광주지방법원 2025타경451. 목포시 상동 하당로데오타운 B동 502호, 전용 39.32㎡ 오피스텔입니다. 감정가 4,500만원에 시작한 경매가 다섯 차례 유찰돼 최저매각가는 12,902,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 상당한 할인입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 왜 이 가격까지 내려왔는지를 확인하는 것입니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 2002년 11월 18일 설정된 삼학새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 후 소유권이 여러 차례 이전됐지만 해당 근저당권은 유지됐고, 현재 경매도 같은 금융기관이 신청했습니다. 매각으로 근저당권과 경매개시결정 등기가 소멸하는 구조입니다. 다만 본건은 임차인이 실제 점유하는 물건이므로 권리상 인수액이 없다는 사실과 명도 문제가 없다는 판단을 혼동해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경451 (목포지원 · 임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상동 829-16 하당로데오타운 비동 5층 502호 도로명주소: 전라남도 목포시 백년대로297번길 17-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 39.32㎡ · 철근콘크리트조 9층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2002.11.13 |
| 현재 소유자 | 이현정(7분의 3), 임영이(7분의 2), 정성남(7분의 2) · 상속에 따른 공유 |
| 감정가 | 45,000,000원 |
| 최저매각가 | 12,902,000원 (5회 유찰 · 감정가의 약 29%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼학새마을금고 / 54,131,949원 |
| 말소기준권리 | 2002.11.18 · 을구 1번 삼학새마을금고 근저당권 · 채권최고액 29,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 오래된 근저당권이 기준
이 사건의 말소기준은 2002년 삼학새마을금고 근저당권입니다. 이후 2005년 이순미, 2011년 정병기로 소유권이 이전됐고, 2025년 상속으로 현재 공유자들에게 소유권이 넘어갔습니다. 소유권이 이전됐어도 기존 근저당권은 유지됐습니다.
현재 최저매각가 12,902,000원은 근저당권 채권최고액 29,900,000원보다 낮습니다. 따라서 현 회차 가격에 매각되면 채권자에게 미배당액이 발생합니다. 그러나 근저당권의 미배당액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금보다 대항력 발생 시점이 중요
본건 502호에 해당하는 임차인은 김민석입니다. 전입일은 2025.07.24로, 말소기준권리인 2002.11.18 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력이 없으며, 보증금 15,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김민석 502호 전부 월세 150,000원 |
15,000,000원 | 전입 2025.07.24 배당요구 2025.08.01 |
대항력 없음 우선변제 미확인 매수인 승계 없음 |
배당요구는 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않았습니다. 일반 우선변제권이 있다고 단정할 수 없으며, 소액임차인 최우선변제 해당 여부와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 저렴하지만 거래 표본은 적다
하당로데오타운B의 동일 전용면적 39.32㎡ 실거래는 확인된 3건입니다. 이 가운데 최근 거래 2건은 모두 2025년 6월에 이루어졌습니다. 최근 거래 평균은 41,500,000원이고, 전체 거래 평균은 39,333,333원입니다. 가격 비교에서는 오래된 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 평균을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 39.32㎡ | 3층 | 45,000,000원 |
| 2025.06 | 39.32㎡ | 4층 | 38,000,000원 |
| 2023.05 | 39.32㎡ | 7층 | 35,000,000원 |
| 최근 평균 | 39.32㎡ | 2건 | 41,500,000원 |
| 전체 평균 | 39.32㎡ | 3건 | 39,333,333원 |
현 최저가 12,902,000원은 최근 실거래 평균의 31.1%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰 가정의 실질취득액 역시 12,902,000원이며, 이를 기준으로 비교해도 최근 평균보다 낮습니다. 다만 이는 취득세·명도·수선비 등 부대비용을 제외한 금액입니다.
최근 거래와 과거 거래를 비교한 상승률은 18.6%입니다. 그러나 최근 거래 자체가 2025년 6월이고, 매각기일은 2026년 10월 12일입니다. 이 상승률을 현재까지 지속되는 시세 상승으로 해석하기는 어렵습니다. 입찰 시점의 실거래와 현장 매도 호가를 추가로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,902,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 632,236원 |
| 1. 근저당 · 삼학새마을금고 | 29,900,000원 | 12,269,764원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 4.9%를 적용한 추정액입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영했습니다. 실제 배당 순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
예상 매각대금에서 집행비용을 제외하면 삼학새마을금고에 12,269,764원이 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 17,630,236원입니다. 소유자 잔여금은 없으며, 근저당권 미배당액은 낙찰자에게 승계되지 않는 것으로 분석됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 낮아져도 미배당은 증가
현재 회차에서 추가 유찰될 경우의 가격과 채권자 예상배당을 비교한 표입니다. 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 분석되지만, 가격 하락에 따라 채권자의 미배당액은 늘어납니다.
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 12,902,000원 | 12,269,764원 | 17,630,236원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 10,321,600원 | 9,735,811원 | 20,164,189원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8,257,280원 | 7,708,649원 | 22,191,351원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 목포시 상동 하당초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔과 다세대주택 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있으며, 동측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물로, 사용승인일은 2002.11.13입니다. 기본 급배수·위생·난방설비와 승강기가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 본건은 오피스텔입니다. 감정평가상 건물에는 오피스텔과 다세대주택 용도가 함께 기재돼 있어 입찰 대상 호수의 용도 확인이 중요합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 지구단위계획구역과 상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 420,200원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 감정요항표상 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 규모 13세대, 확인된 실거래 3건, 경매 평균 유찰 4.7회입니다. 매수 수요와 실제 거래 가능 가격을 현장에서 확인해야 하는 소규모 오피스텔입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 최근 거래 표본은 2025년 6월입니다. 2026년 10월 매각기일을 기준으로 인근 유사 오피스텔 매물과 거래 가능 가격을 비교하세요.
- 502호 점유 확인. 김민석의 점유 상태와 배당요구 관련 서류를 확인하고, 낙찰 후 인도 절차 및 명도 비용을 검토하세요.
- 604호 기록 분리. 윤선동의 604호 임차 내역이 본건 502호의 권리나 배당 내역에 혼입되지 않았는지 원본을 대조하세요.
- 소액임차인 배당 확인. 김민석의 확정일자 및 최우선변제 해당 여부를 검토하세요. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 금융기관 채권 확인. 채권최고액 29,900,000원과 신청 청구액 54,131,949원을 구별하고, 매각으로 소멸하는 등기 범위를 확인하세요.
- 현장 상태 점검. 외벽 마감·창호·난방·급배수·승강기 등 노후 상태와 실제 수선 비용을 확인하세요.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납과 낙찰자 부담 가능 금액을 관리 주체에 확인하세요.
- 매각기일 확인. 2026.10.12 매각 진행 여부와 기일변경·취하·정지 가능성을 법원 공고로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 실거래 내역을 최종 확인하세요.
맺으며 — “최저가 1,290만원보다 중요한 것은 팔 수 있는 가격”
이 물건은 감정가 4,500만원에서 5회 유찰을 거쳐 최저가 12,902,000원까지 내려왔습니다. 최근 실거래 평균 41,500,000원과 비교하면 가격상 할인 폭이 큽니다. 본건 502호 임차인은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으며, 제시된 권리관계상 낙찰자가 인수할 금액도 0원입니다.
하지만 5회 유찰과 13세대 규모, 부족한 최근 실거래 표본은 신중하게 볼 부분입니다. 거래 자료상 최근 상승률은 18.6%지만, 마지막으로 확인되는 실거래가 2025년 6월이라는 한계가 있습니다. 따라서 현재 시세와 실제 매수 수요를 확인하기 전에는 과거 거래 평균과 최저가의 차액을 곧바로 기대수익으로 볼 수 없습니다.
권리상 인수 위험은 낮지만, 환금성과 점유 상태는 별도로 확인해야 하는 물건입니다. 가격 할인만으로 판단하기보다 502호의 실제 점유·명도 상황과 현장 수선비, 최신 거래 가능 가격을 종합해 응찰 여부와 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.
