인천지방법원 2025타경35298. 김포 구래동 현대썬앤빌더킹 7층 에이07-051호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 138,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 96,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 소유자는 양경희이며, 2022년 7월 11일 거래가액 157,100,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 경남은행 근저당권 106,800,000원입니다. 이 근저당 이후 경기신용보증재단 가압류 18,361,000원, 김포세무서장의 압류, 경남은행의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 소유권 취득 이후인 2022년 9월 13일 민간임대주택등기가 존재하고, 감정요항에는 임대차관계가 미상으로 기재돼 있어 이 부분은 현장·원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35298 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 7층 에이07-051호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 지붕 · 10층 건물 |
| 소유자 | 양경희 · 2022.07.11. 거래가액 157,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 262,655,159원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 채권은 소멸
말소기준권리는 2022.07.11. 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 106,800,000원이며 채무자는 양경희입니다. 이후 2025년 경기신용보증재단 가압류, 국의 압류, 2025년 12월 경남은행 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 — 감정가 70%지만 실거래 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 96,600,000원으로 감정가 138,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 점만 보면 감정가 대비 할인폭은 명확합니다. 그러나 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시돼 있지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
따라서 이 물건은 ‘감정가 대비 30% 할인’과 ‘시장 대비 저가’를 구분해서 봐야 합니다. 현재 확인 가능한 것은 감정가 대비 비율뿐이며, 가격 메리트 판단에는 별도의 최근 거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,138,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 106,800,000원 | 94,461,200원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 18,361,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 125,161,000원 중 94,461,200원이 배당되고 30,699,800원이 미배당으로 남습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 96,600,000원 | 94,461,200원 | 30,699,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 67,620,000원 | 66,002,840원 | 59,158,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 47,334,000원 | 46,081,988원 | 79,079,012원 | 0원 |
경남은행의 신청채권 청구액은 262,655,159원으로, 현재 회차에서의 배당액 94,461,200원보다 큽니다. 2회·3회 유찰 시에는 매각대금이 각각 67,620,000원, 47,334,000원으로 내려가며 채권자 미배당액은 더 커집니다. 다만 세 시나리오 모두 제시된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 나비초등학교 북서측 인근이며, 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설·소규모 공장 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 김포골드라인 구래역이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 25m 도로, 북측 약 12m 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 토지. 업무용 토지이며 평지·사다리형·중로각지 조건입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정요항상 임대차관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.13. 민간임대주택등기가 존재합니다. 현재 매각에서의 효력과 말소 여부를 원본 등기 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 최저가 96,600,000원은 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시장가 대비 가격 메리트는 판단할 수 없습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 서류를 추가 확인해야 합니다.
- 신청채권액 확인. 경남은행 신청채권 청구액은 262,655,159원이고 등기부상 근저당 채권최고액은 106,800,000원입니다. 관련 채권서류를 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 70% 최저가보다 ‘미확인 요소’가 먼저다
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2022년 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원을 가리킵니다.
하지만 감정가 138,000,000원에서 한 차례 유찰돼 96,600,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 최근 실거래 근거가 없고, 감정평가상 임대차관계가 미상이며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 이 사건은 등기상 후순위 채권은 정리되지만, 점유·임대차·민간임대주택등기 확인이 선행돼야 하는 오피스텔로 보는 것이 적절합니다. 현재 단계의 결론은 “배당상 인수 0원, 가격은 미판정, 임대차·등기 효력 확인 후 입찰”입니다.
