수원지방법원 2025타경1306. 동탄센트럴에이스타워 1층 143호의 경매입니다. 물건종류는 근린시설이며, 현황조사상 김찬호가 해당 호실 42.9000㎡를 임차하여 사용하고 있는 것으로 나타납니다. 소유자는 박현민으로, 2019년 11월 22일 거래가액 597,178,560원으로 소유권을 취득한 기록이 있습니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 393,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 판단합니다.

현재 최저매각가는 335,650,000원으로 감정가 685,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 가격에서 예상되는 수협은행 근저당권 배당액은 330,150,900원에 그치며, 채권최고액 기준 미배당액 63,449,100원이 발생합니다. 이 미배당액은 매수인이 추가로 부담하는 돈이 아닙니다. 채권자에게 배당되지 못하는 금액과 낙찰자의 인수채무는 엄격하게 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

핵심은 2019.11.22 설정된 수협은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 등기된 수협은행의 임의경매개시결정 및 동화성세무서장의 국세 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 최초 한국자산신탁의 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

다만 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당순위는 별개의 문제입니다. 2025.12.12 접수된 국세 압류의 구체적 체납액과 법정기일에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 예상배당은 국세 우선배당을 별도로 반영하지 않은 계산이므로, 수협은행의 배당액을 확정액으로 보아서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 본건 점유와 다른 호실을 구분

임차관계에는 실제 임차인 2명이 나타납니다. 그러나 본건 1층 143호와 직접 관련된 임차인은 김찬호 1명이며, 권가연의 임차부분은 별도 호실인 3층 A301호로 기재되어 있습니다. 서로 다른 호실의 보증금을 본건 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 점검 — 감정가 49%와 시장가격은 다르다

감정가 685,000,000원에서 두 차례 유찰된 결과 현재 최저가는 335,650,000원입니다. 감정가와의 차이는 349,350,000원이며, 가격이 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실 자체는 분명합니다.

하지만 근린시설은 개별 호실의 층, 위치, 출입 동선, 가시성, 임대수요 및 실제 영업 가능성에 따라 시장가격이 크게 달라질 수 있습니다. 이 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않아, 335,650,000원이 현재 시장에서 저렴한 가격인지 판단하기 어렵습니다. 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 335,650,000원 가정)

집행비용 5,499,100원은 추정치입니다. 수협은행 배당은 근저당 채권최고액 393,600,000원을 기준으로 계산했습니다. 신청채권자의 청구액은 519,238,240원으로 별도로 기재되어 있습니다. 국세 압류에 따른 우선배당, 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성은 이 예상배당에 반영되어 있지 않습니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오

이 시나리오에서 가격이 내려갈수록 늘어나는 것은 근저당권자의 미배당액입니다. 현재 회차의 63,449,100원에서 3회 유찰 가정에서는 162,734,371원, 4회 유찰 가정에서는 232,234,060원으로 확대됩니다. 반면 제시된 권리분석 기준의 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 낙찰가 감소에 따른 채권자의 미회수액 증가를 매수인의 추가 부담으로 오해해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 경부고속도로 기흥동탄IC 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트형공장, 근린상가, 오피스텔 등이 혼재하고 있어 주거와 업무·상업 기능이 복합적으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건 건물까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 15층 건물입니다. 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장이 구비되어 있습니다.
• 도로 조건. 중로각지에 위치하며, 토지는 대체로 사다리형입니다. 도로접면은 광대소각으로 기재되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역 및 택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가는 2,175,000원/㎡입니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 사용상태와 영업·사무실 이용 적합성은 개별 확인이 필요합니다.
• 환금성. 본건은 근린시설로, 일반 주거용 아파트와 동일한 거래수요를 전제하기 어렵습니다. 특히 1층 143호의 위치와 출입 동선, 가시성, 임차수요 및 현장 이용상태에 따라 매각 가능성이 달라질 수 있으므로 최근 거래사례를 통한 별도 평가가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2019.11.22 수협은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 임의경매개시결정과 압류의 소멸 여부를 최신 등기사항증명서 및 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
• 본건 임차인 대항요건. 김찬호의 2025.05.19 전입신고 기록뿐 아니라 실제 점유 개시, 사업자등록 및 상가임대차 관련 대항요건을 확인해야 합니다. 보증금 5,000,000원과 월차임 500,000원의 실제 임대관계도 대조해야 합니다.
• 별도 호실 임차인 분리. 권가연의 임차부분은 3층 A301호입니다. 본건 143호와 혼동하거나 해당 보증금을 본건 인수액에 합산하지 않도록 현황조사와 실제 점유부분을 확인해야 합니다.
• 배당요구·우선변제 확인. 김찬호의 배당요구일은 2025.08.08입니다. 확정일자 및 우선변제권, 소액임차인 최우선변제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 국세 압류. 동화성세무서장 압류의 접수일은 2025.12.12입니다. 체납 세액과 법정기일, 배당순위 등을 확인하여 예상배당 변동 가능성을 점검해야 합니다.
• 임차인 명도. 대항력 없음 판정이 곧바로 자발적인 인도를 뜻하지는 않습니다. 현재 사용 및 점유 상태를 확인하고 인도명령·명도 협의 가능성을 검토해야 합니다.
• 근린시설 이용상태. 감정평가에는 오피스텔·사무실 이용이 함께 기재되어 있습니다. 1층 143호 자체의 건축물대장상 용도, 실제 이용상태, 시설 및 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치에 의존하지 말고, 동일 건물 또는 주변 유사 근린시설의 최근 매매사례와 임대수익성을 검토해야 합니다.
• 관리비 및 점유 관련 비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 인도에 필요한 비용을 확인해야 합니다. 예상 매각대금 외 취득·보유 비용도 별도 검토가 필요합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각기일 공고를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 시세보다 저렴한 물건”

동탄센트럴에이스타워 1층 143호는 말소기준권리가 분명하고, 제시된 권리·배당 분석에서는 매수인 인수액이 0원인 물건입니다. 본건 임차인 김찬호의 전입신고는 말소기준권리 이후이며, 수협은행 근저당권과 후순위 경매개시결정·압류등기의 처리 구조도 비교적 명확합니다.

그렇지만 이 물건을 지금 주목해야 하는 이유인 최저가 335,650,000원, 감정가 대비 49%는 시장가격의 적정성을 입증하는 자료가 아닙니다. 실제로 두 차례 유찰되었고, 근린시설이라는 용도의 특성상 호실별 임대수요와 환금성 차이가 중요합니다. 최근 실거래 비교가 이루어지지 않은 상황에서 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.

특히 국세 압류의 배당 영향, 상가임차인의 실제 대항요건, 143호와 다른 호실의 임차관계 분리, 실제 사용상태를 확인해야 합니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 아직 검증되지 않았습니다. 종합적으로는 C등급의 신중 검토 대상이며, 응찰의 핵심은 감정가 대비 할인폭이 아니라 335,650,000원이 실제 시장가격과 임대수익성에 비추어 합리적인지 확인하는 데 있습니다.