/ 172,872,000원
인천지방법원 2025타경508391. 인천 서구 가좌동 아트시티 비동 1층 105호의 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사에스홀딩스이고, 권리분석의 출발점은 2021.04.21 설정된 성동신용협동조합 근저당권 384,360,000원입니다. 2024.01.22 설정된 디에스오일주식회사 근저당권 400,000,000원과 2025.03.24 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 504,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 172,872,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 근린생활시설이고, 실제 내부 구획과 공부상 구획에 차이가 보고돼 있어 현장 확인의 중요도가 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508391 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 104-12 아트시티 비동 1층105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 13층 중 1층 |
| 현재 소유자 | 주식회사에스홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 172,872,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 944,480,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급 | 인천지방법원 등기국 · 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2020.04.27 설정된 수협은행 근저당권 2,226,000,000원은 2021.04.21 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 성동신용협동조합 근저당권 384,360,000원입니다. 이후의 디에스오일주식회사 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 물건 자체의 핵심 — 105호 경계 상태
감정요항표와 조사 내용에서 가장 중요한 부분은 내부 구획입니다. 104호와 105호 사이에는 내부 경계 벽체가 없는 상태로 조사됐고, 105호와 106호 사이에는 샌드위치 판넬구조의 경계 벽체가 있으나 집합건축물대장상 건축물현황도의 구획 위치와 일부 차이가 있다고 보고됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,220,208원 |
| 2. 근저당 · 성동신용협동조합 | 384,360,000원 | 169,651,792원 |
| 3. 근저당 · 디에스오일주식회사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 784,360,000원, 채권자 배당액은 169,651,792원이며 미배당은 614,708,208원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 172,872,000원 | 169,651,792원 | 614,708,208원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 121,010,399원 | 118,516,253원 | 665,843,747원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 84,707,279원 | 82,782,548원 | 701,577,452원 | 0원 |
유찰이 계속돼 매각대금이 낮아져도 배당표상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대신 채권자의 미배당액은 커집니다. 이는 낙찰자의 추가 인수로 전환되는 구조가 아니라 후순위·미회수 채권이 배당에서 남는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 기호 1·2·3은 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 주위환경. 석남서초등학교 남서측 인근으로 아파트 단지, 오피스텔, 공장 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 무난하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고 대로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,909㎡, 평지·가로장방 형태, 공시지가 2,216,000원/㎡입니다.
- 설비. 공동 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부. 감정평가서의 공부와의 차이 항목은 별도 차이가 없으나, 내부 경계 벽체의 실제 위치는 별도로 차이가 보고됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 105호 실제 경계 확인. 104호와 사이에 벽체가 없고 106호 측 경계 위치에도 차이가 있으므로 현황도와 실제 공간을 직접 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 현재 영업자·사용자와 점유 권원을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 34%라는 수치만으로 저가라고 단정하지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2021.04.21 성동신용협동조합 근저당이 말소기준이며 후순위 권리가 실제 매각으로 소멸하는지 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 요소가 있는지 매각기일 전 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 유찰 횟수의 의미. 이미 3회 유찰된 근린시설이므로 낮아진 최저가뿐 아니라 실제 환금성과 구획 문제까지 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 공간은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 성동신용협동조합 근저당이고, 후순위 디에스오일주식회사 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 172,872,000원으로 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건의 핵심 위험은 등기부보다 현장에 있습니다. 104호와 105호 사이의 내부 벽체가 없고, 105호와 106호 사이 경계도 건축물현황도와 일부 다릅니다. 임대관계도 미상입니다. 여기에 3회 유찰된 근린시설이라는 점까지 겹칩니다. 실거래 비교 자료가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 확인 가능하지만, 입찰 여부는 105호의 실제 독립성·점유상태·현장 구획을 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
