수원지방법원 2024타경79943. 화성시 영천동 루체스타비즈 1층 121호 근린시설입니다. 2018년 사용승인된 지상 14층 건물의 1층 호실로, 주변에는 근린생활시설과 업무시설이 형성돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사글로벌동인이며, 2023년 10월 소유권을 취득한 날 동탄농업협동조합을 근저당권자로 채권최고액 2,520,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권을 바탕으로 2024년 7월 임의경매가 시작됐습니다.

현재 최저매각가는 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 낙찰가가 상당히 내려왔지만, 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 지표입니다. 이 물건은 최근 실거래나 임대수익에 근거한 가격 검증이 필요합니다. 특히 근린시설은 실제 임대수익·공실·업종 수요에 따라 시장에서 평가하는 가격이 크게 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 공동담보가 핵심

말소기준권리는 2023.10.16 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 2025.04.17 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐지만, 새로운 별도 근저당권이 추가로 설정된 것이 아니라 기존 담보권의 권리자가 변경된 것입니다. 따라서 말소기준권리의 설정일 자체가 바뀌는 것은 아닙니다.

2024년 임의경매개시결정과 이후의 국세 압류, 중소기업은행 가압류, 지방세 압류는 모두 이 말소기준권리보다 후순위입니다. 등기상 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 다만 압류등기가 소멸하는 것과 세금의 배당순위는 별개이므로 조세채권의 법정기일과 당해세 해당 여부를 반드시 점검해야 합니다.

② 임차관계 — 120호·122호와 121호를 구별해야 한다

현황조사에 확인되는 임차관계는 실제 임차인 2명으로, 각각 루체스타비즈 122호와 120호에 관한 내용입니다. 이들은 121호의 임차인으로 확인된 사람들이 아니며, 공동담보에 포함된 별도 호실의 임차인입니다. 따라서 두 임차인의 보증금을 121호 매수인이 인수할 금액으로 합산해서는 안 됩니다.

두 임차인의 전입신고일은 모두 2023.10.16 말소기준권리 설정일 이후입니다. 조사상 대항력 없음으로 분류되며 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 무엇보다 위 임차인들은 경매대상 121호가 아니라 공동담보 호실의 임차인입니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 시세 49%는 아니다

감정가 954,000,000원인 1층 근린시설이 두 번 유찰돼 현재 최저가 467,460,000원까지 내려왔습니다. 그러나 주변의 실제 매매가격이나 임대수익에 근거한 비교 기준이 확인되지 않았으므로 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.

3회·4회 유찰 가격은 해당 회차가 진행될 경우의 가정 시나리오이며, 확정된 다음 매각가격이 아닙니다. 미배당은 제시된 채권최고액 중심의 추정으로 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 467,460,000원 가정)

근저당권은 2025.04.17 농업협동조합자산관리회사에 이전 등기됐습니다. 위 배당표는 동탄농업협동조합이 설정한 근저당권을 기준으로 한 단순 추정이며, 현재 권리자에 대한 실제 배당과는 구별해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 영천동 기흥동탄IC 남서측 인근. 근린생활시설 및 업무시설이 소재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2018.12.28 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 14층 건물입니다. 외벽은 석재 및 알루미늄복합판넬 마감이며, 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 있습니다.
• 도로. 서측 광대로, 동측 소로, 남측 세로에 접합니다. 차량 접근성은 확보돼 있으나 121호 개별 점포의 출입 동선·가시성·집객력은 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)). 철도보호지구·택지개발지구·성장관리권역 등 관련 제한이 있으며, 공시지가 1,923,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 실제 내부 상태와 사용·점유 상황은 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 부동산과 달리 업종 수요, 임대수익, 공실률 및 점포별 위치에 민감합니다. 2회 유찰 사실만으로 환금성 악화를 확정할 수는 없지만, 실제 거래가격과 매수 수요 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 121호 현장 확인. 실제 점유자, 영업 여부, 공실 여부, 내부 상태, 출입 동선과 점포의 독립적 사용 가능성을 확인합니다. 공동담보 호실인 120호·122호의 점유관계와 혼동하지 않아야 합니다.
• 임대차 조사. 121호 자체의 임대차계약, 점유자, 보증금, 대항력 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조합니다.
• 실거래·수익률 검증. 동탄 일대 유사 근린시설의 최근 거래 및 임대사례를 확인해 감정가와 무관한 적정 매입가격을 산정합니다. 현재 49% 최저가만으로 저가 매입이라고 판단하지 않습니다.
• 공동담보 확인. 120호·122호의 경매 진행 및 배당 관계, 2025년 근저당권 이전 등기, 확정채권액을 확인합니다. 공동담보 채권최고액을 121호 고유 채무로 오해하지 않아야 합니다.
• 세금압류 점검. 동화성세무서·화성시·영등포구 관련 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 재검토합니다.
• 미납 관리비·명도. 관리비 체납과 공용부분 승계 가능성을 확인하고, 점유 상태에 따른 인도·명도 비용도 별도로 고려합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 327,222,000원, 4회 유찰 229,055,400원 시나리오를 검토하되, 낮아지는 최저가 자체가 시세 대비 저렴함을 보장하지는 않습니다.
• 원본 서류 재확인. 2026.10.27 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건 변경 여부를 최신 상태로 확인합니다.

맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시장가치의 49%”

이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 954,000,000원에서 467,460,000원으로 낮아진 최저매각가입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 할인 폭이 아니라 121호의 실제 시장가치와 임대수익입니다.

권리 측면에서는 2023년 근저당권이 말소기준이고 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 다만 공동담보 관계, 121호의 실제 점유, 국세·지방세의 배당 우선순위는 추가 검증이 필요합니다.

특히 120호와 122호 임차인의 보증금을 121호에 합산하거나, 거액의 예상 미배당을 매수인 인수채무로 해석하는 것은 잘못입니다. 반대로 인수액이 0원이라는 이유만으로 현재 최저가가 경제적으로 유리하다고 판단해서도 안 됩니다.

결론은 “말소 구조는 비교적 명확하지만, 가격·점유·세금 확인 전에는 신중 접근”입니다. 두 번 유찰됐다는 사실보다, 실제 임대수익과 주변 시세가 467,460,000원의 취득가격을 뒷받침하는지가 최종 입찰 여부를 결정할 핵심입니다.