인천지방법원 2025타경507162. 송도동 리치센트럴 6층 601호 근린시설입니다. 감정평가상 건물은 철골철근콘크리트구조 8층 건물이고, 이용상태에는 자동차관련시설인 정비공장과 세차장이 기재돼 있습니다. 소유자는 소버린이피에스 주식회사이며, 2022.08.19. 거래가액 394,924,800원으로 소유권을 취득했습니다.
권리관계는 등기 수가 많아 복잡해 보이지만 기준점은 명확합니다. 같은 날 설정된 북부천새마을금고의 채권최고액 2,760,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 근저당권과 근저당권 말소등기청구권을 피보전권리로 한 가처분, 가압류, 압류 및 경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507162 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 96 리치센트럴 6층 601호 도로명주소: 인천광역시 연수구 인천타워대로197번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 자동차관련시설(정비공장·세차장) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 8층 건물 중 6층 601호 |
| 소유자 | 소버린이피에스 주식회사 (2022.08.19. 거래가액 394,924,800원) |
| 감정가 / 최저가 | 416,000,000원 / 203,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부천새마을금고 / 2,518,685,460원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기 발행 | 2026.07.29 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 등기는 복잡하지만 기준권리 이후다
말소기준인 북부천새마을금고 근저당권 이후 미래피엠이주식회사, 주식회사리치센트럴, 주식회사에버그린텍, 주식회사지비에스로직스틱스, 주식회사더블오션스, 윤성호의 근저당권이 이어졌습니다. 이들 근저당권 일부에는 근저당권설정등기 말소등기청구권을 피보전권리로 한 가처분도 붙어 있으나, 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 재니스코퍼레이션 주식회사, 윤창식 | 2024.11.26 | 1,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입일 2024.11.26.은 말소기준일 2022.08.19.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력이 없으며, 제공된 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 부족하다
현재 최저가는 203,840,000원으로 감정가 416,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 매각가는 142,688,000원, 4회 유찰 시에는 99,881,600원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 203,840,000원 | 200,186,240원 | 10,394,446,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 142,688,000원 | 139,890,368원 | 10,454,742,632원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 99,881,600원 | 97,683,731원 | 10,496,949,269원 | 0원 |
등기상 2022.08.19. 거래가액은 394,924,800원이지만, 현재 시점의 근린시설 실거래나 임대수익 비교자료는 확인되지 않습니다. 과거 취득가와 감정가 할인율만으로 현재 시세를 판단하면 안 됩니다. 특히 자동차 정비공장·세차장으로 이용되는 상업용 시설은 주거용 부동산처럼 동일 평형 평균으로 가격을 검증하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,653,760원 |
| 을구 1번 근저당권 · 북부천새마을금고 | 2,760,000,000원 | 200,186,240원 |
| 을구 2번 근저당권 · 미래피엠이주식회사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사리치센트럴 | 1,010,633,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사에버그린텍 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사에버그린텍 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사지비에스로직스틱스 | 1,920,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사더블오션스 | 150,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 윤성호 | 456,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 최은희 | 698,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 10,594,633,000원 중 200,186,240원이 배당되고 10,394,446,760원이 미배당되는 추정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 후순위 채권의 미배당은 채권자 손실 영역이며, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 센트럴파크역 남측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설, 업무시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 센트럴파크역, 인천대입구역이 소재합니다.
- 이용. 감정평가상 자동차관련시설인 정비공장과 세차장으로 이용되고 있습니다. 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 남동측 광대로, 북동측 및 남서측 중로에 접합니다. 토지는 3필 일단의 사다리형 평지입니다.
- 규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역· 온천공보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 자동차관련시설은 일반 근린시설보다 매수 목적과 운영 조건이 제한될 수 있어, 감정가 할인율과 별개로 실제 수요층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차 범위 확인. 재니스코퍼레이션 주식회사와 윤창식의 실제 점유 부분, 계약서, 시설 소유관계 및 인도 일정을 확인하세요.
- 시설 확인. 정비공장·세차장 설비가 매각 대상에 포함되는지, 임차인이나 제3자 소유 설비인지 구분해야 합니다.
- 공동담보 확인. 602호와 비105호 등이 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 배당과 다른 물건의 진행 상태를 확인하세요.
- 가처분 원본 확인. 근저당권 말소등기청구권을 피보전권리로 한 가처분의 결정문과 매각물건명세서상 소멸 여부를 원본으로 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가 49%만 보고 응찰하지 말고 유사 자동차관련시설의 거래가, 보증금, 월세, 공실 및 관리비를 확인하세요.
- 규제 확인. 중심상업지역·경제자유구역·온천공보호구역·토지거래계약 허가구역 등 이용 및 거래 관련 제한을 확인하세요.
- 배당표 대조. 당해세와 임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았으므로 법원의 최종 배당요구 및 교부청구 내역을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 현장에서 결정된다
이 물건의 등기부에는 다수의 근저당권과 가처분·가압류·압류가 얽혀 있지만, 말소기준은 2022.08.19. 북부천새마을금고 근저당권으로 명확합니다. 이후 권리는 제공된 판정상 매각으로 소멸하고, 임차인의 전입일도 말소기준보다 늦어 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실과 가격이 저렴하다는 평가는 별개입니다. 감정가 416,000,000원에서 2회 유찰돼 203,840,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래와 임대수익 비교자료가 없습니다. 더구나 용도가 정비공장·세차장인 자동차관련시설이므로 시설 상태, 점유, 운영 가능성 및 수요층이 낙찰 후 가치에 직접 영향을 줍니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격상 판단 보류입니다.
