인천지방법원 2025타경507162. 인천 연수구 송도동 리치센트럴 지1층 비105호로, 물건종류는 근린시설이며 감정 이용상태에는 자동차관련시설인 정비공장·세차장으로 기재돼 있습니다. 소유자는 소버린이피에스 주식회사이고, 2021.06.30. 매매를 원인으로 2022.06.24. 거래가액 473,180,800원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 471,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 230,790,000원입니다.
등기상 핵심은 2022.08.19. 설정된 북부천새마을금고의 채권최고액 2,760,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 근저당권과 압류·가압류·근저당권 가처분은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 2,518,685,460원으로, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 대부분이 선순위 근저당권자에게 배당될 것으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507162 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 96 리치센트럴 지1층 비105호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 자동차관련시설(정비공장·세차장) |
| 소유자 | 소버린이피에스 주식회사 · 거래가액 473,180,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 471,000,000원 / 230,790,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부천새마을금고 / 2,518,685,460원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기부 발급일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준 이후의 미래피엠이주식회사 근저당권 600,000,000원, 주식회사지비에스로직스틱스 근저당권 1,920,000,000원, 윤성호 근저당권 456,000,000원, 연수구 압류, 최은희 가압류 698,000,000원 및 각 근저당권에 대한 가처분은 매각으로 소멸합니다. 2022년과 2023년에 설정됐던 주식회사지비에스로직스틱스의 다른 근저당권 1,200,000,000원과 720,000,000원은 2023.06.02. 이미 말소됐습니다.
임차인·점유 분석
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 재니스코퍼레이션 주식회사, 윤창식 | 2024.11.26 | 1,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 0원 |
실제 임차인은 1명이며 보증금은 1,000,000원, 월차임은 300,000원입니다. 전입일 2024.11.26.은 말소기준일 2022.08.19.보다 늦어 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%, 그러나 시세 검증은 별개
현재 최저가는 230,790,000원으로 감정가 471,000,000원의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 161,553,000원, 4회 유찰 113,087,100원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 230,790,000원 | 226,758,940원 | 6,207,241,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 161,553,000원 | 158,491,258원 | 6,275,508,742원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 113,087,100원 | 110,703,881원 | 6,323,296,119원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 230,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,031,060원 |
| 1. 근저당 · 북부천새마을금고 | 2,760,000,000원 | 226,758,940원 |
| 2. 근저당 · 미래피엠이주식회사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사지비에스로직스틱스 | 1,920,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 윤성호 | 456,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 최은희 | 698,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,434,000,000원 중 채권자 예상배당은 226,758,940원, 미배당은 6,207,241,060원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 센트럴파크역 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·업무시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 센트럴파크역·인천대입구역이 있습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태에는 자동차관련시설인 정비공장과 세차장으로 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 사다리형 평지이며 현황 자동차관련시설·근린생활시설 등의 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 광대로, 북동측과 남서측 중로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·온천공보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지 지표. 지목은 주차장, 토지면적은 8,088.7㎡, 공시지가는 2,172,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 이용상태 확인. 비105호의 실제 정비공장·세차장 사용 범위와 내부 시설, 출입 동선, 영업 가능 상태를 확인하세요.
- 점유 이전. 대항력은 없지만 점유자가 있으므로 인도 협의와 인도명령 절차 가능성을 검토하세요.
- 임대조건 확인. 보증금 1,000,000원·월차임 300,000원의 계약 내용과 점유 범위를 원본 계약서로 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 자동차관련시설의 최근 매매·임대 사례와 예상 수익을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 공동담보 확인. 북부천새마을금고 등 근저당권에 리치센트럴 601호·602호 공동담보가 기재돼 있으므로 실제 배당관계를 원본으로 확인하세요.
- 세금·관리비. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 체납 관리비, 공용부분 부담을 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 지구단위계획 등 이용·거래 관련 제한을 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장을 최종 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 검증해야 한다”
이 물건은 말소기준 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 임차인의 전입일도 늦어 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 권리 자체만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 감정가 471,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 230,790,000원까지 내려왔다는 사실은 시세 검증의 출발점일 뿐 결론이 아닙니다.
자동차관련시설인 정비공장·세차장 용도는 일반 상가와 수요층과 운영 조건이 다르고, 동일 용도 실거래 비교도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리는 통과, 가격은 현장·임대수익·실거래 검증 후 판단입니다. 감정가의 49%라는 숫자보다 실제 영업 가능성과 처분 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
