수원지방법원 2025타경541. 성남시 중원구 갈현동 500-8 소재의 근린생활시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호(3)는 제1종 근린생활시설인 소매점, 기호(5)는 제2종 근린생활시설인 일반음식점으로 이용되도록 등재돼 있으나 기준시점 현재 두 건물 모두 공실입니다. 현재 최저매각가는 830,850,000원으로 감정가 1,186,929,150원의 70%, 1회 유찰된 상태입니다.
권리의 기준점은 2023.12.22. 설정된 울진농업협동조합의 채권최고액 3,250,000,000원 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 국의 압류, 신한카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 채권 규모가 매각대금을 크게 웃돌아 현재 회차에서는 신청채권조차 전액 변제되지 않습니다. 이것은 매수인이 그 미배당액을 떠안는다는 뜻이 아니라, 배당재원이 채권 총액에 크게 못 미친다는 의미입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경541 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 갈현동 500-8 · 경기도 성남시 중원구 마지로 292 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제1종 근린생활시설(소매점) · 제2종 근린생활시설(일반음식점) |
| 이용상태 | 소매점 공실 · 일반음식점 공실 |
| 소유자 | 김대룡 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,186,929,150원 / 830,850,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울진농업협동조합 / 2,545,614,893원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각형태 | 일괄매각 |
| 토지 | 330.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인 보증금 승계나 미배당 보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2023.12.22. 접수된 을구 8번 울진농업협동조합 근저당권이며, 2025.02.17. 임의경매개시결정, 2025.03.06. 국의 압류, 2025.05.02. 신한카드 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤입니다.
기존에 설정됐던 중앙농업협동조합 및 진덕길·최정미의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 을구 8번 근저당권은 2025.08.11. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 권리의 기준일 자체는 최초 설정일인 2023.12.22.입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 저가라고 볼 수 없다
현재 최저매각가 830,850,000원은 감정가 1,186,929,150원의 70%입니다. 하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가하면 안 됩니다.
특히 감정평가상 물건은 일반 주거상품이 아니라 지방도변 상가지대에 있는 근린생활시설과 토지이고, 건물 두 곳 모두 공실입니다. 여기에 토지가 개발제한구역·자연녹지지역에 포함되고 비행안전제6구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한도 함께 확인됩니다. 가격 메리트는 이러한 이용제한과 재임대·재매각 가능성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 830,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,708,500원 |
| 1. 근저당 · 울진농업협동조합 | 3,250,000,000원 | 820,141,500원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,665,368원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 10,708,500원 차감 후 820,141,500원이 근저당권 배당에 투입되고, 신한카드 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 총 청구액 기준 미배당은 2,438,523,868원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 830,850,000원 | 820,141,500원 | 2,438,523,868원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 581,595,000원 | 573,379,050원 | 2,685,286,318원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 407,116,500원 | 400,645,335원 | 2,858,020,033원 | 0원 |
채권자가 받아가는 금액은 유찰될수록 줄고 미배당은 늘어납니다. 다만 이 사건에서는 임차인이나 별도 인수권리로 인해 낙찰가 외에 추가 보증금을 부담하는 구조가 확인되지 않으므로, 현재 회차의 실질취득액은 830,850,000원으로 봅니다. 이후 회차 역시 표의 매각가와 실질취득액이 같은 구조입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 중원구 갈현동의 갈현 인터체인지 남측 인근. 부근은 지방도변 상가지대로 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호(3)는 2022.10.19. 사용승인된 일반철골구조 단층 제1종 근린생활시설(소매점), 기호(5)는 같은 날 사용승인된 일반철골구조 2층 제2종 근린생활시설(일반음식점)이며 현재 모두 공실입니다.
- 토지. 330.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방형·소로한면 조건이며 공시지가는 2,329,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역·비행안전제6구역(전술)·대기환경규제지역· 도시교통정비지역·과밀억제권역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역도 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 별도 확인. 현재 비교 가능한 최근 실거래 정보가 없어 830,850,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 감정가 할인율과 시세 할인율을 구분해야 합니다.
- 개발제한구역 확인. 토지와 건물의 현재 이용을 유지하거나 변경할 때 가능한 행위와 허가 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 토지거래계약 허가구역 확인. 취득 목적과 허가 필요 여부, 이용의무 등 실제 낙찰 후 절차를 사전에 확인할 필요가 있습니다.
- 공실 원인 확인. 소매점·일반음식점 모두 공실이므로 단순 공실인지, 접근성·수요·규제· 영업환경 때문에 장기 공실인지 현장조사가 중요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 매각 대상 범위, 각 기호의 현황과 경계를 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리 이후 압류·가압류 소멸 및 근저당권 이전 관계를 등기부 최신본에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘용도와 출구’가 어려운 물건
이 사건은 임차인 보증금 인수나 선순위 임차권 같은 전형적인 경매 권리 함정은 보이지 않습니다. 현재 분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 권리만 보면 비교적 단순합니다.
하지만 투자 판단은 반대입니다. 감정가 1,186,929,150원에서 한 차례 유찰돼 830,850,000원까지 내려왔어도, 비교 실거래가 없으므로 이를 곧바로 ‘저가’라고 평가할 수 없습니다. 더구나 공실 근린생활시설 2개 건물과 토지가 일괄매각되고, 개발제한구역·자연녹지지역·비행안전구역· 토지거래계약 허가구역 등 여러 제한이 겹칩니다. 권리 인수는 가볍지만, 활용성과 환금성 검토는 무겁습니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인폭이 아니라, 규제 아래에서 실제로 어떤 용도로 쓰고 누구에게 다시 팔 수 있는지를 입찰 전에 확인하는 데 있습니다.
