수원지방법원 2024타경79943. 화성시 영천동 루체스타비즈 1층 122호의 근린시설입니다. 감정평가상 기호(1)-(3)는 모두 근린생활시설로 이용 중이며, 본건 건물은 철근콘크리트구조 14층 건물로 사용승인일은 2018.12.28입니다. 현재 소유자는 주식회사글로벌동인으로, 2023.10.16 소유권이전등기를 마쳤습니다.
말소기준권리는 같은 날 설정된 동탄농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,520,000,000원이고, 2025.04.17 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐습니다. 이후의 경매개시결정, 국세·지방세 압류와 중소기업은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경79943 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 594-7, 1층122호 (영천동,루체스타비즈) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 · 사용승인 2018.12.28 |
| 소유자 | 주식회사글로벌동인 |
| 감정가 / 최저가 | 1,386,000,000원 / 970,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동탄농업협동조합 / 2,120,802,844원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 변수는 점유관계
등기상 기준점은 단순합니다. 2023.10.16 동탄농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 들어온 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 점유·임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 아리울푸드(왕서영) | 루체스타비즈 122호 56.0000㎡ | 10,000,000원 / 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 동원유통(김미향) | 루체스타비즈 120호 50.2200㎡ | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 아리울 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
유한회사 아리울푸드(왕서영)는 2024.05.07, 유한회사 동원유통(김미향)은 2024.02.16로 모두 말소기준일인 2023.10.16보다 뒤여서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 매각물건명세서의 아리울은 주거 사용으로 기재돼 있으나 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 실제 인수 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 추가 유찰 시 49%·34.3%
현재 최저매각가는 970,200,000원으로 감정가 1,386,000,000원의 70%입니다. 제공된 회차 시나리오상 2회 유찰 시 679,140,000원(49%), 3회 유찰 시 475,397,999원(34.3%)으로 내려갑니다.
다만 이 사건은 최저가 하락 자체보다 미상 점유자의 대항력 여부가 우선입니다. 현재 자료에서 계산된 실질취득액은 명시 인수 0원을 전제로 970,200,000원이지만, 아리울의 보증금과 대항력이 확인되지 않은 상태에서는 이를 최종 확정 취득비용으로 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 970,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,102,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 동탄농업협동조합 | 2,520,000,000원 | 958,098,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 20,896,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션의 채권 합계는 2,540,896,390원, 예상 배당은 958,098,000원, 미배당은 1,582,798,390원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄IC 남서측 인근이며, 주위에 근린생활시설과 업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 기호(1)-(3)는 모두 근린생활시설로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 광대로, 동측으로 소로, 남측으로 세로와 접합니다.
- 토지. 5,091.2㎡의 사다리형 평지이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 성장관리권역·철도보호지구·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 아리울 점유관계 확인. 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 실제 점유자, 계약관계와 기준일을 확인해야 합니다.
- 122호와 120호 구분 확인. 현황조사에는 122호의 유한회사 아리울푸드 외에 120호의 유한회사 동원유통 임차관계도 함께 기재돼 있습니다. 각 점유부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·화성시·서울특별시 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.04.17 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있으므로 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 실제 임대수익·공실·점유상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 세금 및 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 점유 하나가 남는다
이 사건은 등기만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2023.10.16 근저당권이 말소기준이고 뒤에 들어온 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 결론을 ‘안전’으로 끝내기에는 아리울이 남습니다. 알려진 두 임차인은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 이 점유자는 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보고 확인이 끝나기 전까지 실질취득비용을 970,200,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 등기권리는 정리형, 점유는 확인형. 이 물건의 입찰 전 핵심은 70% 할인율보다 미상 점유관계의 해소입니다.
