96,600,000원
인천지방법원 2025타경35298. 김포 구래동 현대썬앤빌더킹 6층 에이06-051호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 양경희는 2022.07.08. 거래가액 157,100,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사경남은행이 채권최고액 106,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 경기신용보증재단의 가압류 18,361,000원과 경남은행의 임의경매개시결정이 붙었고, 둘 다 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 국세 압류와 수원시 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 그래서 등기부와 배당표만 보면 구조는 단순한 편입니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35298 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 6층 에이06-051호 |
| 도로명 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 40 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 지붕 · 10층 건물 |
| 소유자 | 양경희 (2022.07.08. 거래가액 157,100,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 262,655,159원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경남은행 근저당
말소기준은 2022.07.08. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 106,800,000원입니다. 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기도 이미 말소된 상태이고, 국세 압류와 수원시 압류 역시 해제·말소됐습니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 138,000,000원, 현재 최저매각가는 96,600,000원으로 1회 유찰된 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건의 판단은 단순히 감정가 대비 할인폭만 보면 안 됩니다. 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되므로 배당상 실질취득은 96,600,000원이지만, 오피스텔의 실제 거래가격과 비교하지 않은 상태에서 이를 “시세보다 저렴하다”고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 96,600,000원 | 94,461,200원 | 30,699,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 67,620,000원 | 66,002,840원 | 59,158,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 47,334,000원 | 46,081,988원 | 79,079,012원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 줄어 채권자 미배당액은 30,699,800원 → 59,158,160원 → 79,079,012원으로 커집니다. 반면 현재 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 채권자의 회수 부족과 매수인의 인수채무는 서로 다른 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,138,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 106,800,000원 | 94,461,200원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 18,361,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 125,161,000원, 채권자 예상배당은 94,461,200원, 미배당은 30,699,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 나비초등학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설·소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 김포골드라인 구래역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물입니다.
- 도로. 남서측 약 25m 도로와 북측 약 12m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등에 포함되고, 중로1류에 접하며 중로3류에 저촉됩니다.
- 건물 하자. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정요항표상 임대차관계가 미상이므로 현황조사·전입·사업자등록·점유자를 대조해 실제 임차관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.13. 민간임대주택 등록 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.07.08. 경남은행 근저당권 106,800,000원이 말소기준권리인지 등기부 원문과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 70%지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 거래가격을 별도 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 30,699,800원은 채권자 회수 부족액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지이용 규제 확인. 감정요항표의 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있으므로 매각기일 2026.09.15. 기준 적용 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 70%보다 먼저 볼 것은 ‘미상’이다
이 사건은 감정가 138,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가가 96,600,000원까지 내려왔습니다. 등기부와 배당표만 보면 경남은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
하지만 오피스텔의 임대차관계가 미상이고, 2022.09.13. 민간임대주택등기가 남아 있다는 점을 빼고 볼 수 없습니다. 여기에 실제 거래가격 비교 없이 감정가의 70%라는 숫자만으로 “싸다”고 결론 내릴 수도 없습니다. 이 물건의 순서는 명확합니다. 점유·임대차와 민간임대주택등기 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음입니다.
