광주지방법원 2025타경451. 목포시 상동 하당로데오타운 비동 604호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정 이용상태에는 “오피스텔(기호 1, 2) / 다세대주택(기호 3)” 및 “기호 3: 12.1평형 다세대주택(오피스텔)”로 기재되어 있습니다. 이번 물건의 핵심은 반복 유찰로 크게 낮아진 최저가가 아니라, 604호 전부를 점유하는 대항력 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.
윤선동의 전입일은 2023.04.21이고, 제공된 우선순위 판정의 말소기준은 2025.07.23 임의경매개시결정입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있다고 판정되어 있고, 보증금은 39,000,000원입니다. 제공된 배당추정 역시 윤선동의 보증금을 전액 매수인 인수 39,000,000원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경451 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상동 829-16 하당로데오타운 비동 6층604호 |
| 도로명 | 전라남도 목포시 백년대로297번길 17-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(오피스텔) |
| 감정가 / 최저가 | 39,000,000원 / 11,182,000원 |
| 유찰 | 5회 |
| 소유자 | 이현정 7분의 3 · 임영이 7분의 2 · 정성남 7분의 2 |
| 신청채권자 / 청구 | 삼학새마을금고 / 54,131,949원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 2023년 전입 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기상 2002.11.18 설정된 삼학새마을금고 근저당권 채권최고액 27,300,000원은 권리 목록에서 “등기부상 이미 말소”로 표시되어 있습니다. 제공된 우선순위 판정은 이후 2025.07.23 임의경매개시결정을 말소기준으로 잡고 있습니다. 604호 윤선동의 전입일 2023.04.21은 이 날짜보다 빠르기 때문에 대항력 있음으로 판정되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 604호 윤선동 보증금이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민석 | 502호 전부 | 2025.07.24 | 15,000,000원 | 150,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 윤선동 | 604호 전부 | 2023.04.21 | 39,000,000원 | - | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 아님 |
김민석은 조사상 502호 전부로 기재되어 있고 전입일은 2025.07.24로, 말소기준 2025.07.23보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 반면 대상 호수인 604호 전부의 윤선동은 전입일이 2023.04.21이고, 보증금 39,000,000원에 배당요구일 2025.08.04입니다.
③ 시세 비교 — 11,182,000원이 아니라 약 39,000,000원으로 본다
하당로데오타운B의 실거래는 3건이 제시되어 있습니다. 다만 시세 표본 전용면적은 39.32㎡이고 대상 면적은 34.285㎡로, 면적 매칭은 되지 않습니다. 따라서 실거래 수치는 방향을 확인하는 참고값으로 보수적으로 사용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 39.32㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2025.06 | 39.32㎡ | 4 | 38,000,000원 |
| 2023.05 | 39.32㎡ | 7 | 35,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 2건 | 41,500,000원 |
전체 3건 평균은 39,333,333원, 최근 12개월 평균은 41,500,000원, 최신 거래는 45,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 18.6%로 제시되어 있습니다.
표면상 최저가 11,182,000원은 최근 12개월 평균의 26.9%에 불과하지만, 이 수치는 대항력 임차인 보증금 인수를 반영하지 않은 숫자입니다. 정확도 규칙에 따라 실질취득 기준을 약 39,000,000원으로 두면, 최근 12개월 평균 41,500,000원과 최신 거래 45,000,000원보다 낮은 수준입니다. 다만 면적이 직접 매칭되지 않아 이 차이를 그대로 가격 프리미엄으로 단정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,182,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 601,276원 | 매각가의 5.4% 추정 |
| 인수 · 임차인 윤선동 | 39,000,000원 | 0원 | 보증금 전액 매수인 인수 |
| 신청채권자 · 삼학새마을금고 | 54,131,949원 | 0원 | 현재 회차 시나리오 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,580,724원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
제공 배당추정에서는 윤선동에게 배당되는 금액을 0원으로 보고 보증금 39,000,000원을 매수인이 인수하는 구조로 계산합니다. 집행비용 601,276원을 제외한 10,580,724원은 소유자 교부로 추정되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만으로 부담이 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 11,182,000원 | 39,000,000원 | 10,580,724원 |
| 6회 유찰 시 | 8,945,600원 | 39,000,000원 | 8,384,579원 |
| 7회 유찰 시 | 7,156,480원 | 39,000,000원 | 6,627,663원 |
제공 시나리오에서는 6회·7회 유찰로 매각가가 더 내려가도 매수인 인수액은 계속 39,000,000원으로 표시됩니다. 따라서 낙찰가만 보고 할인폭이 커졌다고 판단해서는 안 되고, 실질취득 판단의 중심을 대항력 임차보증금 수준에 두어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 목포시 상동 하당초등학교 남측 인근이며 주위는 오피스텔·다세대주택 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층, 사용승인일 2002.11.13. 기본 급배수·위생·난방설비와 승강기가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복2차선 도로에 접합니다.
- 토지. 장방형 평지의 오피스텔 및 다세대주택 부지이며 용도지역은 준주거지역입니다.
- 공시지가. 420,200원/㎡, 토지면적 251.5㎡입니다.
- 시세 표본. 하당로데오타운B 13세대, 실거래 3건. 대상 면적 34.285㎡와 거래표본 39.32㎡는 면적 매칭이 되지 않습니다.
- 경매 이력. 단지 평균 유찰 횟수 4.7회, 낙찰률 0.0%로 제시되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 11,182,000원만 보지 말고 대항력 임차보증금 39,000,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 윤선동 임차관계 재확인. 604호 전부, 전입일 2023.04.21, 보증금 39,000,000원, 배당요구일 2025.08.04의 원본 기재를 확인해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 제공 배당추정은 윤선동을 우선변제권 없음으로 보아 전액 인수 처리하고 있으므로 매각물건명세서 원문과 확정일자 여부를 직접 대조해야 합니다.
- 502호 조사내역 구분. 김민석은 502호 전부로 기재되어 있으므로 대상 604호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 시세 면적 차이. 실거래 표본은 39.32㎡, 대상 면적은 34.285㎡이므로 최근12개월 평균 41,500,000원을 그대로 동일 조건 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 반복 유찰 해석. 현재 5회 유찰이고 단지 평균은 4.7회입니다. 유찰 횟수 자체보다 임차인 인수구조와 실제 시세를 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸도, 실질취득이 같은 가격은 아니다”
이 사건은 감정가 39,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 11,182,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 604호에는 전입일 2023.04.21의 대항력 임차인 윤선동이 있고 보증금은 39,000,000원입니다. 제공 배당추정도 이 금액을 매수인 전액 인수로 잡습니다.
따라서 이 물건은 11,182,000원짜리 물건으로 평가하면 안 됩니다. 시세 비교의 기준은 실질취득 약 39,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 41,500,000원 및 최신 거래 45,000,000원보다 낮지만, 실거래 표본 면적이 39.32㎡로 대상 34.285㎡와 맞지 않고 이미 5회 유찰된 사건입니다. 가격만 보면 일부 여유가 있으나, 권리는 단순 소멸형이 아니라 대항력 임차보증금 인수형이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
