인천지방법원 2025타경508049. 청라동 지젤엠청라 지하 1층 비003호 근린생활시설입니다. 소유자 안진아가 2020.07.24 소유권을 이전받았고 거래가액은 383,000,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 1,140,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준입니다. 해당 근저당은 비004호·비005호도 공동담보로 잡고 있습니다.
2025.03.05에는 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했고, 등기에는 양도인이 주식회사신한은행으로 표시돼 있습니다. 청구액은 996,920,286원입니다. 현재 최저매각가는 126,910,000원으로 감정가의 34.3% 수준이지만, 감정가 대비 할인율 자체는 근린시설의 실제 환금가치를 증명하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508049 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 165-12 지젤엠청라 지1층 비003호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 안진아 · 2020.07.24 소유권이전 · 거래가액 383,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 126,910,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사 / 996,920,286원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.24 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 1,140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인은 대항력 없음
핵심은 2020.07.24 신한은행 근저당입니다. 현재 조사된 김지숙·송대근·이주환의 점유 시작일은 모두 이 날짜보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 조사된 임차보증금 때문에 낙찰자가 별도로 인수할 금액은 0원입니다.
비003호에는 과거 박은영 명의의 상가건물임차권등기가 있었습니다. 임대차계약일자는 2018.09.07 및 2020.07.01, 사업자등록신청일자는 2018.11.22, 점유개시일자는 2018.10.01, 임차보증금은 10,000,000원이었으나 해당 임차권등기는 2024.02.23 해제를 원인으로 말소됐습니다. 현재 등기상 존속하는 임차권은 아닙니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명
| 호실 / 임차인 | 보증금 / 월세 | 점유 시작 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 비003 · 김지숙 | 10,000,000원 / 600,000원 | 2024.04.12 | 대항력 없음 | 확정일자 확인 안 됨 | 인수 없음 |
| 비004 · 송대근 | 5,000,000원 / 850,000원 | 2024.12.13 | 대항력 없음 | 2025.05.27 배당요구 · 확정일자 확인 안 됨 | 인수 없음 |
| 비005 · 이주환 | 5,000,000원 / 1,100,000원 | 2025.02.17 | 대항력 없음 | 2025.06.05 배당요구 · 확정일자 확인 안 됨 | 인수 없음 |
감정평가 요항에는 비003호 외 2개호가 함께 언급되고, 현황조사·문건에서도 비003·비004·비005의 점유관계가 확인됩니다. 세 임차인 모두 말소기준권리인 2020.07.24 이후 점유를 시작했습니다.
② 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수는 없다
감정가 370,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 126,910,000원입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 88,837,000원, 그 다음은 62,185,899원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 근린생활시설은 아파트처럼 동일평형 실거래 평균만으로 가격을 검증하기 어렵고, 이 사건에서는 최근 실거래가와 비교한 시세 할인율을 산출할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 126,910,000원 | 34.3% | 1,015,666,740원 |
| 4회 유찰 시 | 88,837,000원 | 24.01% | 1,053,162,066원 |
| 5회 유찰 시 | 62,185,899원 | 16.81% | 1,079,333,447원 |
③ 예상배당표 (매각가 126,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,576,740원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,140,000,000원 | 124,333,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,576,740원을 제외한 124,333,260원이 근저당 채권에 배당되고, 채권 미배당액은 1,015,666,740원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당은 비004호·비005호와 공동담보로 등기돼 있으며, 배당표는 채권최고액 기준의 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 ‘청라1동 행정복지센터’ 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 비003호 외 2개호 모두 근린생활시설로 평가됐습니다. 건물은 철근콘크리트조·철골조 구조의 5층 건물이며 사용승인일은 2017.09.29입니다.
- 설비. 공동 위생설비·급배수설비·승강기설비·에스컬레이터가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대상 필지는 동측으로 약 20m 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 공시지가는 ㎡당 2,747,000원입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 시세로 착각하지 말 것. 126,910,000원은 감정가의 34.3%이지만, 실거래 시세와 직접 비교한 가격은 아닙니다.
- 비003 점유관계 재확인. 김지숙의 보증금 10,000,000원·월세 600,000원, 점유 시작일 2024.04.12를 기준으로 현재 점유와 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 비004·비005 공동담보 관계 확인. 신한은행 근저당은 비004호·비005호도 공동담보로 등기돼 있습니다.
- 채권 양도관계 원본 대조. 경매신청채권자는 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사이고 등기에는 양도인이 주식회사신한은행으로 기재돼 있습니다.
- 근린시설의 실제 임대수요 확인. 지하 1층 상업시설이므로 현재 임대료 수준만 보지 말고 공실·재임대 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 시장이 결정한다”
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2020.07.24 신한은행 근저당이 말소기준이고, 현재 조사된 임차인 3명은 모두 그 이후 점유를 시작해 대항력이 없습니다. 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 370,000,000원이 3회 유찰돼 126,910,000원까지 내려왔고, 다음 시나리오는 88,837,000원과 62,185,899원입니다. 그럼에도 이 물건은 지하 1층 근린생활시설이고 이미 반복 유찰을 겪었습니다. 실거래 시세 근거 없이 ‘감정가의 34.3%니까 싸다’고 결론내릴 수는 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 확인. 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 실제 임대수요와 다시 팔 수 있는 가격입니다.
