울산지방법원 2025타경11841. 등기상 소유자는 이상걸이고, 현재 사건의 말소기준권리는 2019.05.07. 범서농업협동조합 근저당권 84,000,000원입니다. 그 뒤 2021.07.28. 같은 범서농업협동조합의 근저당권 84,000,000원, 2024.08.14. 제주시수산업협동조합 가압류 45,595,015원, 2025.05.21. 강제경매개시결정이 이어졌고 이들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 계산상 매수인이 떠안을 금전권리는 0원입니다.

하지만 이 사건은 권리 타임라인만 보고 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 목록4 토지 위 조적조 기와지붕 사당 4㎡가 매각에서 제외되고, 그 건물을 위한 법정지상권 성립여지가 있다고 명시돼 있습니다. 즉 금전채권 인수는 없어도 토지 이용·점유·명도 측면의 별도 부담이 남을 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 금전권리는 소멸형

확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 세부 임대내역을 재확인해야 한다고 기재돼 있어 현장 점유관계 확인은 별도로 필요합니다. 현재 등기상 말소기준은 2019.05.07. 범서농업협동조합 근저당권이고, 그 이후 설정된 근저당권·가압류·강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2008년·2009년·2012년·2013년의 과거 근저당권과 가압류·압류·과거 경매개시결정은 이미 말소된 이력입니다.

② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 비교는 보류

감정가는 651,871,640원, 현재 최저매각가는 456,310,000원으로 1회 유찰 뒤 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 319,417,000원(49%), 그 다음은 223,591,900원(34.3%)입니다.

다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 싼지 비싼지를 단정할 근거는 없습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 판단은 금지해야 합니다. 특히 이 사건은 일반 주거용 건물 한 채가 아니라 토지·건물 일괄매각에 현황 창고, 단독주택, 매각 제외 사당, 분묘 등이 함께 얽혀 있어 단순 평당가 비교도 적합하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 456,310,000원 가정)

현재 최저가 456,310,000원 가정 시 집행비용과 등기상 계산 대상 채권 213,595,015원을 반영한 뒤 소유자 잔여는 235,751,885원으로 추정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 조세·최우선변제 등 우선채권 존재 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 현황·법정지상권 — 이 사건의 진짜 난도

• 매각 제외 사당. 목록4 토지 위 조적조 기와지붕 사당 4㎡는 매각에서 제외됩니다.
• 법정지상권. 위 사당으로 인해 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
• 현황 면적 차이. 목록2 건물 중 단층주택은 공부상 40.5㎡이나 현황은 31㎡로 조사돼 현황 면적을 기준으로 평가됐습니다.
• 현황 용도 차이. 목록2-가는 공부상 주택이지만 현재 창고 등으로 이용되고 있습니다.
• 소재불명 건물. 목록2 건물 중 퇴비사 및 변소 10.50㎡는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
• 분묘. 본건 6번 구영리 산42번지 지상에 분묘 1기가 소재합니다.

⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 중촌마을 내 및 안골저수지 남측 인근에 위치하며 자연부락·농경지·임야가 혼재합니다.
• 교통. 본건 1번·4번은 차량 접근 가능하고 인근 노선버스정류장이 있으며, 본건 5번은 소형 농기계 접근 가능, 본건 6번은 인근까지 차량 접근 가능합니다.
• 용도지역. 본건 1번·4번은 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(중촌지구), 본건 5번·6번은 자연녹지지역·개발제한구역입니다.
• 토지 형상. 구영리 45 토지는 대 424.0㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 451,400원/㎡입니다.
• 설비. 본건 3번 단독주택은 일반적인 위생·급배수·상하수도·전기설비와 유류보일러 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 법정지상권 최우선 확인. 매각 제외 사당 4㎡와 토지의 소유관계·성립시점·법정지상권 요건을 반드시 확인하세요.
• 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 세부 임대내역은 재확인이 필요하므로 현황조사와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
• 건축물 실측. 공부 40.5㎡와 현황 31㎡의 차이, 소재불명 퇴비사·변소 10.50㎡를 현장에서 확인하세요.
• 분묘 확인. 구영리 산42번지 지상 분묘 1기의 위치와 사용관계를 확인하세요.
• 가격 검증. 현재 70% 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 토지·건물별 현황과 권리제약을 반영한 별도 시세조사가 필요합니다.
• 일괄매각 범위. 포함되는 제시외 건물과 제외되는 사당을 매각목록·감정평가서 도면과 정확히 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 토지 사용권

이 사건은 등기만 보면 말소기준권리 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 비교적 깔끔해 보입니다. 그러나 매각에서 제외되는 사당 4㎡와 그에 따른 법정지상권 성립여지가 명시돼 있고, 공부·현황 면적 차이, 소재불명 건물, 분묘까지 존재합니다. 따라서 핵심은 “채권을 얼마나 떠안느냐”가 아니라 낙찰 후 토지와 건물을 실제로 얼마나 자유롭게 사용할 수 있느냐입니다.

현재 최저가는 456,310,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 가격상 우위는 확인되지 않습니다. 등기권리는 통과, 물적 권리와 현장 실사는 경계. 법정지상권 성립 여부를 해결하지 않은 채 할인율만 보고 접근하기에는 난도가 높은 사건입니다.