수원지방법원 2024타경79943. 경기도 화성시 영천동 루체스타비즈 1층 120호의 근린시설 경매입니다. 감정평가상 기호 물건들은 근린생활시설로 이용 중이며, 본건 건물은 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가 968,000,000원의 70%인 677,600,000원입니다.
권리구조의 중심은 2023.10.16. 설정된 동탄농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,520,000,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2024.07.17. 임의경매개시결정, 국·화성시·영등포구의 압류와 중소기업은행 가압류는 모두 말소기준 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2025.04.17. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경79943 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 594-7, 1층120호 (영천동,루체스타비즈) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사글로벌동인 |
| 감정가 / 최저가 | 968,000,000원 / 677,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,120,802,844원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.10.16. 동탄농업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정은 2024.07.17., 국 압류는 2024.08.26., 중소기업은행 가압류는 2024.09.26., 화성시 압류는 2025.11.24., 영등포구(서울특별시) 압류는 2026.07.09.에 각각 등기돼 모두 말소기준보다 뒤입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
② 임차·점유 — 120호 임차인은 대항력 없음, 별도 미상 기재는 확인 필요
| 점유자 | 부분 / 용도 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 아리울푸드(왕서영) | 루체스타비즈 122호 56.0000㎡ | 2024.05.07 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 동원유통(김미향) | 루체스타비즈 120호 50.2200㎡ | 2024.02.16 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 동원유 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
현황조사상 120호에는 유한회사 동원유통(김미향)이 보증금 20,000,000원, 월세 1,000,000원으로 기재돼 있고 신고일은 2024.02.16.입니다. 이는 말소기준일 2023.10.16.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 122호의 유한회사 아리울푸드(왕서영) 역시 신고일 2024.05.07.로 말소기준 이후입니다.
다만 매각물건명세서에는 별도로 “동원유”가 주거 용도로 기재돼 있으면서 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 항목은 대항력 유무를 확정할 수 없으므로 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 맞습니다. 감정평가에서는 해당 기호 물건들을 근린생활시설로 이용 중이라고 조사했으므로, 명세서의 주거 기재와 현장 이용상태가 서로 어떻게 연결되는지는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 677,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,176,000원 |
| 2. 근저당권 · 동탄농업협동조합 | 2,520,000,000원 | 668,424,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 20,896,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 677,600,000원 가정 시 채권자 총 청구 2,540,896,390원 중 668,424,000원이 배당되고, 미배당액은 1,872,472,390원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 677,600,000원 | 668,424,000원 | 1,872,472,390원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 474,319,999원 | 467,176,799원 | 2,073,719,591원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 332,023,999원 | 326,575,663원 | 2,214,320,727원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄IC 남서측 인근이며, 주위에는 근린생활시설과 업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 물건들은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 14층 건물이며, 사용승인일은 2018.12.28.입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 공장(지식산업센터), 제1·2종근린생활시설, 업무시설(사무소) 부지로 이용됩니다.
- 도로. 서측으로 광대로, 동측으로 소로, 남측으로 세로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며, 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 120호 실제 점유 확인. 현황조사상 유한회사 동원유통(김미향)이 120호 50.2200㎡를 점유하는 것으로 기재돼 있습니다.
- “동원유” 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 실제 인물·점유부분·점유개시 시점을 확인해야 합니다.
- 이용상태 대조. 감정평가의 근린생활시설 이용과 명세서의 “동원유·주거” 기재가 함께 존재하므로 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·화성시·영등포구(서울특별시) 압류가 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2023.10.16. 동탄농업협동조합 근저당이 말소기준이며 2025.04.17. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록을 최신 등기에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 677,600,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 비교자료가 없으므로 별도 시세 확인 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
맺으며 — “말소형”은 맞지만, 가격과 점유는 별도 문제다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.16. 동탄농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다.
다만 입찰 판단을 여기서 끝내면 안 됩니다. 120호의 유한회사 동원유통은 말소기준 뒤 신고라 대항력이 없지만, 별도로 기재된 “동원유”는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건과 실제 시세 비교자료 부재까지 감안하면, 이 물건은 권리 말소구조는 양호하되 점유·세금·가격 검증을 끝내고 입찰해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
