광주지방법원 2025타경451. 목포시 상동 하당로데오타운 비동 6층 604호, 감정 이용상태상 다세대주택(오피스텔) 성격의 집합건물입니다. 권리 흐름의 핵심은 오래된 근저당 하나입니다. 2002년 11월 18일 삼학새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 있어 겉으로는 복잡해 보이지만, 전입일이 모두 말소기준 이후라 보증금 미배당이 남아도 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
가격만 보면 감정가 3,900만원에서 3회 유찰되어 최저가가 1,747만원까지 내려왔습니다. 최근 실거래 평균 3,933만원과 비교하면 낮은 편입니다. 그러나 이 물건은 대단지 아파트가 아니라 13세대 하당로데오타운B이고, 최근 실거래도 3건뿐입니다. 권리 인수는 낮지만, 환금성과 현장 점유 확인이 수익률을 좌우하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경451 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상동 829-16 하당로데오타운 비동 6층604호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상 면적 34.285㎡ · 사용승인일 2002.11.13 |
| 이용상태 | 오피스텔(기호 1, 2) / 다세대주택(기호 3) · 기호 3: 12.1평형 다세대주택(오피스텔) |
| 소유자 | 이현정 지분 7분의 3, 임영이 지분 7분의 2, 정성남 지분 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 39,000,000원 / 17,472,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼학새마을금고 / 54,131,949원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2002년 근저당
말소기준은 을구 1번 삼학새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 27,300,000원이고, 등기일은 2002.11.18입니다. 경매개시결정은 이보다 한참 뒤인 2025.07.23 접수라 매각으로 소멸합니다. 2010년 광주은행 가압류는 2011.04.13 취하 말소 이력이 확인됩니다.
② 임차인 현황 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민석 | 502호 전부 | 2025.07.24 / 확정일자 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 2025.08.01 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| 윤선동 | 604호 전부 | 2023.04.21 / 확정일자 미상 | 39,000,000원 / 해당 없음 | 2025.08.04 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
두 신고 모두 전입일이 말소기준일인 2002.11.18보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 볼 수 없고, 보증금이 미배당되더라도 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 김민석 신고는 502호 전부, 윤선동 신고는 604호 전부로 표시되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유 호실과 명도 상대방은 현장에서 다시 맞춰봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 44.4%
하당로데오타운B의 최근 실거래는 3건입니다. 비교 실거래 면적은 39.32㎡이고, 대상 면적은 34.285㎡라 단순 가격 비교에는 면적 차이를 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 39.32㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2025.06 | 39.32㎡ | 4 | 38,000,000원 |
| 2023.05 | 39.32㎡ | 7 | 35,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 39,333,333원 |
감정가 39,000,000원은 실거래 평균 39,333,333원과 거의 붙어 있습니다. 반면 현재 최저가 17,472,000원은 실거래 평균의 44.4%입니다. 권리 인수 0원을 반영한 실질취득도 17,472,000원이므로, 숫자상 할인 폭은 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 714,496원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 삼학새마을금고 | 27,300,000원 | 16,757,504원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사광주은행 | 427,145,083원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 454,445,083원 중 채권자 배당은 16,757,504원, 미배당은 437,687,579원입니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니라 배당 부족분입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 17,472,000원 | 16,757,504원 | 437,687,579원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 13,977,600원 | 13,326,003원 | 441,119,080원 | 미충족 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 11,182,080원 | 10,580,803원 | 443,864,280원 | 미충족 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 낮아지지만, 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 가격이 낮아질수록 채권자 미배당은 커지고, 물건의 시장성에 대한 법원 경매 시장의 평가도 더 보수적이라는 뜻으로 해석할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 목포시 상동 하당초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·다세대주택 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재합니다. 동측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물이며, 기본 급배수·위생·난방설비와 승강기가 되어 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 오피스텔 및 다세대주택 부지입니다. 용도지역은 준주거지역입니다.
- 환금성. 하당로데오타운B는 13세대, 최근 실거래 3건입니다. 거래가 없는 물건은 아니지만, 대단지형 상품보다 매수층이 좁을 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 윤선동은 604호 전부, 김민석은 502호 전부로 표시되어 있습니다. 대상 호실의 실제 점유자를 현장 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 있으면 인도명령·이사협의 비용과 기간이 생길 수 있습니다.
- 면적 비교. 대상 면적 34.285㎡와 실거래 표본 39.32㎡는 다릅니다. 실거래 평균 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 관리비 체납. 소형 집합건물은 관리비·공용부분 체납 확인이 중요합니다. 관리 주체와 실제 미납액을 확인하세요.
- 재매각 가능성. 13세대·3건 거래·낙찰률 0.0% 통계가 함께 잡힙니다. 매입 후 매도·임대 출구를 먼저 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차인 권리신고 내역을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 소형 물건의 환금성은 별개”
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준이 2002년 근저당으로 명확하고, 임차인 신고 2건도 모두 전입이 말소기준 이후라 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가도 17,472,000원까지 내려와 최근 실거래 평균의 44.4% 수준입니다. 다만 이 물건은 아파트 대단지가 아니라 다세대주택(오피스텔) 성격의 13세대 소형 집합건물입니다. 결론은 “권리는 통과, 가격은 매력, 단 환금성과 점유는 현장 확인 후”입니다.
