인천지방법원 2025타경35298. 김포시 구래동 현대썬앤빌더킹 10층에이10-066호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 양경희이며, 2022.07.22. 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 134,200,000원입니다. 같은 날 주식회사경남은행이 채권최고액 90,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025.04.15. 경기신용보증재단의 가압류 18,361,000원, 2025.12.10. 경남은행의 임의경매개시결정이 이어졌으며 둘 다 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 권리 순서 자체는 비교적 단순하지만, 2022.09.13. 등기된 민간임대주택등기와 감정평가서의 “임대차관계는 미상”이라는 문구는 별도로 확인해야 할 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35298 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 10층에이10-066호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 40 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 지붕 · 10층 건물 |
| 소유자 | 양경희 · 2022.07.22. 소유권이전 · 거래가액 134,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 82,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 262,655,159원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.07.22. 경남은행 근저당
핵심은 2022.07.22. 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 90,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류 18,361,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 현재 최저가 82,600,000원
감정가는 118,000,000원이고 현재 최저매각가는 82,600,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70% 회차에 들어와 있습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 57,820,000원, 3회 유찰 시 40,474,000원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 70%) | 82,600,000원 | 80,713,200원 | 27,647,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 57,820,000원 | 56,379,240원 | 51,981,760원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 40,474,000원 | 39,345,468원 | 69,015,532원 |
다만 이 사건에는 실거래 시세 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 현재 최저가를 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수는 없습니다. 오피스텔은 개별 호실의 위치·상태·임대수익성에 따라 거래가격 차이가 생길 수 있으므로, 응찰가 판단에는 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,886,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 90,000,000원 | 80,713,200원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 18,361,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 82,600,000원에서는 집행비용 1,886,800원을 제외한 80,713,200원이 경남은행 근저당에 배당되고, 경기신용보증재단 가압류와 소유자에게는 배당이 없습니다. 채권총액 108,361,000원 대비 미배당은 27,647,800원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 김포시 구래동 나비초등학교 북서측 인근이며 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설·소규모 공장이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 김포골드라인 구래역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 남서측 약 25m 도로, 북측 약 12m 도로에 각각 접하고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 토지는 업무용으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 토지면적 13,801.4㎡, 공시지가 2,206,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
- 건축. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대차관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서·전입세대 관련 자료를 대조해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.13. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 매수인 의무 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 시세가 없으므로 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당은 27,647,800원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미배당과 낙찰자의 승계의무는 구분해서 봐야 합니다.
- 규제 확인. 준주거지역·김포한강신도시 지구단위계획구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항을 입찰 목적에 맞게 확인하세요.
맺으며 — 권리 순서는 단순, 확인 포인트는 임대차와 민간임대주택등기
이 물건의 말소기준은 2022.07.22. 경남은행 근저당이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 권리구조는 단순한 편입니다.
하지만 감정평가서가 임대차관계를 미상으로 적고 있고 2022.09.13. 민간임대주택등기가 존재합니다. 또한 실거래 시세가 없어 82,600,000원의 현재 최저가가 시장 대비 싼지도 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 “말소기준 이후 권리는 정리되지만, 임대차·민간임대주택등기 확인 후 가격을 판단할 물건”입니다.
