인천지방법원 2025타경35298. 김포시 구래동 현대썬앤빌더킹 6층에 위치한 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 양경희는 2022.07.08 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 157,100,000원입니다. 같은 날 경남은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 106,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 경기신용보증재단의 가압류와 경남은행의 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다.

현재 최저매각가는 감정가의 49%로, 감정가보다 70,380,000원 낮습니다. 다만 감정가 대비 할인율과 현재 시장가격 대비 할인율은 다릅니다. 이 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 67,620,000원이 시장에서 실제로 저렴한 가격인지는 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차는 확인 필요

권리분석의 기준점은 2022.07.08 설정된 경남은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 말소기준권리이며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그 뒤 설정된 경기신용보증재단의 가압류 18,361,000원과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

2022.05.16 설정됐던 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 소유권이전 과정에서 말소됐습니다. 국 명의 압류와 수원시 명의 압류도 각각 해제·말소된 이력이 있어 현재 존속하는 압류로 중복 계산하지 않습니다.

경남은행의 경매 청구액은 262,655,159원인 반면 등기상 근저당 채권최고액은 106,800,000원입니다. 두 금액은 성격이 다르며, 예상배당표에서는 등기상 채권최고액을 기준으로 배당 가능액을 계산했습니다. 신청채권자의 청구액 전체가 우선변제되는 것으로 해석해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 감정가의 49%, 시세 대비 저가인지는 미확인

이 물건은 2회 유찰을 거쳐 최저매각가가 67,620,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 138,000,000원과 비교하면 할인폭은 크지만, 실제 입찰 판단의 비교 기준은 현재 유사 오피스텔의 실거래 시세여야 합니다.

특히 오피스텔은 개별 호실의 면적과 이용 형태, 임대차 상태에 따라 실제 거래가격이 달라질 수 있습니다. 현재는 시세 비교에 필요한 최근 실거래 표본이 확인되지 않았으므로 감정가의 49%라는 이유만으로 '시세보다 저렴하다'고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)

집행비용 1,617,160원은 추정치입니다. 경남은행 배당액은 등기상 채권최고액 기준이며, 실제 채권 확정액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 미확인 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용을 제외한 66,002,840원이 경남은행에 배당되고, 경기신용보증재단의 예상배당은 0원입니다. 등기상 분석 대상 채권 합계 125,161,000원 중 59,158,160원이 미배당으로 남습니다.

하지만 이 미배당 채권액이 곧바로 낙찰자 인수액이 되는 것은 아닙니다. 경남은행 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 미확인 임차인의 대항력 및 민간임대주택등기 관련 사항은 별도 확인 대상입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화

추가 유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 채권자에게 돌아갈 배당금도 함께 줄어듭니다. 현재 회차의 채권자 예상배당 총액은 66,002,840원, 3회 유찰 시에는 46,081,988원, 4회 유찰 시에는 32,137,391원으로 계산돼 있습니다.

모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 추정되지만, 이는 현재 확인된 권리와 배당 가정에 따른 수치입니다. 실제 임차인의 선순위 대항력이 확인되면 보증금 미배당분의 인수 여부와 실질취득액을 다시 산정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 구래동 나비초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 및 소규모 공장 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 근거리에 김포골드라인 구래역이 소재하며, 감정평가상 전반적인 교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 10층 건물로 위생·급배수·승강기·소화전 설비 등이 갖춰져 있습니다. 해당 호실은 6층의 업무시설(오피스텔)입니다.
• 도로. 남서측 약 25m 도로와 북측 약 12m 도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,206,000원/㎡이며 관련 토지이용 제한사항은 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 공부와 현황의 차이는 별도로 기재돼 있지 않습니다.
• 환금성. 오피스텔의 실제 환금성은 주변 유사 호실의 거래가격, 임대수요 및 개별 호실의 이용 상태에 따라 달라집니다. 최근 거래가격이 확인되지 않은 상태이므로 현재 최저가에서의 재매각 가능성과 적정 매도가를 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래가격 확인. 현대썬앤빌더킹의 유사 면적·유사 층 오피스텔을 중심으로 최근 실거래가격과 거래량을 확인해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 임대차 및 점유 확인. 현재 임대차관계가 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 및 사업자등록 관련 사항, 실제 점유관계를 대조해야 합니다. 확인되는 임차인의 대항력과 보증금 인수 가능성을 개별적으로 검토해야 합니다.
• 민간임대주택등기 검토. 2022.09.13 민간임대주택등기와 관련한 등록 상태, 의무기간, 경매에 따른 법적 처리, 매수인의 의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 등기 원본 재확인. 2022.07.08 경남은행 근저당을 기준으로 소멸권리와 존속할 수 있는 사항을 확인하고, 기존 신탁등기 및 압류 말소 이력을 대조해야 합니다.
• 배당과 인수의 구별. 채권 미배당액 59,158,160원은 곧바로 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 반면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도의 인수 문제가 될 수 있습니다.
• 관리비 및 명도. 체납 관리비의 공용부분 부담 여부와 점유자에 대한 인도·명도 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 입찰자금 점검. 최저매각가 67,620,000원 외에 취득 관련 비용, 명도비용 및 미확인 부담 사항을 고려해 실제 자금계획을 세워야 합니다. 입찰보증금은 해당 매각기일의 공고를 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.29 매각기일과 기일 변경·취하·정지 여부를 법원 공고로 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확인된 실질취득액

이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 138,000,000원의 감정가가 두 차례 유찰 후 67,620,000원으로 내려왔다는 점입니다. 등기상 경남은행 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 현 단계에서 가격이 싸다고 확정하기는 어렵습니다. 최근 실거래 시세를 확인할 수 없고, 감정평가상 임대차관계도 미상입니다. 더욱이 민간임대주택등기가 남아 있으므로, 매각에 따른 법적 처리 및 임대차 관련 위험을 입찰 전에 해소해야 합니다.

종합 판단은 C등급, 48점. 감정가 대비 할인율은 크지만 이를 실거래 시세 대비 수익성으로 연결할 근거가 부족합니다. 임대차 및 민간임대주택등기 확인을 마친 후, 실제 인수액을 반영한 실질취득가격과 유사 오피스텔 시세를 비교하는 접근이 필요합니다. 가격은 관심 대상, 입찰 판단은 보류. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 확인되지 않은 권리와 적정 시세를 얼마나 정확히 파악하느냐에 있습니다.