수원지방법원 2025타경1306. 본건은 경기도 화성시 영천동 837 동탄센트럴에이스타워 3층 에이301호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 기호 1·2는 오피스텔, 기호 3은 사무실로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 박현민 명의 소유권이 2019.11.13. 접수됐고 거래가액은 123,352,135원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 103,200,000원의 근저당권을 설정했으며 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 68,600,000원으로 감정가 98,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리보다 임차 점유의 실제 범위와 현장 가격을 확인하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1306 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 837 동탄센트럴에이스타워 3층 에이301호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄기흥로 590 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 기호 1·2 오피스텔, 기호 3 사무실 이용 |
| 소유자 | 박현민 · 거래가액 123,352,135원 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 519,238,240원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.11.13. 수협은행 근저당권입니다. 2025.06.13. 임의경매개시결정, 2025.12.12. 국의 압류, 2026.02.24. 화성시 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정됐고, 자료상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유범위 확인이 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권가연 | 동탄센트럴에이스타워A동 3층 301호 19.3600㎡ | 2023.12.12 | 5,000,000원 / 550,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김찬호 | 동탄센트럴에이스타워 1층 143호 42.9000㎡ | 2025.05.19 | 5,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.08.08 접수 |
두 사람 모두 전입일이 2019.11.13. 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 기재상 실제 임차인은 2명입니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았고, 현재 예상배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 68,600,000원으로 감정가 98,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 48,020,000원, 3회 유찰 시 33,614,000원입니다.
다만 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 등 실거래 기준값이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 가격이 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세 대비 저평가라고 판단할 근거는 없습니다. 근린시설·오피스텔·사무실이 혼재한 건물인 만큼 실제 임대수익과 동일 건물 유사 호실 거래가격을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 것이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 103,200,000원 | 66,965,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 68,600,000원 기준 수협은행 근저당권에는 66,965,200원이 배당되고 36,234,800원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경부고속도로 기흥동탄IC 남서측 인근이며, 주변은 아파트형공장·근린상가·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층·지상15층 건물이며, 위생·급배수·소화전·승강기·주차 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역이며 토지면적 9,219.4㎡, 공시지가 2,175,000원/㎡입니다.
- 도로. 대로3류와 중로3류에 접하고, 토지는 대체로 사다리형의 평지로 업무용으로 이용되고 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·유사 호실 거래가격과 임대수익을 확인해야 합니다.
- 점유호수 원본 대조. 김찬호는 1층 143호로 기재돼 있으므로 본건 3층 A301호와 실제 관계를 매각물건명세서·현황조사에서 확인해야 합니다.
- 임차인 우선변제 확인. 두 임차인의 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않았고 예상배당에서도 임차인 최우선변제가 미반영돼 있습니다.
- 명도 계획. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 있다면 낙찰 후 인도·명도 절차는 별도로 필요할 수 있습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국과 화성시 압류가 존재하므로 당해세 등 배당 우선순위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 68,600,000원, 2회 유찰 시 48,020,000원, 3회 유찰 시 33,614,000원 시나리오를 기준으로 자금계획을 점검합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유와 가격’이 승부처
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.11.13. 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 기재 임차인 두 명도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다고 곧바로 가격까지 좋은 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 68,600,000원이지만 실거래 시세가 없어 시세 대비 할인 여부를 판정할 수 없습니다. 여기에 한 임차인의 점유호수가 본건과 다르게 기재돼 있다는 확인 포인트도 있습니다. 권리는 통과, 가격과 실제 점유관계는 확인 후 결정. 이 물건의 핵심은 여기에 있습니다.
