인천지방법원 2025타경507162. 송도동 리치센트럴 6층 602호 근린시설입니다. 감정가 2,790,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 956,970,000원입니다. 등기상 소유자는 소버린이피에스 주식회사이고, 2022.08.19 소유권이전 당시 거래가액은 2,821,075,200원으로 기재되어 있습니다. 권리관계는 복잡해 보이지만 기준점은 명확합니다. 2022.08.19 북부천새마을금고 근저당권 2,760,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 근저당·압류·가압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현황조사에서 확인된 점유자는 재니스코퍼레이션 주식회사, 윤창식이며 전입일은 2024.11.26, 보증금 1,000,000원·차임 300,000원입니다. 전입이 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 따라서 현 회차 기준 실질취득금액은 최저매각가와 같은 956,970,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507162 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 96 리치센트럴 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정상 자동차관련시설(정비공장·세차장) |
| 소유자 | 소버린이피에스 주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,790,000,000원 / 956,970,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.08.19 북부천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
| 청구금액 | 2,518,685,460원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 복잡하지만 기준은 하나
등기에는 다수의 근저당권과 가처분이 존재하지만, 현재 경매의 말소기준은 2022.08.19 북부천새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 미래피엠이주식회사, 주식회사리치센트럴, 주식회사에버그린텍, 주식회사지비에스로직스틱스, 주식회사더블오션스, 윤성호의 근저당권과 관련 가처분, 연수구 압류, 최은희 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차관계 — 확인된 점유자는 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 재니스코퍼레이션 주식회사, 윤창식 | 2024.11.26 | 1,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
전입일 2024.11.26은 말소기준권리 2022.08.19보다 늦습니다. 따라서 확인된 점유자는 대항력이 없고, 보증금 1,000,000원이 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 우선변제 여부는 확정일자와 배당요구 내역이 확인되지 않아 단정하지 않되, 매수인 인수액은 배당계산상 0원으로 반영돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 956,970,000원으로 감정가 2,790,000,000원의 34.3% 수준입니다. 세 차례 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 사실입니다. 다만 동일 용도·규모의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 이 비율만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 확정됐다”고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 956,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,969,700원 |
| 1. 근저당 · 북부천새마을금고 | 2,760,000,000원 | 945,000,300원 |
| 2. 근저당 · 미래피엠이주식회사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사리치센트럴 | 1,010,633,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사에버그린텍 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사에버그린텍 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사지비에스로직스틱스 | 1,920,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사더블오션스 | 150,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 윤성호 | 456,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 최은희 | 698,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,594,633,000원 중 예상 배당액은 945,000,300원이고, 미배당액은 9,649,632,700원입니다. 이는 채권자 사이의 배당 부족 문제이며, 제공된 배당계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 센트럴파크역 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·업무시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 센트럴파크역·인천대입구역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 자동차관련시설인 정비공장과 세차장으로 이용되는 호실들이 포함돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역(국제업무단지)·경제자유구역·성장관리권역·온천공보호구역 등에 해당하며, 공시지가는 2,172,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 광대로, 북동측 및 남서측 중로에 접하고 토지는 사다리형 평지입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 8층 건물이며 승강기·소화·화재탐지·위생·급배수설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 여러 근저당권과 그 말소청구권 가처분이 얽혀 있으므로 매각 직전 최신 등기사항전부증명서를 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 현황조사상 재니스코퍼레이션 주식회사, 윤창식의 점유가 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 인도와 영업시설 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 956,970,000원은 감정가 대비 34.3%지만, 최근 실거래 시세가 없으므로 인근 근린시설·자동차관련시설의 실제 매매사례와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 감정상 자동차관련시설로 사용되고 있으므로 현재 용도와 향후 사용계획, 필요한 인허가 조건을 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현 회차 미배당액 9,649,632,700원이 크더라도 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수와 낙찰자의 인수의무를 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 떨어졌지만, 시세 할인율은 아니다”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2022.08.19 북부천새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각 소멸, 확인된 점유자의 전입도 2024.11.26으로 늦어 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 세 차례 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 없고 실제 이용도 자동차관련시설로 기재된 근린시설입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 정리되지만 가격은 별도 검증이 필요한 유형”으로 보는 것이 맞습니다. 권리상 할인된 가격과 시장가 대비 저평가를 같은 의미로 받아들이지 않는 것이 핵심입니다.
