수원지방법원 2025타경52990. 하남시 감이동 준메디타워 3층 302호가 경매에 나왔습니다. 감정가 566,000,000원으로 출발했지만 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 277,340,000원입니다. 절반 가까이 내려온 숫자는 눈길을 끌지만, 이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아닙니다. 공부상 의원으로 등재된 근린시설이 실제로는 사무실로 사용되는 상업용 집합건물입니다. 따라서 주거용 부동산과 다른 관점에서 임대수요·용도 적법성·점유권원·환금성을 따져야 합니다.

등기상 권리의 출발점은 2023년 8월 17일 설정된 중구농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,548,000,000원이며 301호와 303호도 공동담보로 묶여 있습니다. 해당 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전되었고, 이 회사가 임의경매를 신청했습니다. 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 소멸 여부와 실제로 공간을 비워 받을 수 있는지는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인사항이 남는다

가장 중요한 기준은 2023.08.17 설정된 을구 6번 근저당권입니다. 그 이전에 존재했던 강서농업협동조합·신도농업협동조합·부일새마을금고의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 김성숙의 가압류 역시 등기부상 말소됐습니다.

말소기준 이후 설정된 전북은행·구리농업협동조합·서울보증보험의 가압류, 국가와 하남시의 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 따라서 배당모형에 반영된 등기상 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세의 실제 배당순위는 법정기일과 세목 등에 따라 달라질 수 있으므로, 등기 말소와 조세 배당관계를 혼동해서는 안 됩니다.

② 점유·임대차 — ‘인덕건설’의 사용권원 확인이 핵심

별도로 확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 이를 곧바로 임차인이 없거나 명도가 필요 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 현황 층별 안내도상 ‘인덕건설’이 301호·302호·303호를 모두 사용하는 것으로 표시되어 있습니다. 감정평가상 해당 호실들은 사무실로 이용 중이며, 임대관계는 미상입니다.

인덕건설의 임차인 여부, 보증금, 사업자등록 및 점유 개시일, 확정일자 등은 확인되지 않았습니다. 위 표는 확인된 임차권을 확정하는 표가 아니라 사용관계 점검을 위한 것입니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 시세 대비 할인은 아직 미확인

현재 최저매각가 277,340,000원은 감정가 566,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 감정가 할인율과 실제 시장가치 할인율은 서로 다릅니다.

이 물건의 가격 판단에는 동일 건물이나 인근 유사 근린시설의 실거래 가격, 현재 임대료와 공실 수준, 실제 사무실 이용의 적법성, 개별 호실의 독립 활용 가능성이 중요합니다. 신뢰할 수 있는 동일 용도 실거래 비교가 확인되지 않은 상태이므로 277,340,000원을 시세보다 저렴한 가격으로 단정할 근거는 없습니다.

추가 유찰 시나리오는 해당 회차로 진행될 경우의 가격 및 배당 추정입니다. 실제 매각 여부·일정·낙찰가격을 보장하지 않습니다. 미배당은 채권자가 회수하지 못하는 금액으로, 매수인의 인수액과 구별됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 277,340,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,682,760원을 제외한 272,657,240원이 선순위 근저당권 배당으로 배분됩니다. 표의 근저당권은 최초 설정권자인 중구농업협동조합 명의로 기재했지만, 해당 권리는 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 있습니다. 따라서 실제 배당권자와 배당액은 채권양도 및 배당 관련 원본 기록으로 확인해야 합니다.

후순위 가압류 채권자들의 예상배당은 0원이고 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다. 총 미배당 추정액은 1,659,931,886원입니다. 이 금액은 채권자 측 미회수 금액이지, 매수인이 그만큼의 채무를 떠안는다는 뜻이 아닙니다. 다만 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등 변동 가능 항목이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하남시 감이동 소재 감일중학교 북측 인근으로, 주변에 근린생활시설·아파트단지·공공기관·학교 등이 분포합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북서측 약 28m, 남동측 약 10m, 남서측 약 9m 내외의 포장도로에 접합니다. 도로 접근성은 확인되지만 실제 상업시설 이용수요는 별도로 판단해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 호실입니다. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·감일지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 속합니다. 토지 공시지가 자료는 6,623,000원/㎡이며, 해당 건물 전체 토지면적은 704.0㎡입니다.
• 용도 차이. 집합건축물대장 전유부상 용도는 의원이나 현재는 사무실로 이용됩니다. 실제 사용의 법적 적합성, 필요한 용도변경 절차와 비용을 확인해야 합니다.
• 환금성. 상업용 호실의 매수층은 용도와 수익성, 입주상태, 공실 및 임대수요에 민감할 수 있습니다. 특히 여러 호실을 함께 사용하는 경우 302호만 별도로 활용·임대할 수 있는지가 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인덕건설의 점유권원. 301·302·303호 사용 표시와 실제 점유 상태를 대조하고, 임차인인지 단순 사용자 또는 사용승낙자인지 확인하세요. 임대차계약서·사업자등록·보증금·확정일자와 점유 개시 시점을 점검해야 합니다.
• 독립 호실 인도 가능성. 302호 출입구, 내부 경계, 공용 동선 및 설비가 다른 호실과 어떻게 연결되는지 현장에서 확인하세요.
• 공부상 용도와 현황. 의원에서 사무실로 이용 중인 상황이 적법한지, 필요한 절차·시설 조건과 변경 비용을 관계 기관에 확인하세요.
• 공동담보와 채권이전. 중구농업협동조합 근저당권의 301·303호 공동담보 범위, 농업협동조합자산관리회사로의 이전 및 실제 배당관계를 확인하세요.
• 파산 및 조세 압류. 소유자 파산선고가 경매절차에 미치는 영향과 국가·하남시 압류 관련 체납세액, 법정기일, 배당순위를 점검하세요.
• 시세·수익성 검증. 동일 건물이나 인근 유사 규모·용도의 실거래, 실제 임대료, 공실률, 관리비와 취득 후 운영비용을 확인한 뒤 입찰가격을 산정하세요.
• 관리비 및 명도비용. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분과 점유 이전에 필요한 명도비용을 별도로 점검하세요.
• 매각 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물대장 및 최신 경매 진행상태를 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “감정가 반값 ≠ 시세 반값”

하남 준메디타워 302호의 최저매각가는 277,340,000원으로 감정가의 49%입니다. 등기상으로는 중구농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 분명 검토할 만한 구조이지만, 이것만으로 좋은 경매물건이라고 평가하기는 어렵습니다.

현재 확인해야 할 핵심은 인덕건설의 사용권원, 302호의 독립 인도 가능 여부, 의원·사무실 용도 차이, 소유자 파산절차, 실제 시장가치입니다. 무엇보다 두 차례 유찰됐다는 사실은 가격이 내려왔다는 의미일 뿐, 시장가격보다 싸졌다는 증거는 아닙니다.

결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유·용도·가격은 보류입니다. 현재 회차에서 감정가 대비 할인폭만 보고 응찰하기보다는, 현장 점유와 임대차 권원 및 실제 거래·임대수익을 먼저 확인해야 합니다. 이러한 확인 없이 최저가가 277,340,000원이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.