울산지방법원 2025타경1289. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 양산유림노르웨이아침 1층 114호입니다. 감정평가상 용도는 제1종근린생활시설로, 일반적인 주거용 아파트가 아닌 상가 성격의 집합건물입니다. 2023.05.26 주식회사스카이공유오피스가 거래가액 290,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당권이 설정되고 임의경매가 시작됐으며, 현재 2회 유찰되어 최저매각가가 112,210,000원까지 내려왔습니다.

여기서 반드시 구별해야 할 것이 있습니다. 근저당 채권의 미배당액과 낙찰자가 인수하는 금액은 같은 것이 아닙니다. 현재 최저가 기준으로 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 670,160,940원으로 계산되지만, 이 금액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 반대로 근저당권이 소멸한다고 해서 상가의 임대차·점유·체납 관리비·세금 관련 위험까지 자동으로 없어진다고 판단해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2023.05.26 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며, 공동담보로 같은 건물 1층 110호가 기재되어 있습니다. 이 권리는 매각으로 소멸하고, 그 뒤 설정된 하나은행의 추가 근저당권과 이후금의 근저당권 역시 소멸 대상입니다.

갑구에서는 2025.07.21 임의경매개시결정과 2026.01.09 양산시 압류가 확인됩니다. 이들 역시 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 케이비부동산신탁과 아시아신탁 관련 신탁등기는 이미 말소된 것으로 나타납니다. 현재 소유권은 주식회사스카이공유오피스로 확인됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 신고된 임차인은 없지만 임대관계 미상

현재 확인된 실제 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자가 없는 공실이라고 단정할 수 없으며, 임차인의 사업자등록·점유 개시·확정일자·보증금 내역도 확정적으로 판단할 수 없습니다.

상가건물 임대차는 주택 임대차와 권리 성립 요건이 다릅니다. 실제 임차인이 있다면 점유 및 사업자등록을 통한 대항요건이 말소기준권리보다 먼저 갖추어졌는지, 확정일자를 통한 우선변제권이 있는지, 매각으로 소멸하지 않는 임대차인지 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실거래는 존재하지만 114호 상가의 비교가격이 아니다

양산유림노르웨이아침의 거래 내역이 확인되지만, 제시된 거래는 22.23㎡부터 110.51㎡까지 면적이 다양하고 거래 층도 1층 114호와 다릅니다. 특히 이 물건은 제1종근린생활시설인데, 거래 내역만으로 동일 용도의 1층 상가 거래라고 확인할 수 없습니다. 따라서 단지 전체 거래 평균을 그대로 적용해 시세 차익을 계산해서는 안 됩니다.

최근 12개월 평균은 231,833,333원, 최신 거래는 255,000,000원입니다. 최저가 112,210,000원은 최근 평균의 48.4%로 표시됩니다. 그러나 이는 서로 다른 면적과 층의 거래를 합산한 결과입니다. 특히 2026.09 최신 거래는 78.76㎡·16층인 반면 경매 대상은 1층 근린생활시설 114호입니다. 이 가격들을 서로 직접 비교해 상가의 할인율을 계산하는 것은 타당하지 않습니다.

최근 거래 평균의 과거 대비 변동률은 +216.1%로 제시되어 있습니다. 하지만 비교기간에 포함된 거래들의 면적 구성이 서로 다르므로 이 수치를 114호 상가의 가격 상승률로 해석해서는 안 됩니다. 이 상가가 실제로 최근 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없는 상태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,210,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.1%를 반영한 추정액입니다. 근저당권의 채권최고액을 기준으로 배당한 단순 시뮬레이션이며, 실제 채권잔액·공동담보 배당·당해세·법정 우선변제 및 임대차에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각대금이 낮아져도 미배당은 인수되지 않는다

현재 회차에서 하나은행의 신청채권액은 598,697,403원입니다. 예상배당은 109,839,060원이므로 신청채권 전액을 변제하기에는 부족합니다. 추가로 유찰되면 배당액은 감소하고 채권최고액 기준 미배당 규모는 증가합니다. 다만 이러한 채권 부족분이 낙찰자의 추가 지급의무가 되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2018.12.21 준공된 양산유림노르웨이아침 건물 내 1층 근린생활시설입니다. 외벽은 강화유리·복합판넬 등으로 마감되어 있고, 공동 위생 및 급배수설비·승강기·소화전설비가 있습니다.
• 도로 조건. 남동측 왕복 6차선 포장도로와 북서측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다. 다만 114호의 실제 출입 동선과 전면 노출 조건은 개별 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역입니다. 대로1류 및 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가는 2,485,000원/㎡입니다. 이는 114호의 개별 상가 거래가격이나 전용면적 기준 가격을 뜻하지 않습니다.
• 건축 관련 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 제1종근린생활시설은 주거용 호실과 매수 목적·임대수요·금융조건이 다릅니다. 주변 실거래가 존재하더라도 1층 114호의 환금성이 확보됐다는 의미는 아닙니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차 확인이 최우선. 신고 임차인 0명과 실제 점유자 0명은 다릅니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 사업자등록·확정일자 관련 자료를 확인해 임차인 대항력 및 보증금 인수 가능성을 판단해야 합니다.
• 114호 현장 실사. 점포 영업 여부, 실제 사용 상태, 내부 시설, 간판 설치 가능성, 출입 동선, 유동인구, 전면 노출 여부를 확인해야 합니다.
• 동일 용도 거래 확인. 16.2㎡ 비교대상 면적과 일치하는 거래가 확인되지 않으며, 제시된 실거래는 여러 층과 면적이 혼재되어 있습니다. 반드시 근린생활시설 1층 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 실제 임대료·보증금·관리비·공실 기간·임차 수요를 확인하고 투자수익률을 산정해야 합니다. 현재의 거래 평균만으로 수익을 계산해서는 안 됩니다.
• 공동담보 검토. 하나은행 근저당권의 공동담보인 110호와 이후금 근저당권의 공동담보인 206호에 대한 등기 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 양산시 압류 관련 확인. 2026.01.09 압류는 등기상 매각 소멸 대상이나, 실제 조세채권 중 우선배당 대상이 있는지 확인해야 합니다.
• 체납 관리비 확인. 집합건물의 공용부분 체납 관리비와 관리단 관련 부담은 별도 확인해야 합니다.
• 명도 비용 확인. 상가 내 영업자·점유자가 있다면 인도 협의, 시설물 정리, 명도 지연 등으로 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
• 입찰금액 판단. 현재 최저가 112,210,000원은 감정가의 49%이지만, 동일 상가 시세에 대한 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 감정가 할인율만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 매각 전 원본 대조. 2026.10.22 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”이라는 숫자보다 상가의 실제 가치가 먼저다

이 사건은 얼핏 보면 매력적입니다. 감정가 229,000,000원인 1층 근린생활시설이 2회 유찰되어 112,210,000원까지 내려왔기 때문입니다. 게다가 2023.05.26 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 압류가 소멸하는 구조여서, 등기상 권리 소멸 관계도 비교적 명확합니다.

하지만 감정가의 49%에 매수한다는 사실만으로 시세보다 싸게 취득하는 것은 아닙니다. 제시된 실거래들은 114호와 면적·층·용도 일치가 확인되지 않아 가격 판단의 직접 근거로 사용할 수 없습니다. 최근 거래 평균 231,833,333원이나 최신 거래 255,000,000원을 기준으로 할인 폭을 계산하는 것은 1층 상가의 적정가치를 과대평가할 위험이 있습니다.

또한 현재 임차인 신고는 없지만 실제 임대관계는 미상입니다. 매수인 인수 0원은 등기 및 예상배당에 따른 추정일 뿐, 모든 보증금·점유 위험이 제거됐다는 확정 판정은 아닙니다.

종합 판단은 보수적 접근이 필요한 물건입니다. 등기 권리 소멸 구조는 긍정적이나, 실제 점유·임대관계와 동일 용도 상가 시세가 확인되기 전까지는 가격 메리트도 투자수익성도 인정하기 어렵습니다. 2회 유찰은 투자기회일 수 있지만, 수요가 낮은 상가에 대한 시장의 경고일 가능성도 함께 검토해야 합니다. 결국 이 경매의 승부처는 최저가가 아니라 114호의 실질적인 임대가치와 매각 가능성을 입증할 수 있느냐에 있습니다.