인천지방법원 2025타경508049. 청라동 지젤엠청라 지하 1층 B004호 근린생활시설입니다. 소유자 안진아는 2020년 7월 24일 이 물건을 거래가 383,000,000원에 취득했고, 같은 날 신한은행 앞으로 채권최고액 1,140,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 3월 5일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매신청채권자는 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사이며, 등기상 양도인은 신한은행으로 표시됩니다.

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 5회 유찰입니다. 최초 감정가 370,000,000원에서 현재 최저매각가는 62,186,000원까지 내려왔습니다. 그러나 아파트와 달리 근린생활시설은 임대수요와 영업입지, 공실 기간, 관리비, 실제 매매 수요에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 감정가에서 크게 떨어졌다는 사실만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준은 2020년 7월 24일 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각에 따른 말소 대상이며, 이후의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 아시아신탁과 무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었으나, 두 신탁등기는 각각 이미 말소됐습니다. 현재 소유자는 안진아이며, 등기상 별도의 가압류는 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대상 호실은 송대근

현황조사상 지젤엠청라 지하 1층에서 임차인 3명이 확인됩니다. 다만 이들은 서로 다른 호실에 관한 임차인으로, 이번 경매 대상인 B004호의 조사된 임차인은 송대근 1명입니다. B003호와 B005호의 보증금을 대상 물건의 인수금으로 합산해서는 안 됩니다.

대항력 판단은 기재된 전입일과 2020.07.24 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 확정일자와 실제 임대차 현황은 별도로 확인해야 합니다.

송대근은 2025년 5월 27일 배당요구를 신고했습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 성립 및 배당순위를 단정할 수 없습니다. 임차인의 배당요구 사실과 매수인의 보증금 인수 여부는 구별해서 판단해야 합니다.

인접 B005호의 이주환 역시 2025년 6월 5일 배당요구를 신고했으며, B003호의 김지숙은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 두 임차인은 이번 매각 대상 호실의 임차인이 아니므로, 해당 보증금을 B004호의 매수인 인수액에 더하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 그런데 정말 싼가?

현재 최저매각가 62,186,000원은 감정가 370,000,000원의 약 16.81%입니다. 5차례 유찰된 결과로, 감정평가액과 현재 입찰 기준액의 차이는 매우 큽니다.

여기서 반드시 구분해야 할 것은 감정가 대비 할인율과 현재 시장가격 대비 할인율입니다. 감정가나 2020년 취득 거래가는 현재의 실거래 시세를 대신하지 못합니다. 인근 동종 상가의 최근 매매사례와 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 62,186,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 62,186,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,519,348원을 제외한 60,666,652원이 근저당권 배당액으로 산정됩니다. 채권최고액 기준 예상 미배당액은 1,079,333,348원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

위 배당표는 채권최고액 1,140,000,000원을 채권액으로 사용한 단순 추정입니다. 실제 피담보채무 잔액, 공동담보 배분, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당 시나리오

회차가 내려갈수록 매각대금과 채권자 배당액은 줄고, 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재 확인된 권리관계에서는 매각가가 낮아지더라도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

다만 신청채권자의 청구액은 996,920,286원이고, 시뮬레이션에는 신청채권자의 배당액이 0원으로 별도 표시돼 있습니다. 반면 예상배당표에는 신한은행 근저당권에 배당하는 것으로 기재돼 있어, 신한은행에서 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사로 이어진 채권양도 및 배당권자 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 청라1동 행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 아파트 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 지하 1층 B004호의 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물에는 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기와 에스컬레이터가 설치돼 있습니다.
• 도로 조건. 본건 필지 동측으로 약 20m 도로가 접합니다. 다만 지하층 개별 호실의 실제 접근성과 가시성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 기재돼 있어 거래 관련 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 집합건축물대장상 사용승인일은 2017.09.29이며, 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 근린생활시설, 특히 지하층은 실제 영업환경과 임대수요가 재매각 가능성에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 5회 유찰이라는 경매 이력을 고려해 출구전략을 점검해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래가 검증. B004호와 유사한 지하 근린생활시설의 최근 매매사례를 확인하세요. 감정가 370,000,000원이나 과거 거래가 383,000,000원을 현재 시세로 그대로 사용하지 마세요.
• 임대수익 확인. 송대근의 신고 보증금은 5,000,000원, 월차임은 850,000원입니다. 실제 계약 조건, 월세 수납 여부, 체납, 부가세 및 관리비 부담을 확인하세요.
• 점유·명도 확인. B004호의 실제 영업자와 점유상태, 임대차 종료 및 인도 가능성을 점검하세요. 대항력 없음과 명도 절차의 불필요는 같은 의미가 아닙니다.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당권에 함께 기재된 B003호·B005호의 담보관계, 채권변제 및 처분 현황을 확인하세요.
• 채권양도 확인. 근저당권자 신한은행과 경매신청채권자 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사 사이의 채권승계 및 배당권자 관계를 확인하세요.
• 공실과 관리비. 지하 상가의 실제 영업상태, 관리비 체납액과 공용부분 관련 승계 가능 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 43,530,200원, 7회 유찰 시 30,471,139원으로 계산돼 있습니다. 다만 가격 하락만을 근거로 입찰하지 말고 적정 시장가격을 먼저 산정하세요.
• 매각서류 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일의 변경 여부를 확인하세요. 특히 임대차와 공동담보 관련 기재를 다시 점검해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 16.81% ≠ 시세보다 저렴”

이 사건은 권리상 인수 위험과 투자 위험을 분리해 봐야 하는 물건입니다.

말소기준권리는 2020년 신한은행 근저당이며, 대상 B004호의 조사된 임차인은 그보다 늦게 전입했습니다. 확인된 권리관계와 배당 시뮬레이션에 따르면 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.

그러나 투자 매력은 별개의 문제입니다. 감정가 370,000,000원인 지하 근린시설이 5회 유찰을 거쳐 62,186,000원까지 내려왔다는 사실은 가격에 대한 신중한 검증이 필요하다는 신호입니다. 최근 동종 상가의 거래가격과 실제 임대수익을 확인하지 않고서는 이 가격이 저렴한지 판단할 수 없습니다.

공동담보 및 채권양도 관계, B004호의 점유와 임대차, 향후 재매각 가능성까지 검토해야 합니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 적정성과 환금성 판단은 보류. 이 물건은 할인율보다 실제 시장가치와 수익성을 먼저 확인해야 합니다.