수원지방법원 2025타경1306. 경기도 화성시 영천동 동탄센트럴에이스타워 13층 A1319호 근린시설입니다. 소유자는 박현민이고, 2019년 11월 13일 거래가액 134,004,530원으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 수협은행 근저당 채권최고액 111,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 임의경매개시결정과 이후 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 98,000,000원에서 1회 유찰된 68,600,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원이라 실질취득액도 현재 회차에서는 68,600,000원으로 볼 수 있습니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 이 가격을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1306 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 837 동탄센트럴에이스타워 13층 에이1319호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄기흥로 590 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 건물 내 오피스텔·사무실 이용이 확인됨 |
| 소유자 | 박현민 (2019.11.13. 거래가액 134,004,530원) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 (1회 유찰, 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 519,238,240원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019년 11월 13일 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 111,600,000원이고, 이후 2025년 6월 13일 임의경매개시결정과 2025년 12월 12일 국의 압류가 설정됐습니다. 두 권리 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 최초 신탁등기도 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 확인 — 명단은 2명이지만 대상 호실과 다르다
| 성명 | 현황조사상 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권가연 | 동탄센트럴에이스타워A동 3층 301호 19.3600㎡ | 2023.12.12 | 5,000,000원 | 550,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김찬호 | 동탄센트럴에이스타워 1층 143호 42.9000㎡ | 2025.05.19 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에 기재된 실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2019년 11월 13일보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 더 중요한 점은 점유부분입니다. 권가연은 3층 301호, 김찬호는 1층 143호로 기재돼 있어 경매 대상인 13층 A1319호와 일치하지 않습니다. 따라서 이 2명의 보증금을 대상 호실의 인수액으로 합산할 수 없고, 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 근거는 없다
현재 회차 최저가는 68,600,000원으로 감정가 98,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 숫자 자체는 낮아졌지만, 비교할 실거래 자료가 없어 68,600,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 유찰률만으로 ‘싸다’고 평가해 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 수협은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 44,634,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 64,844,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 78,991,052원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 수협은행의 미배당은 44,634,800원 → 64,844,360원 → 78,991,052원으로 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 채권자의 미회수액이 커진다고 해서 그 차액이 자동으로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,634,800원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 111,600,000원 | 66,965,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권최고액 111,600,000원 중 66,965,200원이 배당되고, 44,634,800원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경부고속도로 기흥동탄IC 남서측 인근으로, 주변은 아파트형공장·근린상가·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가 대상 건물 내 각 호는 오피스텔 또는 사무실로 이용 중이며, 대상 사건의 용도는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 2층·지상 15층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 토지는 대체로 사다리형·업무용으로 이용되고 공시지가는 2,175,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트형공장·근린상가·오피스텔이 혼재한 업무·상업 성격의 집합건물로, 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제로 접근하기 어렵고 실거래 자료도 없어 가격 검증이 제한됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- A1319호 점유 재확인. 현황조사에 기재된 권가연·김찬호의 점유 호실은 각각 301호·143호입니다. 대상 호실의 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 임차인 2명 모두 자료상 대항력은 없지만, 대상 호실과의 관계 및 배당요구·점유관계를 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 동일 용도·면적의 실제 거래와 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위는 달라질 수 있습니다.
- 근린시설 용도 확인. 감정평가상 건물 내 오피스텔·사무실 이용이 혼재하므로 A1319호의 건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 일치 여부까지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, ‘가격’과 ‘점유’는 아직 검증이 필요하다
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2019년 수협은행 근저당이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 68,600,000원에 낙찰된다고 가정한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사상 임차인 2명의 점유 호실이 경매 대상 A1319호와 다르고, 시세를 비교할 실거래 자료도 없습니다.
따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 70% 가격이면 싸다”고 접근할 사건이 아닙니다. 권리 자체는 소멸형이지만, 실제 A1319호 점유관계를 다시 확인하고 근린시설의 시장가격·임대수익을 별도로 검증한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 확인 후 판단. 이 두 가지가 입찰 전 핵심입니다.
