울산지방법원 2025타경11841. 울주군 범서읍 구영리 45 소재 건물과 토지 등이 일괄매각되는 경매입니다. 등기상 소유자는 이상걸이며, 제주시수산업협동조합이 관련된 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다. 감정가는 651,871,640원이지만 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 319,417,000원입니다.
숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭의 가격 하락입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 아파트나 단일 주택 경매와 다릅니다. 공부상 주택인 일부 건물이 현재 창고로 이용되고 있고, 매각에서 빠지는 제시외 사당이 존재합니다. 여기에 일부 토지의 개발제한구역 규제와 분묘까지 겹쳐 있어, 취득 후 토지와 건물을 얼마나 자유롭게 사용하고 처분할 수 있는지가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 45 도로명: 울산광역시 울주군 범서읍 중촌길 104-6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 감정 이용상태: 단독주택 및 창고 등 |
| 소유자 | 이상걸 (단독소유) |
| 감정가 | 651,871,640원 |
| 최저매각가 | 319,417,000원 (2회 유찰 · 감정가의 약 49%) |
| 청구금액 | 411,159,289원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 토지 현황 | 구영리 45 토지 424.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 사다리형 |
| 도로 조건 | 세로한면(가) |
| 특별매각 조건 | 일괄매각 · 일부 제시외 건물 제외 · 법정지상권 성립여지 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
현재 권리분석의 출발점은 2019.05.07 설정된 범서농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이며, 을구 9번으로 등기되어 있습니다. 이후 2021.07.28 설정된 동일 금융기관의 근저당권, 2024.08.14 제주시수산업협동조합의 가압류, 2025.05.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 가격 분석 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 319,417,000원으로 감정가 651,871,640원의 약 49%입니다. 다만 감정평가액은 경매 평가를 위한 기준가격이며, 현재 시장에서 실제로 거래될 수 있는 가격과 동일하지 않습니다. 특히 본건은 단독주택·창고·토지 등이 포함된 일괄매각 물건이므로, 매각 제외 건물과 토지 규제에 따른 가격 조정이 중요합니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 651,871,640원 | 가격 비교 기준 |
| 현재 최저매각가 | 319,417,000원 | 2회 유찰 · 약 49% |
| 3회 유찰 시 | 223,591,900원 | 감정가의 약 34% |
| 4회 유찰 시 | 156,514,330원 | 감정가의 약 24% |
현재 최저가 기준으로는 배당표상 인수금액이 0원이므로 낙찰가와 산정상 취득대금은 동일합니다. 그러나 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리·보수비용 및 법정지상권 관련 부담은 별도입니다. 또한 임대관계 재조사에 따라 실질적인 인수 위험이 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 319,417,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,271,838원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 범서농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 범서농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 제주시수산업협동조합 | 45,595,015원 | 45,595,015원 |
| 4. 갑구 14번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 100,550,147원 |
위 표는 제공된 채권액과 추정 집행비용에 따른 단순 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 산정했습니다. 갑구 14번은 새로운 확정채권액이 없어 별도 배당하지 않았으며, 갑구 13번과 관련된 강제경매개시결정입니다. 실제 채권원금·이자·비용·배당요구 및 우선순위에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 최저가 낙찰을 가정한 배당 계산에서는 채권액 213,595,015원이 전액 배당되고, 집행비용 차감 후 소유자에게 100,550,147원이 남는 것으로 산정됩니다. 다만 사건 청구금액은 411,159,289원으로 배당표상 채권 합계와 차이가 있습니다. 특히 시나리오에는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있어, 신청채권자의 실제 채권액과 배당 지위에 관한 대조가 필요합니다. 위 잔여금을 확정적으로 소유자에게 돌아갈 금액으로 보아서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건 1~4번은 울주군 범서읍 구영리 중촌마을 내에, 5·6번은 안골저수지 남측 인근에 위치합니다. 자연부락·농경지·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 1·4번은 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 5번은 소형 농기계 접근, 6번은 인근까지 차량 접근이 가능한 상태로, 목록별 접근 조건에 차이가 있습니다.
- 건물 이용상태. 목록2의 단층주택은 공부상 주택이나 현황은 창고 등으로 이용되고 있으며, 목록3은 단독주택으로 이용됩니다.
- 면적 차이. 목록2 단층주택은 공부상 40.5㎡, 현황 31㎡로 달라 현황면적을 기준으로 평가되었습니다. 같은 목록의 퇴비사 및 변소 10.50㎡는 소재불명으로 평가에서 제외되었습니다.
- 토지 규제. 목록1·4는 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역(중촌지구)이고, 목록5·6은 자연녹지지역이면서 개발제한구역에 해당합니다. 가축사육제한구역 규제도 적용됩니다.
- 분묘. 구영리 산42번지에 분묘 1기가 소재합니다. 토지가격 평가에는 해당 상황을 감안했지만, 분묘기지권 성립 여부와 실제 이용제약은 별도로 살펴야 합니다.
- 환금성. 여러 토지와 건물의 일괄매각, 일부 건물의 이용상태 차이, 법정지상권 가능성 및 개발제한구역 규제를 고려하면 단순 주거용 물건보다 매수자층과 활용 방식이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 성립요건 확인. 매각 제외 사당 4㎡의 소유관계, 토지와 건물의 소유 이력, 존속 근거 및 실제 점유 범위를 조사해야 합니다. 매각물건명세서의 성립여지 표기는 법정지상권이 확정되었다는 의미가 아닙니다.
- 일괄매각 범위 대조. 매각에 포함되는 토지·건물 및 제시외 건물을 도면과 현장에서 확인하고, 제외되는 사당을 명확히 구분해야 합니다.
- 임대관계·점유 조사. 임차인 신고가 확인되지 않았더라도 감정요항표상 재확인 필요성이 명시되어 있습니다. 실제 거주자·사용자, 전입내역 및 임차권을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 단층주택의 면적 차이와 창고 이용상태를 확인하고, 건물의 적법한 사용 및 수선·활용 가능성을 검토해야 합니다.
- 분묘 및 토지 규제. 산42번지 분묘의 권리관계, 개발제한구역 내 이용 및 행위제한을 확인해야 합니다.
- 배당·절차 상태 점검. 청구금액 411,159,289원과 예상배당 채권액 사이의 차이를 확인하고, 2026.09.04 발송·도달 기록이 있는 채권자 관련 기각결정의 대상과 사건 진행에 미친 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 적정성. 감정가의 49%라는 비율만으로 저가 낙찰을 판단하지 말고, 실제 거래가능가격과 제한된 토지 이용가치를 따져 입찰가를 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 및 법원 사건 진행정보를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%의 가격보다 남는 권리가 중요하다”
울산지방법원 2025타경11841은 감정가 651,871,640원에서 최저가 319,417,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기상 담보권의 소멸 구조는 비교적 명확하고 배당 시뮬레이션에서도 인수금액은 0원입니다. 하지만 매각 제외 사당의 법정지상권 성립 가능성, 임대관계 재확인, 분묘 및 개발제한구역이라는 독립적인 위험이 남아 있습니다.
특히 법정지상권이 성립하면 낙찰자는 토지를 취득하면서도 일부 이용권을 제한받을 수 있습니다. 별도의 시세 검증도 이루어지지 않은 상태이므로 감정가 대비 큰 할인율을 곧바로 투자수익이나 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다. 등기상 말소 구조는 양호하지만, 이용권리와 환금성은 주의가 필요한 물건입니다. 현장조사와 법률관계 확인 전까지는 보수적인 접근이 타당합니다.
