울산지방법원 2025타경1289. 양산시 물금읍 ‘양산유림노르웨이아침’ 1층 114호로, 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사스카이공유오피스이고, 2023.05.26. 거래가액 290,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 600,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 하나은행의 추가 근저당 60,000,000원, 이후금의 근저당 120,000,000원, 임의경매개시결정, 양산시 압류가 이어졌습니다. 데이터상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 임차인은 확인되지 않았고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1289 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 1층114호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설 · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사스카이공유오피스 (2023.05.26. 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 160,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 598,697,403원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
핵심은 2023.05.26. 을구 1번 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며, 해당 근저당에는 양산유림노르웨이아침 제1층 제110호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 을구 2번 하나은행 근저당 60,000,000원과 을구 3번 이후금 근저당 120,000,000원, 경매개시결정, 양산시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 숫자는 할인, 비교 신뢰도는 제한
현재 최저매각가는 160,300,000원으로 감정가 229,000,000원의 70%입니다. 거래자료의 최근 12개월 평균은 209,562,500원, 최신 거래는 2026.07. 268,500,000원이며 최저가÷최근 12개월 평균은 76.5%입니다.
최근 거래와 과거 거래를 비교한 지표는 84.2%로, 최근 가격 수준이 과거보다 낮은 흐름을 가리킵니다. 따라서 전체 거래 평균 177,625,000원이나 일부 고가 거래만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 현재 최저가가 수치상 낮아졌다는 점과, 실제 상가 가치가 저렴하다는 판단은 분리해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 100.16㎡ | 16 | 268,500,000원 |
| 2026.06 | 110.51㎡ | 18 | 400,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 16 | 240,000,000원 |
| 2026.04 | 85.46㎡ | 17 | 235,000,000원 |
| 2026.01 | 22.23㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2025.12 | 30.97㎡ | 14 | 93,000,000원 |
| 2025.11 | 100.16㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2025.08 | 30.97㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 209,562,500원 |
③ 예상배당표 (매각가 160,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,044,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 157,255,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 이후금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 780,000,000원 중 예상배당은 157,255,800원이고, 미배당은 622,744,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 160,300,000원 | 157,255,800원 | 622,744,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 112,210,000원 | 109,839,060원 | 670,160,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 78,547,000원 | 76,733,154원 | 703,266,846원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북측 인근. 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측 왕복 6차선, 북서측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도. 감정평가상 제1종근린생활시설. 건물은 철근콘크리트구조 20층이며 외벽은 강화유리·복합판넬 등 마감입니다.
- 규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역, 대로1류 및 중로2류에 접하며 공시지가는 2,485,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동종 상가 시세 확인. 주어진 거래자료는 면적이 직접 일치하지 않습니다. 1층·유사면적·제1종근린생활시설의 실제 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현재 점유자·임차조건·보증금·월세·공실 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에 제1층 제110호가 공동담보로 기재돼 있으므로 배당과 채권 관계를 원본 등기에서 다시 대조해야 합니다.
- 명도 확인. 임차인 자료는 없지만 실제 영업·점유 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 상권·동선 확인. 1층 근린시설은 전면 노출, 출입 동선, 유효 배후수요에 따라 가격 편차가 크므로 현장 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘비교 가능한 상가 시세’가 관건
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2023.05.26. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·경매개시·압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수 0원입니다. 현재 가격은 감정가 229,000,000원에서 1회 유찰돼 160,300,000원까지 내려왔습니다.
다만 가격 결론은 신중해야 합니다. 최근 12개월 거래 평균 209,562,500원 대비 최저가가 76.5%라는 숫자만 보면 싸 보이지만, 거래 면적이 직접 일치하지 않고 물건 자체도 제1종근린생활시설입니다. 게다가 최근 거래 추세 지표는 84.2%로 낮아진 흐름이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 따라서 권리상 안전성은 양호하지만, 현재 가격의 투자매력은 동종 1층 상가 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
