인천지방법원 2025타경508049. 인천 서구 청라동 지젤엠청라의 지하 1층 근린생활시설입니다. 소유자 안진아가 2020년 7월 24일 거래가액 624,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 1,140,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채권이 양도되어 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사가 경매를 신청한 구조입니다.

눈에 띄는 것은 가격 하락의 폭입니다. 감정가 604,000,000원에서 시작한 경매가 5회 유찰되면서 최저가 101,514,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 아파트가 아닌 지하 근린생활시설입니다. 주거용 부동산과 달리 상가의 가치는 실제 임대수익, 공실 가능성, 업종 수요, 관리비와 환금성에 크게 영향을 받습니다. 감정가 대비 할인율이 높다는 사실과 시장가격보다 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 신한은행 근저당

권리분석의 기준점은 2020년 7월 24일 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,140,000,000원이고, 비003호·비004호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

2025년 3월 5일에는 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 해당 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 아시아신탁 및 무궁화신탁 관련 신탁등기는 이미 말소된 이력이며, 현재 존속하는 신탁권리로 취급하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 조사된 실제 임차인 3명, 대항력 없음

현황조사 등에서 확인된 실제 임차인은 김지숙·송대근·이주환 3명입니다. 각 임차인이 표시된 공간은 비003·비004·비005로 구분됩니다. 이 중 비005호에 대응하는 임차인은 이주환입니다. 세 사람 모두 전입신고일이 2020년 7월 24일 말소기준권리보다 늦어, 제시된 조사 결과에서는 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다.

우선변제 여부는 확정일자 및 법정 요건의 추가 확인이 필요합니다. 대항력 없음 판정은 제공된 전입신고일과 말소기준권리를 기준으로 합니다.

현장조사 과정에서는 이해관계인의 폐문·부재 등으로 임대관계의 자세한 내용이 확인되지 않은 부분이 있습니다. 따라서 실제 사용·점유 상태, 계약서, 확정일자, 배당요구의 적법성은 원본 서류와 현장 확인을 통해 재점검하는 것이 안전합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 할인율은 미확정

현재 최저매각가는 101,514,000원으로 감정가 604,000,000원의 16.81% 수준입니다. 감정가 대비 낙폭은 상당하지만, 근린시설의 적정가격은 실거래, 임대수익 및 공실 위험을 함께 고려해야 합니다.

특히 지하 1층 상업시설이라는 특성과 5회 유찰이라는 경매 이력이 겹칩니다. 유찰만으로 시장가치가 낮다고 확정할 수는 없지만, 기존 회차에서 매각이 성사되지 않았다는 점은 응찰 수요와 가격 적정성을 재검토해야 할 신호입니다. 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 검증되지 않았으므로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.

회차별 매각 시나리오

각 회차의 금액은 해당 회차 최저가를 매각가로 가정한 시나리오입니다. 실제 낙찰가와 후속 기일의 진행 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액이 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 101,514,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 공동담보 관계와 채권 양도에 따른 실제 배당수령권자는 별도 확인이 필요합니다.

현재 회차 매각가 101,514,000원을 가정하면 집행비용 2,221,196원을 제외한 99,292,804원이 근저당 채권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,040,707,196원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

경매 신청채권자인 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사의 청구금액은 996,920,286원입니다. 별도 회차별 시나리오에는 해당 신청채권자에 대한 직접 배당액이 0원으로 표시되어 있으므로, 신한은행 근저당채권의 양도 및 배당수령권 귀속 관계를 원본으로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 청라1동 행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 아파트 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2017.09.29 사용승인된 5층 건물의 지하 1층 근린생활시설입니다. 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기와 에스컬레이터 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 대상 필지 동측으로 약 20m 도로와 접하며, 토지는 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당합니다. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 거래에 미치는 영향도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,747,000원/㎡입니다. 이는 개별 근린시설 호실의 거래가격을 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 지하 상업시설은 실제 접근 동선, 점포 노출도, 업종 수요 및 공실 여부에 따라 거래 수요가 달라질 수 있습니다. 5회 유찰 이력을 고려하면 특히 보수적인 환금성 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 범위. 비003·비004·비005호가 일괄매각되는지, 비005호만 별도로 매각되는지 매각공고와 물건목록을 대조하세요. 감정가 604,000,000원의 적용 범위부터 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당에 비003호와 비004호가 공동담보로 표시됩니다. 공동담보 부동산과 채권 양도, 실제 배당관계를 검토하세요.
• 실제 점유자 확인. 조사된 임차인은 3명이며, 비005호에 대응하는 임차인은 이주환입니다. 현장 점유 상태 및 임대차계약서를 확인하세요.
• 배당요구·확정일자 확인. 송대근과 이주환의 배당요구가 확인되지만 우선변제 여부는 확정되지 않았습니다. 매각물건명세서 및 임대차 관련 원본을 확인하세요.
• 현재 임대수익 확인. 비005호의 조사상 보증금은 5,000,000원, 월차임은 1,100,000원입니다. 실제 임대료 지급 여부, 공실 가능성, 관리비 부담과 임대차 지속 가능성을 확인하세요.
• 상가 운영 여건. 지하층 진입 동선, 에스컬레이터 및 승강기 이용, 점포 노출도, 시설 유지관리 상태를 직접 확인하세요.
• 관리비·세금. 장기 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 당해세 등 배당에 영향을 줄 항목을 별도로 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 낙폭만으로 가격 적정성을 판단하지 말고, 인근 유사 근린시설의 실제 거래·임대수익·공실 상황과 비교해 입찰 상한을 결정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 16.81% ≠ 시세의 16.81%”

인천 청라 지젤엠청라 비005호 사건은 권리관계와 가격 판단을 분리해야 하는 물건입니다. 2020년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 모두 그 이후 전입하여 제시된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분은 긍정적입니다.

그러나 감정가 604,000,000원에서 최저가 101,514,000원까지 내려온 5회 유찰 물건이라는 점은 신중하게 봐야 합니다. 대상은 지하 근린생활시설이며, 임대차의 실제 이행 상태와 시장가격을 확인하지 않으면 투자수익성을 평가하기 어렵습니다. 특히 비003·비004호와의 공동담보 및 매각 범위가 분석에 영향을 줄 수 있으므로 원본 확인이 우선입니다.

결론은 권리상 인수 0원, 가격·환금성 판단은 보류입니다. 5회 유찰과 지하 상업시설의 특성을 반영하면 종합 평가는 C등급이 적절합니다. 중요한 것은 감정가에서 얼마나 떨어졌는지가 아니라, 실제로 얼마의 수익을 얻을 수 있고 나중에 얼마에 다시 팔 수 있는지입니다.