인천지방법원 2025타경508049. 인천 서구 청라동 지젤엠청라 지하 1층 비004호 근린시설입니다. 감정가는 370,000,000원이고 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 126,910,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.07.24. 주식회사신한은행 근저당권으로 채권최고액은 1,140,000,000원입니다. 이 근저당은 비003호·비005호와 공동담보로 설정됐고, 이후 2025.03.05. 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 경매 채권자는 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사이며 양도인은 주식회사신한은행입니다.
권리상 핵심은 단순합니다. 현재 확인된 임차인 3명의 전입일은 2024.04.12., 2024.12.13., 2025.02.17.로 모두 2020년 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 세 임차인 모두 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오에서도 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 실제 입찰 판단에서는 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 대비 큰 하락률만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508049 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 165-12 지젤엠청라 지1층 비004호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 청라에메랄드로 99 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 안진아 · 2020.07.24. 소유권이전 · 거래가액 383,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 126,910,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 996,920,286원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2017.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자 안진아는 2020.07.24. 거래가액 383,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 1,140,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.03.05. 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지숙 | 비003 | 10,000,000원 | 600,000원 | 2024.04.12 | 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 송대근 | 비004 | 5,000,000원 | 850,000원 | 2024.12.13 | 없음 | 배당요구 2025.05.27 | 해당 없음 |
| 이주환 | 비005호 | 5,000,000원 | 1,100,000원 | 2025.02.17 | 없음 | 배당요구 2025.06.05 | 해당 없음 |
비004호에는 송대근이 보증금 5,000,000원·월세 850,000원으로 조사됐고, 2024.12.13. 전입했습니다. 말소기준일 2020.07.24.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 2025.05.27. 배당요구도 접수됐습니다. 함께 조사된 비003호 김지숙과 비005호 이주환 역시 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 3명입니다.
③ 배당 구조 — 현재 회차에서도 근저당 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,576,740원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,140,000,000원 | 124,333,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 126,910,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,576,740원을 제외한 124,333,260원이 신한은행 근저당에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,015,666,740원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당은 근저당 채권자의 배당 부족분이지 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 126,910,000원 | 124,333,260원 | 1,015,666,740원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 88,837,000원 | 86,837,934원 | 1,053,162,066원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 62,185,899원 | 60,666,553원 | 1,079,333,447원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라1동 행정복지센터 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 지젤엠청라 지하 1층 비003호 외 2개호 모두 근린생활시설로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조·철골조·철골조지붕 5층 건물 내 지하 1층이며, 사용승인일은 2017.09.29입니다.
- 설비. 공동 위생설비·급배수설비·승강기설비·에스컬레이터 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 필지 동측으로 약 20m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 중로1류와 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 2,747,000원입니다.
- 건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 비004호 실제 점유 확인. 송대근의 점유·영업 여부와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 신한은행 근저당은 비003호·비005호와 공동담보로 기재돼 있으므로 등기 원본과 배당 관계를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 같은 상권 근린시설의 매매·임대 수준을 별도 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 감정평가상 자세한 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 현장을 다시 대조해야 합니다.
- 지하 근린시설 환금성. 지하 1층 근린시설인 만큼 실제 접근성·가시성·공실 여부를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액이 크게 남더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 아직 남았다
이 사건의 권리구조만 보면 핵심 위험은 크지 않습니다. 2020.07.24. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 3명은 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 이 물건은 지하 1층 근린시설이고 이미 3회 유찰됐으며, 비교 가능한 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 감정가 370,000,000원에서 최저가 126,910,000원까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 권리상 인수위험은 낮지만, 가격·임대수요·환금성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
