울산지방법원 2025타경1289. 양산시 물금읍 가촌리 ‘양산유림노르웨이아침’ 2층 206호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 제1종근린생활시설이고, 현재 소유자는 주식회사스카이공유오피스입니다. 소유자는 2023.06.14 매매를 원인으로 거래가액 90,000,000원에 취득했고 2023.06.22 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 주식회사하나은행의 채권최고액 48,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 2024.12.06 이후금의 채권최고액 120,000,000원 근저당, 2025.07.21 주식회사 하나은행의 임의경매개시결정, 2026.01.09 양산시 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않았고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리보다 더 어려운 부분은 가격의 적정성을 어떤 표본으로 판단하느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1289 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 2층 206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 2층 206호 |
| 소유자 | 주식회사스카이공유오피스 · 2023.06.14 매매 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 53,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 598,697,403원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2023.06.22 설정된 주식회사하나은행 근저당 48,000,000원입니다. 뒤에 설정된 이후금 근저당 120,000,000원, 임의경매개시결정, 양산시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2019년의 케이비부동산신탁주식회사 및 아시아신탁주식회사 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 비교 대상이 다르다
단지 실거래 자료상 최근 12개월 평균은 209,562,500원, 최신 거래는 2026.07 · 268,500,000원이고, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 25.7%로 계산됩니다. 그러나 이 비율을 가격 메리트로 곧바로 해석하면 안 됩니다. 비교 대상 면적은 15.6㎡인데 실거래 표본의 면적은 22.23㎡~110.51㎡이고, 면적 일치 여부도 불일치로 확인됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 100.16㎡ | 16 | 268,500,000원 |
| 2026.06 | 110.51㎡ | 18 | 400,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 16 | 240,000,000원 |
| 2026.04 | 85.46㎡ | 17 | 235,000,000원 |
| 2026.01 | 22.23㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2025.12 | 30.97㎡ | 14 | 93,000,000원 |
| 2025.11 | 100.16㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2025.08 | 30.97㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2025.07 | 22.23㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 22.23㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2025.02 | 78.76㎡ | 17 | 245,000,000원 |
| 2025.01 | 30.97㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 불일치 | 8건 | 209,562,500원 |
| 전체 평균 | 불일치 | 12건 | 177,625,000원 |
최근 12개월 평균은 이전 구간보다 84.2% 높게 나타나지만, 거래 면적 자체가 크게 섞여 있기 때문에 이 수치를 대상 206호의 가격 추세로 그대로 적용하기 어렵습니다. 특히 전체 평균 177,625,000원이나 최근 12개월 평균 209,562,500원과 53,900,000원을 단순 비교해 “대폭 저렴하다”고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이후금 | 120,000,000원 | 4,529,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 168,000,000원 중 예상배당은 52,529,800원이고 115,470,200원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북측 인근. 부근은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 제1종근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 내 2층 206호입니다.
- 도로. 남동측 왕복6차선 포장도로, 북서측 왕복2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로1류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,485,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 환금성 신호. 단지 기준 2018.12.21 준공, 108세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 표본부터 재검증. 대상 비교면적 15.6㎡와 제공된 실거래 면적이 불일치합니다. 최근 평균 209,562,500원이나 25.7% 수치를 그대로 적정가 근거로 쓰지 마세요.
- 현재 회차 가격. 1회 유찰 후 최저가는 53,900,000원, 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 37,730,000원과 26,411,000원입니다.
- 임차·점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유상태는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 양산시 압류도 있으므로 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 후순위 근저당. 이후금의 채권최고액은 120,000,000원이고 현재 회차 예상배당은 4,529,800원에 그쳐 미배당이 발생합니다. 매수인 인수로 이어지지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 상가 이용·관리 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 0명, 예상 인수 0원이고, 2023.06.22 주식회사하나은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 현재 최저가 53,900,000원은 감정가 77,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 단지 실거래 표본이 대상 비교면적 15.6㎡와 맞지 않아 최근 12개월 평균 209,562,500원이나 25.7%라는 비율을 그대로 시세 메리트로 사용할 수 없습니다. 게다가 단지 경매물건 평균 유찰이 4.0회입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격·환금성은 보수적으로 검증해야 하는 근린시설입니다.
