인천지방법원 2025타경508049. 청라동 지젤엠청라 지하 1층 비005호의 근린생활시설입니다. 소유자는 안진아이며, 2020.07.24 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 624,000,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 1,140,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.05 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐으며, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 측면에서 확인해야 할 핵심은 임차관계입니다. 조사 자료에는 비003·비004·비005호의 임차관계가 함께 나타나는데, 이 사건 목적물인 비005호에는 이주환이 보증금 5,000,000원, 월차임 1,100,000원으로 조사되어 있습니다. 전입신고일은 2025.02.17로 말소기준일 2020.07.24보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정되어 있고, 배당요구도 2025.06.05 접수돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508049 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 165-12 지젤엠청라 지1층 비005호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 청라에메랄드로 99 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 안진아 |
| 소유권 취득 | 2020.07.24 · 거래가액 624,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 604,000,000원 / 207,172,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34% |
| 청구액 | 996,920,286원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.07.24 신한은행 근저당
2017년과 2018년에 설정됐던 아시아신탁주식회사·주식회사무궁화신탁의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현 소유자 안진아의 소유권이전 직후 설정된 2020.07.24 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이고, 2025.03.05 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차관계 — 비005호 임차인은 대항력 없음
| 임차인 | 호실 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지숙 | 비003 | 2024.04.12 | 10,000,000원 | 600,000원 | 없음 | — |
| 송대근 | 비004 | 2024.12.13 | 5,000,000원 | 850,000원 | 없음 | 2025.05.27 |
| 이주환 | 비005호 | 2025.02.17 | 5,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 2025.06.05 |
비003·비004호 임차관계도 함께 조사돼 있으나, 이 사건 주소는 비005호입니다. 비005호 이주환의 전입신고일은 2025.02.17로 말소기준권리인 2020.07.24 근저당보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력이 없고, 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조로 계산되지 않습니다.
③ 가격 — 3회 유찰은 확인되지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 604,000,000원, 현재 최저매각가는 207,172,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 145,020,400원(감정가 24%), 5회 유찰 시 101,514,280원(감정가 17%)으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 근린시설의 최근 실거래 평균·최신 거래 등 직접적인 비교 시세가 없습니다. 따라서 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다. 오히려 3회 유찰 자체가 최초 가격대에서 응찰이 성립하지 않았다는 사실이므로, 근린시설의 실제 임대수익·공실·관리비·현장 상권을 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,172,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,700,408원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,140,000,000원 | 203,471,592원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 매각가 207,172,000원 기준으로 근저당권자에게 203,471,592원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 936,528,408원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라1동 행정복지센터 북동측 인근의 지젤엠청라 지하 1층으로, 주변은 근린생활시설과 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 비003호 외 2개호가 모두 근린생활시설로 평가돼 있으며, 집합건축물대장상 사용승인일은 2017.09.29입니다.
- 건물. 철근콘크리트조·철골조의 5층 건물 내 지하 1층이며, 외벽은 복합판넬·석재마감, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 공동 위생설비·급배수설비·승강기설비·에스컬레이터가 설치돼 있습니다.
- 도로. 본건 필지 동측으로 약 20m 도로와 접합니다.
- 토지. 사각형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,747,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며, 중로1류와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 비005호 점유 재확인. 이주환의 전입신고는 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 영업·점유 상태와 명도 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 수익성 검증. 월차임 자료만으로 해당 목적물의 적정 수익률을 확정할 수 없습니다. 현재 임대차 존속 여부와 공실 가능성을 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 해석. 207,172,000원이 감정가 34%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 실제 시장가를 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당의 공동담보에는 지젤엠청라 지하 1층 비003호와 비004호가 함께 기재돼 있습니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 말소기준은 2020.07.24 주식회사신한은행 근저당권입니다. 목적물 비005호 임차인 이주환의 전입은 2025.02.17로 뒤에 들어왔고 대항력은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조만 보면 낙찰자가 임차보증금이나 후순위 권리를 떠안을 위험은 낮습니다.
하지만 가격 판단은 다릅니다. 감정가 604,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 207,172,000원까지 내려왔지만, 이 근린시설의 최근 실거래 시세는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 34%이므로 싸다”는 결론은 금물입니다. 3회 유찰된 근린시설이라는 점을 감안하면 최종 판단은 현재 임대수익·점유·공실 가능성·현장 상권과 실제 거래가격을 확인한 뒤 내려야 합니다. 권리는 검토 가능, 가격은 현장 검증이 먼저입니다.
