수원지방법원 2025타경541. 성남시 중원구 갈현동 500-9 소재 물건으로, 감정평가상 제1종 근린생활시설(소매점)과 제2종 근린생활시설(일반음식점), 토지가 포함된 일괄매각 사건입니다. 건물은 기준시점 현재 모두 공실 상태이고 임차인은 없습니다. 현재 최저매각가는 1,269,905,000원이며 1회 유찰된 회차입니다.
등기상 핵심은 2023.12.22. 설정된 울진농업협동조합의 채권최고액 3,250,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 경매개시결정과 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025.08.11. 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐습니다. 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경541 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 갈현동 500-9 · 경기도 성남시 중원구 마지로 290 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 제1종 근린생활시설(소매점) · 제2종 근린생활시설(일반음식점) |
| 이용상태 | 기호(3) 공실 · 기호(5) 공실 |
| 소유자 | 김대룡 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,814,149,950원 / 1,269,905,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,545,614,893원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
2023.12.22. 울진농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 중앙농업협동조합·진덕길·최정미 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소 처리됐습니다. 이후 2025.02.17. 임의경매개시결정, 2025.03.06. 국의 압류, 2025.05.02. 신한카드 주식회사 가압류는 모두 기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 가격과 회차 — 70%지만 시세 할인율은 아니다
현재 회차는 1회 유찰, 최저매각가 1,269,905,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 888,933,500원, 3회 유찰 시 622,253,450원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 1,269,905,000원 | 2,003,859,418원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 888,933,500원 | 2,381,021,203원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 622,253,450원 | 2,645,034,452원 |
최저가가 감정가에서 크게 내려왔다는 사실과 실제 시장가보다 싸다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 아파트가 아니라 공실 근린생활시설과 토지의 일괄매각이고, 토지에는 개발제한구역·자연녹지지역 등 규제가 적용됩니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,269,905,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 15,099,050원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 울진농업협동조합 | 3,250,000,000원 | 1,254,805,950원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,665,368원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 3,258,665,368원 중 1,254,805,950원이 배당되고 2,003,859,418원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 성남시 중원구 갈현동 소재 갈현 인터체인지 남측 인근입니다. 부근은 지방도변 상가지대로 단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 기호(3)는 일반철골구조 경사지붕 단층 제1종 근린생활시설(소매점), 기호(5)는 일반철골구조 경사지붕 2층 제2종 근린생활시설(일반음식점)입니다. 사용승인일은 2022.10.19.이며 모두 현재 공실입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 면적 330.0㎡, 평지·세로장방·소로한면입니다. 공시지가는 2,329,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역·비행안전제6구역(전술)· 대기환경규제지역·도시교통정비지역·과밀억제권역이 적용되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 근린생활시설과 토지가 함께 매각되는 사건이므로 현황·경계·각 기호별 사용상태를 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 개발제한구역. 개발제한구역·자연녹지지역 등 토지 규제가 실제 증·개축, 용도변경 및 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 토지거래 허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부를 기준으로 취득·이용 절차에 필요한 사항을 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정 기준시점에는 기호(3)·기호(5) 모두 공실입니다. 매각 전 현황이 달라졌는지 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 상업용 토지·건물의 실제 거래·임대·활용가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 배당과 권리. 말소기준 근저당권은 2025.08.11. 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐으므로 최신 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 ‘활용가치’
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리되는 권리관계는 비교적 단순한 사건입니다. 반면 자산 자체는 공실인 근린생활시설과 토지의 일괄매각이고 개발제한구역·자연녹지지역·토지거래계약 허가구역 등 여러 토지 규제가 걸려 있습니다.
현재 최저가 1,269,905,000원은 감정가 1,814,149,950원의 70%입니다. 하지만 감정가 대비 할인과 시장가 대비 할인은 같은 뜻이 아닙니다. 현 회차에서 채권 미배당만 2,003,859,418원이고, 추가 유찰 시 미배당은 더 커지지만 이는 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 따라서 결론은 “권리 부담은 낮지만, 가격과 환금성은 별도 검증”입니다. 실제 이용 가능 범위와 상업용 자산의 환금가치를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
