인천지방법원 2025타경508391. 대상은 인천 서구 가좌동 아트시티 비동 1층 106호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가는 615,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 210,945,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021년 4월 21일 설정된 성동신용협동조합 근저당권 463,560,000원이며, 이후 설정된 디에스오일주식회사 근저당권과 인천광역시 서구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리표만 보면 후순위 권리를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 현장 관련 자료는 단순하지 않습니다. 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 처리했고, 특히 105호와 106호 사이의 샌드위치 판넬 구조 경계벽 위치가 집합건축물대장상 건축물현황도와 일부 다르다고 명시돼 있습니다. 이 사건은 낮아진 최저가만 보는 것보다 실제 106호의 구획·점유·이용 상태를 원본과 현장에서 대조하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508391 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 104-12 아트시티 비동 1층106호 · 인천광역시 서구 건지로 240 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 / 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 13층 중 1층 106호 |
| 현재 소유자 | 주식회사에스홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 615,000,000원 / 210,945,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성동신용협동조합 / 944,480,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020년 수협은행 근저당권은 2021.04.21 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 성동신용협동조합 근저당권 463,560,000원이 현재의 말소기준입니다. 2021년 남양주시 압류 역시 같은 해 해제로 말소됐습니다. 그 뒤 현재 소유자인 주식회사에스홀딩스가 2021.10.21 소유권을 취득했고, 2024년 디에스오일주식회사 근저당권 400,000,000원, 2025년 인천광역시 서구 압류와 성동신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 3회 유찰은 확인되지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 210,945,000원으로 감정가 615,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 147,661,500원, 5회 유찰 시 103,363,050원으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 현재 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 210,945,000원 | 656,368,230원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 147,661,500원 | 718,765,761원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 103,363,050원 | 762,444,033원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 210,945,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,753,230원 |
| 1. 근저당 · 성동신용협동조합 | 463,560,000원 | 207,191,770원 |
| 2. 근저당 · 디에스오일주식회사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 863,560,000원 중 207,191,770원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 656,368,230원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 현황·입지 — 106호 경계가 핵심 확인사항
- 이용상태. 감정평가상 본건은 근린생활시설입니다. 아파트나 주거용 오피스텔로 가정해서 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 내부 구획. 104호와 105호 사이에는 내부 경계 벽체가 없고, 105호와 106호 사이에는 샌드위치 판넬 구조 벽체가 있으나 집합건축물대장상 건축물현황도의 구획 위치와 일부 차이가 있다고 조사됐습니다.
- 주위환경. 석남서초등학교 남서측 인근이며, 주변에는 아파트 단지·오피스텔·공장·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 무난하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 13층 건물의 1층이며 공동 위생설비·승강기·소화전·화재탐지설비·스프링쿨러설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다. 공시지가는 2,216,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 '-'로 기재돼 있습니다. 다만 내부 경계벽 위치의 일부 차이는 별도 조사사항으로 명시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 106호 실제 구획 확인. 105호와 106호 사이 샌드위치 판넬 경계벽의 실제 위치를 집합건축물대장상 건축물현황도와 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가에서 임대관계가 미상으로 처리돼 있으므로 현재 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.04.21 성동신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 2024년 디에스오일주식회사 근저당과 2025년 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 210,945,000원은 감정가의 34.3%이지만 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 후순위 미배당과 인수를 구분. 현재 시나리오에서 채권자 미배당은 656,368,230원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액을 낙찰자가 그대로 부담하는 것으로 혼동하면 안 됩니다.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 현황 확인이 먼저”
이 물건은 3회 유찰로 최저매각가가 210,945,000원까지 내려왔고, 등기·배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후의 후순위 근저당과 압류도 매각으로 소멸하는 구조여서 등기 권리의 큰 방향은 비교적 분명합니다.
하지만 이를 곧바로 ‘안전하고 싼 물건’으로 연결하면 안 됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 무엇보다 105호와 106호 사이 실제 경계벽 위치가 건축물현황도와 일부 다르다는 조사 내용이 있습니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 없어 210,945,000원이 시장가보다 낮은지도 현재 자료만으로는 판단할 수 없습니다. 권리 인수는 0원 추정, 가격 매력은 미확인, 현황 리스크는 확인 필요. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 낙폭이 아니라 실제 106호의 구획·점유·이용 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
