인천지방법원 2025타경508391. 인천 서구 가좌동 아트시티 비동 1층 104호, 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가 391,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 134,113,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 등기 구조만 보면 말소기준인 성동신용협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 물건에서 “인수 0원”만 보고 가격 메리트를 단정하면 곤란합니다. 감정평가에서는 104호와 105호 사이 내부 경계 벽체가 없는 상태라고 조사했고, 105호와 106호 사이 벽체 역시 집합건축물대장상 건축물현황도의 구획 위치와 일부 차이가 있다고 보고했습니다. 특히 104호는 인접 105호와 물리적으로 구분되지 않은 상태이므로 실제 점유·사용 범위를 현장에서 확인하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508391 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 104-12 아트시티 비동 1층104호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 건지로 240 |
| 물건종류 / 이용 | 근린상가 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 13층 중 1층 104호 |
| 소유자 | 주식회사에스홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 134,113,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 944,480,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발행일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 2021.04.21 성동신용협동조합 근저당권, 채권최고액 300,000,000원입니다. 그보다 앞선 수협은행 근저당권 2,226,000,000원은 2021.04.21 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 디에스오일주식회사 근저당권 400,000,000원과 2025.03.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 현황 핵심 — 104호와 105호 사이 경계벽이 없다
매각물건명세서 비고와 감정평가 내용에서 가장 중요한 현황 이슈는 104호와 105호 사이 내부 경계 벽체가 없는 상태라는 점입니다. 또한 105호와 106호 사이에는 샌드위치 판넬구조의 내부 경계 벽체가 있으나, 집합건축물대장상 건축물현황도의 구획 위치와 일부 차이가 있다고 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,113,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,677,582원 |
| 2. 근저당 · 성동신용협동조합 | 300,000,000원 | 131,435,418원 |
| 3. 근저당 · 디에스오일주식회사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 700,000,000원 중 예상배당은 131,435,418원, 미배당은 568,564,582원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남서초등학교 남서측 인근이며, 주변에 아파트 단지·오피스텔·공장·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 무난하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 가장형 평지이며 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,909.0㎡, 공시지가는 2,216,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
- 설비. 공동 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비를 갖추고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 1층이며 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅, 천정은 텍스마감, 창호는 하이샷시 창호 등입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 104·105호 경계 확인. 두 호실 사이 내부 경계벽이 없는 상태이므로 현장에서 실제 구획과 출입 구조를 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용자를 확인하고 대항요건 존재 가능성을 원본 서류와 함께 점검하세요.
- 105·106호 구획 차이 참고. 105호·106호 사이 벽체 위치가 집합건축물대장상 현황도와 일부 차이가 있다고 조사됐습니다.
- 말소기준 재확인. 2021.04.21 성동신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 후순위 디에스오일주식회사 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 원본에서 최종 대조하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가 134,113,000원은 감정가의 34.3%이지만, 근린상가의 실제 사용성과 독립성 확인 전에는 낮은 비율만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 매각서류 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 단순하지 않다”
이 물건의 권리분석 자체는 비교적 명료합니다. 2021.04.21 성동신용협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 현재 회차 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 3회 유찰을 거쳐 최저가가 134,113,000원까지 내려온 근린상가이고, 104호와 105호 사이에 내부 경계벽이 없으며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌는가”보다 104호가 실제로 어떻게 구획·점유·사용되고 있는가를 확인하는 데 있습니다. 권리는 통과, 현황은 확인 후 판단. 이 순서가 맞습니다.
