수원지방법원 2025타경52990. 경기도 하남시 감이동 준메디타워 3층 303호가 경매에 나왔습니다. 건축물대장상 용도는 의원이지만 감정평가 당시에는 사무실로 이용되고 있는 근린시설입니다. 감정가 631,000,000원에서 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 309,190,000원으로, 감정가의 절반 아래까지 하락했습니다.
그런데 등기부를 살펴보면 단순히 가격만 비교할 상황은 아닙니다. 소유자 김선운이 2023.08.17 소유권을 취득하면서 중구농업협동조합의 채권최고액 1,548,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 301·302호까지 공동담보로 묶여 있으며, 이후 채권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
등기상 해당 근저당은 말소기준권리로 분석되고, 예상배당에서도 매각으로 소멸하는 것으로 처리됩니다. 하지만 매각물건명세서에 동일 날짜 근저당이 인수권리로 명시되어 있다는 점은 결코 넘길 수 없습니다. 실제 매수인이 부담할 권리의 존재 및 범위를 확인하기 전에는 인수액 0원이나 실질취득 309,190,000원을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감이동 525-8 준메디타워 제3층 제303호 도로명주소: 경기도 하남시 감일백제로 83 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 건축물대장상 의원 / 현황 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 5층 건물 중 3층 303호 |
| 소유자 | 김선운 (2023.08.17 소유권이전, 2023.07.18 매매) |
| 감정가 | 631,000,000원 |
| 최저매각가 | 309,190,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 1,290,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.17 중구농업협동조합 근저당권 (을구 6번) |
| 근저당 채권최고액 | 1,548,000,000원 (301·302호 공동담보) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 인수 여부는 재확인
기존 강서농업협동조합·신도농업협동조합·부일새마을금고 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 중심은 2023.08.17 설정된 을구 6번 중구농업협동조합 근저당권입니다. 해당 권리는 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
그 이후 설정된 전북은행·구리농업협동조합·서울보증보험의 가압류와 국세·하남시 압류는 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 다만 세금 압류가 말소된다는 사실과 조세채권의 실제 배당순위는 별개의 문제입니다.
두 내용이 상충하므로 명세서 원문과 등기사항, 공동담보 관계를 대조하여 실제 인수 여부와 범위를 확인해야 합니다. 채권최고액 1,548,000,000원 전부가 매수인에게 인수된다고 단정할 수도 없지만, 배당 추정상 0원이라는 이유만으로 인수 위험이 없다고 판단할 수도 없습니다.
② 점유관계 — 임차인 확인과 실제 사용자는 다른 문제
임차인으로 특정된 신고 내역은 없지만, 이것만으로 건물이 비어 있거나 임대차관계가 없다고 판단해서는 안 됩니다. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 현황상 층별 안내도에는 '인덕건설'이 301·302·303호 모두를 사용하는 것으로 표시되어 있습니다.
| 확인 대상 | 확인된 내용 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 특정된 임차인 없음 | 실제 임대차 유무 확인 필요 |
| 현황상 사용자 | 인덕건설 · 301·302·303호 사용 표시 | 점유 근거·사업자등록·임대차 확인 필요 |
| 보증금 / 확정일자 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
| 명도 | 실제 점유 범위 불확실 | 인도 및 명도 부담 확인 필요 |
특히 안내도상 3개 호실을 함께 사용한다는 사실은, 303호만 낙찰받았을 때 독립적인 인도·사용이 가능한지 점검해야 한다는 뜻입니다. 내부 공간이 연결되어 있는지, 출입과 설비를 공유하는지 등은 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 시세 49%는 아니다
현재 최저매각가는 감정가 631,000,000원의 49%인 309,190,000원입니다. 숫자만 보면 상당한 하락이지만, 이 물건은 일반 주택이 아니라 의원으로 등재되고 사무실로 사용되는 3층 근린시설입니다.
따라서 가격 적정성을 평가하려면 인근 동일 용도·유사 층수의 실제 거래가격과 임대수익, 공실 가능성 및 향후 처분 가능성을 함께 검토해야 합니다. 현재는 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 309,190,000원이 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 49% | 309,190,000원 | 1,628,527,786원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 216,433,000원 | 1,719,986,188원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 151,503,100원 | 1,784,007,069원 |
유찰 시나리오는 최저매각가와 배당 부족액에 관한 추정입니다. 실제 낙찰가격이나 시장가격을 뜻하지 않으며, 후속 회차 진행도 확정된 것은 아닙니다. 표의 미배당액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 309,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,128,660원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 중구농업협동조합 | 1,548,000,000원 | 304,061,340원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 전북은행 | 314,418,235원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 구리농업협동조합 | 10,170,891원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 1,932,589,126원 | 304,061,340원 |
현재 최저가 309,190,000원에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용 5,128,660원을 제외한 304,061,340원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 전북은행·구리농업협동조합·서울보증보험의 가압류 채권에는 배당이 돌아가지 않으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.
전체 채권액 1,932,589,126원 대비 채권자 예상배당액은 304,061,340원으로, 미배당액 1,628,527,786원이 발생하는 구조입니다. 다만 미배당 채권이 모두 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 실제 승계 여부는 개별 권리의 법적 성격과 매각조건으로 판단해야 합니다.
또한 을구 6번 근저당은 농업협동조합자산관리회사에 이전되었으므로, 배당표의 기존 근저당권자 표시와 실제 채권양수인에게 귀속될 배당을 구분하여 확인해야 합니다. 국세·지방세 배당 및 당해세, 우선변제에 관한 사항도 실제 배당결과에 영향을 줄 수 있습니다.
집행비용은 추정치이며 조세채권의 우선순위, 확인되지 않은 임차인의 배당권리, 실제 채권잔액 등은 최종 배당과 다를 수 있습니다. 매수인 인수액 0원은 배당 시뮬레이션상의 가정일 뿐, 명세서상 인수권리를 해소한 법적 결론이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 감이동 감일중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 공공기관, 학교 등이 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 28m, 남동측 약 10m, 남서측 약 9m 내외의 포장도로에 접한 근린시설 부지입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 공용 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도 차이. 건축물대장상 전유부 용도는 의원이지만 현황은 사무실입니다. 입찰 전 현재 사용이 적법한지, 용도에 따른 사용 제약과 필요한 절차가 있는지 확인해야 합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(감일지구)이며, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지 전체 면적은 704.0㎡, 공시지가는 6,623,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공공주택지구·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등 관련 제한사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역에 관한 기재는 대상과 지정기간을 구분해 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 주택이 아닌 근린시설이며 현재 사무실로 사용 중입니다. 임대수익과 적합한 매수자의 확보가 환금성에 중요하지만, 거래가격·임대수익을 확인하지 못한 상태이므로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 명세서 인수권리 확인. 2023.08.17 근저당이 인수권리로 기재된 근거와 을구 6번 말소기준권리의 관계를 법원 원본 서류로 대조해야 합니다. 인수 여부·범위가 확정되기 전에는 응찰가를 정하기 어렵습니다.
- 공동담보 검토. 근저당 채권최고액 1,548,000,000원은 301·302호와 공동담보로 설정된 금액입니다. 공동담보별 권리관계와 매각범위를 확인해야 하며, 채권최고액 전부를 303호의 단독 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
- 실제 점유 확인. 안내도상 인덕건설이 301·302·303호를 사용하는 것으로 표시되어 있습니다. 임차인 여부, 사업자등록, 임대차조건 및 개별 호실 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 파산 관련 검토. 2025.01.14 파산선고 등기의 대상 및 경매절차에 미치는 영향을 관련 기록으로 확인해야 합니다.
- 체납·조세채권. 국세 및 하남시 압류가 존재합니다. 실제 조세채권 배당순위와 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분을 확인해야 합니다.
- 실거래와 임대수익 검증. 감정가 대비 49%라는 이유로 적정가를 판단하지 말고 유사 근린시설의 실제 거래가격, 공실 위험, 임대료, 관리비 및 향후 매도 가능성을 검토해야 합니다.
- 현황·용도 검토. 건축물대장상 의원과 현황 사무실의 차이, 독립적인 출입·시설 사용 가능 여부, 필요한 용도 관련 절차를 확인해야 합니다.
- 배당원본 대조. 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 이전 및 신청채권과 배당표상 채권자 표시를 대조하고, 실제 배당순위와 채권잔액을 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값처럼 보여도 인수권리가 미확정이면 싸다고 할 수 없다”
이 물건의 가장 강한 숫자는 49%입니다. 감정가 631,000,000원짜리 근린시설이 309,190,000원까지 내려왔다는 사실은 분명합니다. 그러나 이것은 감정가 대비 할인율이지, 현재 시세 대비 할인율이 아닙니다.
더 중요한 쟁점은 2023.08.17 근저당의 인수 여부입니다. 등기 분석과 예상배당에서는 소멸·인수 0원으로 계산되지만, 매각물건명세서는 해당 근저당을 인수권리로 명시합니다. 이러한 차이가 해소되지 않으면 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
아울러 301·302·303호 공동사용 표시, 임대관계 미상, 파산선고 등기, 의원과 사무실 사이의 용도 차이, 확인되지 않은 실거래가격까지 고려하면 현재 단계에서 가격 메리트나 권리 안전성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급(35점), 입찰 판단 보류입니다. 인수권리와 점유관계를 명확히 정리한 뒤 실질취득비용을 산정하고, 근린시설 실거래가격 및 임대수익과 비교하는 순서가 맞습니다. 감정가의 절반이라는 숫자보다 실제로 무엇을 인수하고 얼마에 취득하는지가 우선입니다.
