인천지방법원 2025타경35298. 경기도 김포시 구래동 현대썬앤빌더킹 7층 에이07-051호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 양경희는 2022년 7월 11일 신탁등기를 말소하고 소유권을 이전받았으며, 등기된 거래가액은 157,100,000원입니다. 같은 날 경남은행이 채권최고액 106,800,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이후 경기신용보증재단의 가압류, 국의 압류가 이어졌고 경남은행이 임의경매를 신청했습니다. 감정가 138,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 67,620,000원입니다. 감정가와 과거 소유권 취득가액을 모두 크게 밑도는 금액이지만, 과거 거래가액은 현재 시세를 보장하지 않습니다. 오피스텔의 실제 시장가격과 임대차 상태를 함께 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35298 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 7층 에이07-051호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 40 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 양경희 (2022.07.11 소유권이전 · 등기 거래가액 157,100,000원) |
| 감정가 | 138,000,000원 |
| 최저매각가 | 67,620,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사 경남은행 |
| 경매 청구금액 | 262,655,159원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.11 경남은행 근저당권 · 채권최고액 106,800,000원 |
| 임대차관계 | 감정평가상 미상 · 실제 점유자 및 임대차 확인 필요 |
| 민간임대주택등기 | 2022.09.13 등기 (2022.08.31 등록) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 임대차는 별도 확인
권리의 기준선은 2022년 7월 11일 설정된 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 106,800,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 후순위인 경기신용보증재단 가압류와 국의 압류, 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 점유·임대차 — 인수 0원은 확정값이 아니다
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 “임대차관계는 미상임”이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 소유자가 직접 점유한다고 단정할 수 없습니다.
| 확인 대상 | 현재 판단 | 인수·명도 영향 |
|---|---|---|
| 신고된 임차인 | 확인된 신고 내역 없음 | 실제 점유관계 확인 필요 |
| 대항력 | 미상 | 전입·점유 등 확인 전 단정 불가 |
| 우선변제권 | 미상 | 확정일자 및 배당요구 여부 확인 |
| 보증금 승계 | 배당표상 0원 추정 | 대항력 있는 임차인 확인 시 재산정 |
| 민간임대주택 등록 | 등기 확인 | 등록 상태와 관련 의무 확인 |
특히 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 존재한다면, 낙찰가와 별도로 미배당 보증금을 인수할 위험이 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 보증금 전액이 실질적으로 매수인 부담으로 남는 구조라면, 실질취득액은 낙찰가가 아니라 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 현재 67,620,000원이라는 최저가만으로 취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%와 시장가치 49%는 다르다
감정가는 138,000,000원, 현재 최저매각가는 67,620,000원으로 감정가의 49%입니다. 감정가 대비 할인 폭이 크지만, 비교 가능한 최근 실거래 가격과 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않아 실제 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 등기상 과거 취득 거래가 | 157,100,000원 | 현재 시세와 구별 필요 |
| 감정가 | 138,000,000원 | 경매 평가 기준액 |
| 현재 최저매각가 | 67,620,000원 | 감정가 49% · 2회 유찰 |
| 3회 유찰 시 최저가 | 47,334,000원 | 감정가 약 34% · 가정 |
| 4회 유찰 시 최저가 | 33,133,799원 | 감정가 약 24% · 가정 |
3회 또는 4회 유찰 시의 금액은 향후 회차를 가정한 시나리오이며, 실제 유찰이나 해당 가격에서의 매각을 보장하지 않습니다. 유찰이 거듭될수록 입찰가가 낮아지지만, 매수인 인수 위험이 새로 확인된다면 실질취득비용은 예상보다 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 67,620,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,617,160원 |
| 1. 근저당 · 경남은행 | 106,800,000원 | 66,002,840원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 18,361,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 125,161,000원 | 66,002,840원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 59,158,160원 |
매각가 67,620,000원에서 집행비용 1,617,160원을 차감한 66,002,840원이 경남은행에 배당되는 계산입니다. 경남은행 채권액은 배당 시뮬레이션에서 채권최고액 106,800,000원을 기준으로 사용했습니다. 경매 신청 청구금액 262,655,159원과 구분해야 합니다. 국의 압류에 관한 실제 조세채권액 및 법정기일, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금·배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 67,620,000원 | 66,002,840원 | 59,158,160원 |
| 3회 유찰 가정 | 47,334,000원 | 46,081,988원 | 79,079,012원 |
| 4회 유찰 가정 | 33,133,799원 | 32,137,391원 | 93,023,609원 |
세 시나리오 모두 소유자 잔여배당과 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 경남은행의 채권은 어느 시나리오에서도 전액 회수되지 못합니다. 다만 채권자 배당 부족은 매수인 인수와 별개의 문제이며, 실제 임대차·조세·등록임대 관련 사항을 확인하지 않고 모든 추가 부담이 없다고 결론 내릴 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 나비초등학교 북서측 인근으로, 주변에는 아파트·오피스텔·근린생활시설 및 소규모 공장 등이 혼재합니다. 주거시설과 업무·상업시설이 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 근거리에 김포골드라인 구래역이 있으며, 감정평가상 교통사정은 무난한 편으로 판단되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소화전 설비 등이 있습니다. 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 약 25m 도로, 북측으로 약 12m 도로에 각각 접합니다. 차량 접근성 측면에서 확인할 만한 조건입니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역 및 택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가 2,206,000원/㎡이며, 토지거래계약 허가구역 관련 지정 내역도 있으므로 매수인과 용도에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 여부는 표시상 해당 사항이 없습니다. 다만 내부 상태, 시설 노후도, 하자 및 수선비는 별도 점검이 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔은 실제 사용 형태, 임대수요, 공실, 관리비, 수익률과 개별 호실 조건에 따라 거래 가능 가격이 달라집니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 환금성을 긍정적으로 단정할 근거는 부족합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 우선 확인. 감정평가상 임대차관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입 및 임대차 계약, 보증금, 대항력, 확정일자, 배당요구 여부를 조사해야 합니다.
- 민간임대주택등기 검토. 2022.09.13 등기의 등록 상태, 임대의무기간, 매각에 따른 말소 여부, 관련 의무와 제재의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 2025.09.05 국의 압류가 있습니다. 압류등기 자체의 소멸과 실제 조세채권 배당 문제는 구별해야 하므로, 세금채권의 내용과 우선순위를 검토해야 합니다.
- 실거래 시세 대조. 현대썬앤빌더킹의 동일하거나 유사한 면적·용도·층에 해당하는 최근 실거래와 현재 매물을 비교해야 합니다. 과거 취득가액과 감정가만으로 적정 입찰가를 정하지 마세요.
- 실질취득비용 계산. 낙찰가뿐 아니라 확인된 보증금 인수 가능액, 취득세, 체납 관리비 중 부담 대상 금액, 명도 및 수선비 등을 반영해야 합니다.
- 현장·관리비 확인. 오피스텔 내부 상태, 공실 여부, 시설 상태 및 체납 관리비를 확인하고, 업무시설로서의 이용 조건도 점검하세요.
- 유찰 회차 검토. 현재 2회 유찰로 감정가 49%입니다. 향후 유찰 시 가격이 더 낮아질 수 있지만, 그 자체로 시세 대비 안전마진이 확보되는 것은 아닙니다.
- 경매 원본 재확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서와 기일 변경 여부를 입찰 전 대조하세요.
맺으며 — “반값에 가까워졌지만, 안전마진은 아직 미확인”
김포 현대썬앤빌더킹 에이07-051호는 두 차례 유찰 끝에 최저매각가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 말소기준이 되는 경남은행 근저당권과 후순위 채권의 소멸 관계는 비교적 명확하며, 배당표에서 계산한 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 그 사실만으로 권리 문제가 모두 해소된 것은 아닙니다. 임대차관계가 미상이고, 민간임대주택등기에 따른 확인 사항이 남아 있습니다. 국의 압류에 연결된 실제 조세채권의 우선순위도 살펴야 합니다. 더욱이 최근 실거래 시세를 확인하지 못했으므로 낙찰가가 시장가격보다 낮다고 말할 근거도 없습니다.
결론은 조건부 보류입니다. 가격은 상당히 내려왔지만, 그것이 실질적인 매입 기회인지는 점유·임대차 조사와 등록임대 관련 법률검토, 실제 거래가격 확인을 마친 뒤에야 판단할 수 있습니다. 현재는 할인율보다 실질취득액의 확정과 환금성 검증이 먼저인 물건입니다.
