돼 258,230,000원으로 내려왔지만, 제시된 비교 거래 평균 159,500,000원의 161.9%입니다. 더구나 해당 거래는 오래된 다른 층의 거래로, 실제 1층 근린시설의 적정 시세를 보여주지 못합니다.
결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 가격과 임대차는 보류입니다. 본건과 유사한 1층 상가의 매매·임대 사례를 확보하고, 점유 현황 및 실제 임대수익을 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다. 추가 유찰 가능성은 참고할 수 있지만, 최저가가 내려간다는 사실 자체가 투자 매력을 보장하지는 않습니다.
