수원지방법원 2024타경79943. 화성시 영천동 루체스타비즈 1층 121호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사글로벌동인이고, 2023.10.16 소유권이전과 같은 날 동탄농업협동조합이 채권최고액 2,520,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.07.17 임의경매개시결정, 국세 압류, 중소기업은행 가압류, 화성시 압류, 영등포구 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.
등기상 근저당권은 2025.02.27 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 권리자가 바뀌었더라도 말소기준의 출발점은 최초 근저당권 설정일인 2023.10.16입니다. 또 근저당 설정 내용에는 루체스타비즈 120호와 122호가 공동담보로 함께 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경79943 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 594-7, 1층121호 (영천동,루체스타비즈) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 1층 · 사용승인일 2018.12.28 |
| 소유자 | 주식회사글로벌동인 |
| 감정가 / 최저가 | 954,000,000원 / 667,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구액 | 동탄농업협동조합 · 2,120,802,844원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.16 동탄농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2023.10.16 근저당권입니다. 경매개시결정과 이후 압류·가압류는 모두 이 날짜 뒤에 들어왔고, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
② 현황조사 점유자 — 120호·122호, 말소기준 이후
현황조사에는 두 점유자가 확인되지만, 점유 부분은 대상 121호가 아니라 루체스타비즈 120호와 122호로 기재돼 있습니다. 두 점유자의 전입일도 모두 말소기준일 2023.10.16 이후라 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 동원유통(김미향) | 루체스타비즈 120호 50.2200㎡ | 2024.02.16 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유한회사 아리울푸드(왕서영) | 루체스타비즈 122호 56.0000㎡ | 2024.05.07 | 10,000,000원 / 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 점유자는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자 2곳으로 기재돼 있습니다. 다만 점유 호수가 각각 120호와 122호이므로, 이 표의 보증금을 121호 낙찰자의 인수액으로 합산하면 안 됩니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 667,800,000원으로 감정가 954,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 121호의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격처럼 시세 우위를 검증할 수 있는 수치가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 하락했으니 시세보다 저렴하다”는 결론은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 667,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 9,078,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동탄농업협동조합 | 2,520,000,000원 | 658,722,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 20,896,390원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 2,540,896,390원 중 채권자 예상배당은 658,722,000원, 미배당은 1,882,174,390원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 추정에 반영되지 않아 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당이 크더라도 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 기호 물건들은 근린생활시설로 이용 중입니다. 대상은 루체스타비즈 1층 근린시설입니다.
- 입지. 경기도 화성시 영천동 기흥동탄IC 남서측 인근으로, 주변에는 근린생활시설과 업무시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 부지는 서측 광대로, 동측 소로, 남측 세로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·동탄2지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 1㎡당 1,923,000원입니다. 토지는 평지·사다리형, 지목은 공장용지입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 14층 건물로 사용승인일은 2018.12.28이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 121호 점유 재확인. 현황조사에 기재된 점유자는 120호와 122호입니다. 입찰 전 121호의 실제 점유·영업 상태를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 말소기준권리 재대조. 2023.10.16 동탄농업협동조합 근저당권과 2025년 농업협동조합자산관리회사로의 권리 이전 내용을 최신 등기부에서 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·화성시·영등포구 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당요구·교부청구 금액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 667,800,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세 메리트를 전제하지 말고, 같은 건물 및 인근 근린시설 거래사례와 임대조건을 확인하세요.
- 공동담보 구조. 근저당권 공동담보로 120호·122호가 함께 기재돼 있으므로, 공동담보 물건의 매각·배당 진행상황도 함께 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.16 근저당권이 기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사의 두 점유자 역시 대상 121호가 아닌 120호·122호에 기재돼 있고, 전입일도 기준권리 이후입니다.
다만 현재 최저가 667,800,000원은 감정가의 70%라는 사실만 확인될 뿐, 이를 최근 실거래와 비교해 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 근린시설이라는 용도, 실제 점유 상태, 임대수익과 주변 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 검증입니다.
