수원지방법원 2025타경52990. 하남시 감이동 준메디타워 3층 302호로, 용도는 근린시설이며 현재는 사무실로 이용 중입니다. 소유자 김선운은 2023.07.18 매매를 원인으로 2023.08.17 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 중구농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,548,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 전북은행·구리농업협동조합·국·하남시·서울보증보험의 가압류·압류가 차례로 붙었지만, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 매수인이 인수할 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 실제 현황에서는 301호·302호·303호를 한 업체가 함께 사용하는 정황이 있고 임대관계가 밝혀져 있지 않습니다. 임차인으로 확인된 상태가 아니므로 대항력을 있다고 단정할 수 없고, 점유자가 임차인이라면 보증금·사업자등록·확정일자 등의 확인 전까지는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감이동 525-8 준메디타워 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 · 현황 사무실 |
| 공부상 용도 | 의원 |
| 소유자 | 김선운 (2023.07.18 매매 · 2023.08.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 566,000,000원 / 396,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.08.17 을구 6번 중구농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,548,000,000원이며 공동담보로 준메디타워 301호와 303호가 함께 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 2025.08.21 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2025.09.12 같은 회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 점유·임대관계 — ‘인덕건설’ 사용 표기가 핵심
| 확인 항목 | 현황 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 층별 안내도 | ‘인덕건설’이 301·302·303호 모두 사용 | 대항력 가능·미상 |
| 임대관계 | 미상 | 점유 원인 확인 필요 |
| 이용상태 | 사무실 | 공부상 의원과 차이 |
현황상 사용자가 표시돼 있다는 사실만으로 임차권이나 대항력을 인정할 수는 없습니다. 반대로 임대관계가 미상인 상태에서 단순히 “임차인 없음”으로 처리하는 것도 위험합니다. 따라서 302호의 실제 점유자, 301·303호와의 일체 사용 여부, 임대차계약 존재 여부를 확인한 뒤 사업자등록·보증금·확정일자 등을 대조해야 합니다.
③ 가격·배당 구조 — 채권자 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원
현재 최저매각가는 396,200,000원으로 감정가 566,000,000원의 70%입니다. 다만 이 금액만으로 시세 대비 싸다고 판단할 근거는 만들 수 없습니다. 이 사건에서 확인되는 핵심 숫자는 매각대금보다 채권총액이 훨씬 크다는 점이며, 현재 회차 기준 채권자 미배당은 1,542,735,926원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 70%) | 396,200,000원 | 389,853,200원 | 1,542,735,926원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 277,340,000원 | 272,657,240원 | 1,659,931,886원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 194,138,000원 | 190,620,068원 | 1,741,969,058원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 계산상 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 즉 채권자 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 점유·임대관계 미상 문제는 이 배당 계산과 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 396,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,346,800원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 중구농업협동조합 | 1,548,000,000원 | 389,853,200원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사전북은행 | 314,418,235원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 구리농업협동조합 | 10,170,891원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,932,589,126원 중 채권자 예상배당은 389,853,200원, 미배당은 1,542,735,926원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기상 을구 6번 근저당권은 2025.08.21 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 있으므로 실제 배당 단계에서는 채권자 명의와 채권양도 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감일중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·공공기관·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 28m, 남동측 약 10m, 남서측 약 9m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·감일지구 지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 6,623,000원/㎡, 토지면적 704.0㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 공용 위생·급배수·승강기·소화전·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없지만, 전유부상 용도 의원과 현황 사무실의 차이는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 302호 실제 사용자가 누구인지, 인덕건설이 직접 점유하는지, 301·303호와 일체로 사용하는지 현장에서 확인하세요.
- 임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 임대차계약·사업자등록·보증금·확정일자를 확인하기 전까지 대항력은 가능·미상으로 두어야 합니다.
- 용도 차이 확인. 집합건축물대장 전유부상 의원, 현황은 사무실입니다. 현재 이용이 적법한지와 향후 원하는 업종 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 파산선고 확인. 2025.01.14 파산선고 등기가 있으므로 파산절차와 경매절차의 관계 및 관리 상태를 원본 서류로 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2025.08.21 중구농업협동조합의 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내용을 배당요구·채권신고 서류와 대조하세요.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 별도 거래·임대수익 원본을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유 현황을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸, 점유는 미상”
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2023.08.17 중구농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 현황상 인덕건설이 301·302·303호를 함께 사용하는 것으로 표시되어 있고 임대관계가 미상인 만큼, 등기상 안전과 실제 점유 안전을 동일하게 볼 수는 없습니다.
여기에 공부상 의원과 현황 사무실의 이용 차이, 2025.01.14 파산선고 등기까지 더해집니다. 현재 최저가는 396,200,000원이지만 가격 메리트 역시 감정가 대비 70%라는 이유만으로 판단해서는 안 됩니다. 결론은 “등기권리는 정리되지만, 점유·임대관계와 이용상태 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
