수원지방법원 2025타경1306. 경기도 화성시 영천동 837 동탄센트럴에이스타워 1층 143호 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 박현민이고, 2019.11.22 소유권이전 등기의 거래가액은 597,178,560원으로 기재돼 있습니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 393,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.06.13 임의경매개시결정과 2025.12.12 국 압류가 붙었지만 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석에서 주의할 부분은 임차인 자료를 호실별로 나누어 보는 것입니다. 조사내역에는 권가연과 김찬호가 함께 기재돼 있으나, 권가연의 점유부분은 3층 301호이고 김찬호의 점유부분이 바로 본건 1층 143호입니다. 따라서 본건의 실제 점유 임차인은 김찬호 1명으로 보는 것이 맞습니다. 김찬호의 전입신고일은 2025.05.19로 2019.11.22 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1306 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 837 동탄센트럴에이스타워 1층143호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄기흥로 590 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 박현민 · 단독소유 |
| 소유권이전 등기 | 2019.11.22 · 거래가액 597,178,560원 |
| 감정가 / 최저가 | 685,000,000원 / 479,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 519,238,240원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 수협은행 근저당 이후 권리는 소멸
핵심은 2019.11.22 수협은행 근저당입니다. 채권최고액은 393,600,000원이고 채무자는 박현민입니다. 2025.06.13 수협은행의 임의경매개시결정과 2025.12.12 국의 압류는 모두 이 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 본건 143호는 김찬호 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권가연 | 동탄센트럴에이스타워A동 3층 301호 19.3600㎡ | 2023.12.12 | 5,000,000원 | 550,000원 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김찬호 | 동탄센트럴에이스타워 1층 143호 42.9000㎡ | 2025.05.19 | 5,000,000원 | 500,000원 | 2025.08.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 임차인 모두 전입신고가 2019.11.22 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 조사돼 있습니다. 이 중 본건 1층 143호에 해당하는 임차인은 김찬호이고, 보증금 5,000,000원·월차임 500,000원입니다. 2025.08.08 배당요구가 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제를 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 685,000,000원, 현재 최저매각가는 479,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만, 본건은 근린시설이고 감정요항상 주변은 아파트형공장·근린상가·오피스텔이 혼재합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정하면 안 됩니다.
본 리포트에서는 현재 최저가를 실질취득 479,500,000원으로 봅니다. 매수인 인수액이 0원이기 때문입니다. 하지만 이 실질취득가가 실제 시장가격보다 낮은지는 별도의 시세 검증이 필요합니다. 따라서 “감정가 70%니까 싸다”는 결론은 보류하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 479,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,195,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 393,600,000원 | 393,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,705,000원 |
현재 회차 가정에서는 수협은행 근저당 채권최고액 393,600,000원이 전액 배당되고 78,705,000원이 잔여로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 519,238,240원이고, 현재 회차 시나리오의 신청채권자 배당액은 393,600,000원으로 전액 만족 상태는 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 영천동 경부고속도로 기흥동탄IC 남서측 인근이며, 주변은 아파트형공장·근린상가·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 빌딩까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정요항표에는 기호1·2는 오피스텔, 기호3은 사무실로 이용 중이라고 기재돼 있으며, 본 사건의 용도 표시는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층·지상15층 건물이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 내부 인테리어, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생시설·급배수설비·소화전설비·승강기설비·주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 사무소·오피스텔·제1종 및 제2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 2,175,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 점유자 확인. 1층 143호 김찬호의 실제 영업·점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 별도 확인. 김찬호는 2025.08.08 배당요구를 했지만 확정일자와 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 배당표의 소유자 잔여액과 연결되는 부분입니다.
- 국 압류 확인. 2025.12.12 동화성세무서장 처분의 국 압류가 존재하므로 실제 세액과 배당 순서를 원본으로 대조해야 합니다.
- 신청채권액과 근저당 한도 구분. 신청채권자의 청구액은 519,238,240원, 등기상 근저당 채권최고액은 393,600,000원입니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가가 감정가 70%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 실제 임대수익·공실·전용 위치·처분 가능성을 반영해 상한가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 별개”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.11.22 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 본건 1층 143호 점유자 김찬호 역시 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 이유로 가격까지 싸다고 보면 안 됩니다. 현재 최저가는 479,500,000원으로 감정가의 70%지만, 근린시설은 실제 이용상태와 임대수익·공실·호실 경쟁력에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리 인수는 안전한 편, 가격은 별도 검증”입니다. 응찰 여부는 1회 유찰이라는 할인율보다 본건 143호의 실제 수익성과 처분가치를 확인한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
