울산지방법원 2025타경1289. 양산시 물금읍 가촌리 ‘양산유림노르웨이아침’ 1층 110호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 제1종근린생활시설이고, 현재 소유자는 주식회사스카이공유오피스입니다. 2023.05.26. 하나은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 하나은행 추가 근저당 60,000,000원, 임의경매개시결정, 양산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 527,000,000원에서 한 차례 유찰된 368,900,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 거래 평균은 159,500,000원입니다. 따라서 “한 번 유찰됐으니 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 비교 거래 평균의 231.3%로, 가격 측면의 안전마진이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1289 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 1층 110호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설 · 20층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사스카이공유오피스 · 2023.05.26. 소유권이전 · 거래가액 620,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 527,000,000원 / 368,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 598,697,403원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금 인수액은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2023.05.26. 설정된 하나은행 근저당권이며, 2023.08.25. 추가 근저당권과 2025.07.21. 임의경매개시결정, 2026.01.09. 양산시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 감정가 70%여도 최근 거래보다 높다
비교 거래는 양산유림노르웨이아침의 면적 매칭 자료로, 최근 12개월 평균은 159,500,000원, 최신 거래는 162,000,000원입니다. 현재 최저가 368,900,000원은 최근 12개월 평균의 231.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 34.5㎡ | 14 | 162,000,000원 |
| 2023.08 | 40.26㎡ | 13 | 152,000,000원 |
| 2023.08 | 34.5㎡ | 13 | 162,000,000원 |
| 2023.08 | 34.5㎡ | 12 | 162,000,000원 |
| 평균 | 37.24㎡ | 4건 | 159,500,000원 |
비교 거래 범위는 152,000,000원~162,000,000원이고 평균은 159,500,000원입니다. 현재 최저가 368,900,000원은 이 평균보다 209,400,000원 높습니다. 최신 거래 162,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 크게 높습니다. 따라서 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 368,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,964,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 362,935,400원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 하나은행 관련 채권최고액 합계 660,000,000원 가운데 362,935,400원이 배당되고, 미배당액은 297,064,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가도 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 368,900,000원 | 362,935,400원 | 297,064,600원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 258,229,999원 | 253,814,779원 | 406,185,221원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 180,760,999원 | 177,430,345원 | 482,569,655원 |
2회 유찰 시 매각가는 258,229,999원, 3회 유찰 시 180,760,999원으로 낮아집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원이지만, 하나은행 채권의 미배당액은 각각 406,185,221원, 482,569,655원으로 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북측 인근. 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 본건은 제1종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 왕복 6차선 포장도로, 북서측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,657.5㎡, 공시지가 2,485,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물이며 외벽은 강화유리·복합판넬, 내벽은 페인팅·타일·인테리어 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 공부상 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세와 직접 비교. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고 최근 12개월 평균 159,500,000원 및 최신 거래 162,000,000원과 비교해야 합니다.
- 근린시설 환금성 확인. 주거용이 아닌 제1종근린생활시설이므로 실제 매매·임대 수요와 공실 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권은 1층 114호와 공동담보로 설정되어 있으므로 관련 원부와 배당관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 회차 점검. 단지 경매 평균 유찰 횟수가 4.0회인 만큼 한 차례 유찰만으로 가격 메리트가 충분한지 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건은 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 측면에서는 비교적 단순합니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 현재 최저가 368,900,000원은 최근 12개월 비교 거래 평균 159,500,000원의 231.3%이고, 최신 거래 162,000,000원보다도 훨씬 높습니다. 여기에 용도가 제1종근린생활시설이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 권리 위험보다 고가 매수와 환금성 위험을 더 크게 봐야 하는 사건입니다.
