수원지방법원 2024타경79943. 경기도 화성시 영천동 루체스타비즈의 1층 120호입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물이고, 현황조사에는 120호를 사용하는 법인 임차인이 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사글로벌동인으로, 2023년 10월 16일 소유권을 이전받은 날 동탄농업협동조합 앞으로 채권최고액 2,520,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 2024년 7월 17일 임의경매가 개시됐고, 국세·지방세 압류와 중소기업은행 가압류가 이어졌습니다. 설정 순서만 보면 말소기준권리보다 뒤에 있는 권리들이어서 매각 후 등기상 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기상 소멸 여부와 실제 점유·보증금 인수 여부를 구분해서 판단해야 합니다. 특히 매각물건명세서에 기재된 별도 점유자의 신원과 권리 요건이 확정되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 점유 확인이 중요하다

권리분석의 출발점은 2023.10.16. 동탄농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 신탁관계는 소유권 귀속 및 신탁등기 말소를 거쳐 정리됐고, 현재 소유자인 주식회사글로벌동인이 근저당권의 채무자로 기재돼 있습니다. 2025년 4월 17일에는 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐습니다. 이는 기존 담보권의 채권자 변경이지, 새로운 말소기준권리가 설정됐다는 의미는 아닙니다.

후순위인 경매개시결정, 국세·지방세 압류 3건, 중소기업은행 가압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당상 우선순위는 다른 문제이므로, 당해세 등 법정 우선채권의 존재 여부를 따로 검토해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 120호 후순위 임차인과 미상 점유자를 구분

현황조사에는 법인 임차인 2곳이 각각 120호와 122호에 기재돼 있습니다. 이들은 모두 말소기준권리 설정일인 2023년 10월 16일보다 늦은 날짜가 기재돼 있어 확인된 내용상 선순위 대항력은 없습니다. 반면 매각물건명세서에는 ‘동원유’라는 주거 점유 기재가 별도로 있습니다. 이 기재가 동원유통과 동일한 관계자를 가리키는지는 확인이 필요하며, 독립된 임차인으로 확정하거나 보증금을 임의 합산해서는 안 됩니다.

현황조사 기재일은 법적 대항력 성립일과 반드시 일치하지 않습니다. 우선변제 여부는 확정일자, 배당요구, 적용되는 임대차 요건 등을 확인해야 합니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 신고는 기재돼 있지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%가 시세 대비 할인은 아니다

현재 최저매각가격은 474,320,000원으로, 감정가 968,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰이라는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 시장가격의 절반에 살 수 있다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 가격 메리트를 판단하려면 동탄 루체스타비즈의 같은 층·같은 용도·유사 면적 실거래와 현재 매물 호가를 확인해야 합니다.

특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린생활시설입니다. 같은 건물이라도 층, 전면 노출, 접근 동선, 임대수익 등에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 현재는 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격을 검증할 비교 기준이 확정되지 않았으므로, 시세보다 저렴하다는 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.

미래 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각 일정이나 유찰을 뜻하지 않습니다. 채권 미배당은 채권자가 회수하지 못하는 금액으로, 매수인의 인수채무와 다릅니다. 각 회차의 인수 0원은 명시된 권리 기준이며, 미상 점유자의 권리 및 미확인 법정 부담은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 474,320,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액 7,143,200원을 제외한 467,176,800원이 근저당권에 배당되고, 중소기업은행 가압류에는 배당금이 돌아가지 않는 구조입니다. 전체 채권 기준 예상 미배당은 2,073,719,590원, 소유자 잔여는 0원입니다.

다만 근저당권자의 이전등기와 공동담보가 존재하고 국세·지방세 압류 3건이 확인되므로, 실제 배당은 우선채권과 채권자별 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액 자체가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄IC 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설과 업무시설 등이 소재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 14층 건물입니다. 사용승인일은 2018.12.28.이며 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 건물 부지 서측은 광대로, 동측은 소로, 남측은 세로에 접합니다. 1층 근린시설인 만큼 실제 점포 출입 동선과 외부 노출 정도를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역(동탄2지구) 및 지구단위계획구역에 해당하며, 철도보호지구·택지개발지구 등 관련 제한사항이 기재돼 있습니다.
• 토지. 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용이고 사다리형 평지입니다. 전체 토지면적은 5,091.2㎡, 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다. 이는 120호 단독 대지면적을 의미하지 않습니다.
• 이용상태. 감정평가상 대상 호실들은 근린생활시설로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으며 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 아파트와 거래 성격이 다릅니다. 해당 호실의 임대 가능성, 실제 임대료, 공실 위험, 1층 접근성과 동일 용도 거래가격을 함께 살펴야 하므로 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 120호 점유자 확인. 현황조사에 기재된 동원유통의 실제 점유와 임대차 상태를 확인하고, 명세서상 ‘동원유’가 동일 관계자인지 별도 점유자인지 확인해야 합니다.
• 미상 점유자의 대항력 확인. 점유 시작일, 전입·사업자등록 관련 요건, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부를 확인하기 전까지 인수 위험을 확정적으로 0원으로 보지 마세요.
• 호실별 권리 구분. 120호의 임차관계와 공동담보로 기재된 121호·122호의 점유 및 배당관계를 혼동하지 마세요. 아리울푸드의 122호 보증금은 120호 인수액에 자동 합산하지 않습니다.
• 현재 근저당권자 확인. 2025.04.17. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다. 신청채권자, 현재 권리자, 공동담보 채권 정산관계를 대조하세요.
• 조세 우선채권 확인. 동화성세무서, 화성시, 영등포구 관련 압류가 기재돼 있습니다. 당해세 등 법정 우선배당이 발생하면 예상배당표의 근저당권 배당액이 줄어들 수 있습니다.
• 실거래 비교. 루체스타비즈 1층 근린생활시설의 최근 거래가격, 유사 면적 호실, 임대수익과 실제 호가를 비교해야 합니다. 감정가의 49%라는 수치 자체는 적정 낙찰가의 증거가 아닙니다.
• 상가 관리비·명도. 공용부분 미납 관리비와 점유자의 퇴거·인도 가능성, 현재 사용 상태를 확인해 입찰비용에 반영해야 합니다.
• 매각물건명세서 최신본 확인. 2026.10.27. 매각기일에 앞서 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서, 경매목록 및 감정평가서를 최신 상태로 대조하세요.

맺으며 — “49%라는 할인율보다 확인되지 않은 점유가 먼저다”

동탄 루체스타비즈 120호는 감정가 968,000,000원에서 두 차례 유찰돼 474,320,000원까지 최저가가 내려왔습니다. 근저당권과 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하고, 확인된 120호 임차인도 말소기준권리 이후에 기재돼 있습니다. 매각물건명세서가 명시하는 인수권리 역시 없습니다.

그렇다고 권리 위험이 완전히 제거됐거나 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 매각물건명세서의 ‘동원유’ 점유 기재는 신원·보증금·대항력 여부가 확인되지 않았고, 이 물건의 가격 적정성을 검증할 최근 실거래 비교도 필요합니다. 게다가 1층 근린생활시설은 임대수익과 환금성에 따라 평가가 크게 달라질 수 있습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 등기상 명시 인수 0원은 긍정적인 요소지만, 미상 점유자의 권리관계와 조세 우선채권, 그리고 실거래·임대수익을 확인한 이후에야 응찰가를 판단할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 실제 취득비용과 검증 가능한 시장가치입니다.