수원지방법원 2025타경52990. 하남시 감이동 준메디타워 3층 303호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 집합건축물대장 전유부상 용도는 의원이지만 감정 당시에는 사무실로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 김선운이며, 2023.07.18 매매를 원인으로 2023.08.17 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 중구농업협동조합이 채권최고액 1,548,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리로 잡혀 있습니다.
문제는 그 다음입니다. 등기 권리분석상 이 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그런데 매각물건명세서에는 바로 그 2023.08.17 근저당이 인수권리로 명시돼 있습니다. 두 결론을 동시에 그대로 받아들일 수는 없으므로, 이 사건은 최종 입찰 전에 매각물건명세서 원문에서 해당 근저당이 실제로 매수인에게 존속하는 권리인지부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52990 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감이동 525-8 준메디타워 3층 303호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물대장 전유부상 의원 · 현황 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 김선운 · 2023.08.17 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 631,000,000원 / 441,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매신청 채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구액 | 1,290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 점유·사용관계 | 층별 안내도상 ‘인덕건설’이 301호·302호·303호를 모두 사용하는 것으로 표시 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 ‘인수표기’가 핵심
과거 2021년에 설정됐던 강서농업협동조합·신도농업협동조합 근저당은 2021.08.30 말소됐고, 부일새마을금고 근저당도 2023.08.17 말소됐습니다. 2021.09.06 김성숙의 가압류 역시 2021.11.30 말소돼 현재 분석의 선순위 부담으로 보기는 어렵습니다.
현재 핵심은 2023.08.17 중구농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,548,000,000원이고, 2025.08.21 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 그 뒤 2025.09.12 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 개시했습니다.
확인된 임차인 명세는 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 또한 층별 안내도에는 ‘인덕건설’이 301호·302호·303호 모두를 사용하는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 인덕건설을 곧바로 임차인으로 단정할 수 없고, 반대로 임차관계가 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 실제 점유원인과 임대차 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 70%까지 내려왔어도 실질취득은 별개
현재 회차 최저매각가는 441,700,000원으로 감정가 631,000,000원의 70%입니다. 다음 유찰 시나리오는 309,190,000원, 그 다음은 216,433,000원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 441,700,000원 | 434,883,000원 | 1,497,706,126원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 309,190,000원 | 304,061,340원 | 1,628,527,786원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 216,433,000원 | 212,602,938원 | 1,719,986,188원 |
유찰은 낙찰가를 낮추지만 인수권리 자체를 없애 주지는 않습니다. 만약 매각물건명세서에 적힌 근저당이 실제로 매수인에게 존속한다면, 실질취득가는 각 회차의 낙찰가만이 아니라 낙찰가 + 실제 인수액입니다. 현재 실제 인수액을 확정할 수 없으므로 441,700,000원이나 이후 회차 가격만 보고 가격 메리트를 평가하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 441,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,817,000원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 1,548,000,000원 | 434,883,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사전북은행 | 314,418,235원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 구리농업협동조합 | 10,170,891원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 441,700,000원에서 집행비용 6,817,000원을 제외한 434,883,000원이 근저당 배당으로 계산되고, 이후 가압류권자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 총 채권액 1,932,589,126원 중 미배당은 1,497,706,126원입니다. 이 배당 계산은 매수인 인수액 0원을 전제로 한 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감일중학교 북측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설·아파트단지·공공기관·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 약 28미터, 남동측 약 10미터, 남서측 약 9미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도. 사건상 근린시설이며 집합건축물대장 전유부상 용도는 의원, 현황은 사무실입니다. 공부와 실제 이용상태가 서로 다릅니다.
- 토지. 대지 전체 면적 704.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 6,623,000원/㎡입니다.
- 지역지구. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(감일지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 주차장설비 등이 구비돼 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현황이 사무실인 근린시설인 만큼 아파트형 실거래 비교 대신 실제 임대료·공실·동일 건물 또는 인근 근린시설 거래를 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 인수문구 원문 확인. 매각물건명세서의 “2023.08.17.(근저당)” 인수권리 표기가 실제 매각 후 존속을 뜻하는지 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 실제 인수액 확인. 채권최고액 1,548,000,000원은 한도액이지 실제 피담보채무 잔액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 존속한다면 실제 인수액을 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.08.21 중구농업협동조합의 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.09.12 같은 회사가 임의경매를 개시했습니다.
- 파산선고 확인. 소유자 관련 2025.01.08 파산선고가 2025.01.14 등기돼 있으므로 경매절차와 처분권한 관련 원본 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 2025.04.15 국 압류와 2025.04.28 하남시 압류가 있습니다. 압류등기는 매각소멸로 정리돼 있지만 당해세 등 실제 배당 우선액은 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 층별 안내도에는 인덕건설이 301·302·303호를 모두 사용하는 것으로 표시되고 임대관계는 미상입니다. 실제 사용주체와 점유원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 집합건축물대장상 의원, 현황 사무실이므로 현재 이용상태와 건축물대장상 용도의 적합성을 확인하세요.
- 가격은 권리 확인 후. 현재 최저가 441,700,000원은 감정가의 70%지만, 인수권리가 남는다면 낙찰가만으로 실질취득가를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “70%”보다 먼저 볼 것은 인수문구다
이 물건은 1회 유찰돼 감정가 631,000,000원에서 최저매각가 441,700,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 눈에 띄는 회차입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2023.08.17 설정된 채권최고액 1,548,000,000원의 근저당이 매각물건명세서에서 인수권리로 명시돼 있다는 점입니다.
배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 두고 있지만, 명세서 문구가 실제 존속권리를 뜻한다면 실질취득가는 441,700,000원이 아니라 441,700,000원 + 실제 인수액입니다. 실제 인수액이 확인되지 않은 상태에서는 다음 유찰로 309,190,000원이나 216,433,000원까지 내려가더라도 가격만 보고 싸다고 말할 수 없습니다.
가격 판단 전에 권리 원문 확인. 이 사건은 그 순서를 거꾸로 잡으면 안 되는 물건입니다. 근저당의 실제 존속 여부와 피담보채무 범위, 인덕건설의 점유관계, 의원에서 사무실로 이용 중인 현황까지 확인된 뒤에야 비로소 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다.
