수원지방법원 2025타경52990. 하남시 감이동 준메디타워 3층 301호 근린시설입니다. 소유자는 김선운이며, 2023.08.17 소유권을 취득한 같은 날 중구농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,548,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.08.21 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이어 2025.09.12 농업협동조합자산관리회사가 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행 중입니다.
등기 순서만 보면 말소기준 이후의 주식회사전북은행·구리농업협동조합·서울보증보험주식회사 가압류와 국·하남시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당표 역시 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 2025.01.14 등기된 파산선고가 존재하고, 현황상 제3자 사용 표시와 임대관계 미상이라는 점은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52990 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감이동 525-8 준메디타워 3층 301호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물대장 전유부상 의원 · 현황 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 김선운 |
| 감정가 / 최저가 | 542,000,000원 / 379,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구액 | 1,290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 파산선고는 확인
말소기준은 2023.08.17 중구농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,548,000,000원이고, 2025.08.21 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 분석 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 542,000,000원, 현재 최저매각가는 379,400,000원으로 1회 유찰 뒤 감정가의 70%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 70%만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 379,400,000원 | 373,288,400원 | 1,559,300,726원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 265,579,999원 | 261,061,879원 | 1,671,527,247원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 185,905,999원 | 182,503,315원 | 1,750,085,811원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 현재 계산상 매수인에게 전가되는 금액은 어느 시나리오에서도 0원입니다. 즉 채권 부족액이 크다는 사실과 매수인 인수액은 구분해서 봐야 합니다. 다만 현황 점유자의 법적 지위가 확정되지 않은 만큼, 최종 입찰 전에는 현황조사·매각물건명세서·사업자등록 및 점유관계를 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 379,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,111,600원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 중구농업협동조합 | 1,548,000,000원 | 373,288,400원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사전북은행 | 314,418,235원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 구리농업협동조합 | 10,170,891원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,932,589,126원 중 예상 채권 배당은 373,288,400원, 미배당은 1,559,300,726원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감일중학교 북측 인근으로, 주위에 근린생활시설·아파트단지·공공기관·학교가 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 28미터, 남동측 약 10미터, 남서측 약 9미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(감일지구)이며, 토지는 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 6,623,000원/㎡, 토지면적은 704.0㎡입니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 토지거래허가구역. 2025.08.21 지정된 허가구역 사항은 외국인 등이 매수자인 주택 거래에 한한다고 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 의원과 현황 사무실의 이용 차이는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 실체 확인. 현황상 인덕건설이 301·302·303호를 사용한다는 표시가 있으므로 실제 점유자, 계약관계, 사업자등록 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 임대관계가 미상이므로 인덕건설이 임차인인지조차 확정되지 않습니다. 점유·사업자등록·임대차계약을 확인하기 전에는 대항력 여부를 미상으로 봐야 합니다.
- 용도 차이 확인. 집합건축물대장 전유부상 의원, 현황 사무실입니다. 현재 사용의 적법성과 필요한 행정절차를 건축물대장 및 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2025.01.14 파산선고 등기가 있으므로 임의경매 진행과 파산절차의 관계, 매각기일 당시 진행상태를 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 최저가 379,400,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 준메디타워 및 인근 유사 근린시설·사무실의 최근 매매·임대 수준을 별도로 비교해야 합니다.
- 배당과 인수를 구분. 현재 미배당 1,559,300,726원이 발생하지만 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수금 자체를 낙찰자가 승계하는 구조로 해석하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장 및 점유 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “현장 리스크 0”은 다르다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.17 중구농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하고, 현재 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현황으로 눈을 돌리면 이야기가 달라집니다. 공부상 용도는 의원인데 실제 사무실로 사용 중이고, 층별 안내도에는 인덕건설이 301·302·303호를 모두 사용하는 것으로 나타납니다. 임대관계는 미상이며 파산선고 등기도 존재합니다.
가격 역시 감정가 542,000,000원에서 한 차례 유찰되어 379,400,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교 없이 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 따라서 이 사건은 등기권리 인수는 낮지만, 점유·용도·가격 검증이 필요한 근린시설로 보는 것이 적절합니다. 입찰의 핵심은 “말소되느냐”보다 누가 어떤 근거로 사용하고 있는지, 그리고 현재 가격이 실제 시장가격보다 충분히 낮은지를 확인하는 데 있습니다.
