광주지방법원 2025타경451. 목포시 상동 하당로데오타운 비동 5층 503호 오피스텔입니다. 감정가는 45,000,000원이지만 3회 유찰로 현재 최저매각가는 20,160,000원까지 내려와 있습니다. 권리의 출발점은 2002년 설정된 삼학새마을금고 근저당권입니다. 이후 압류는 이미 말소되었거나 매각으로 정리되고, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 권리는 0원으로 보는 구조입니다.
핵심은 임차인입니다. 신고 임차인 2명이 있으나 각각 전입일이 2025.07.24, 2023.04.21로 모두 말소기준권리인 2002.11.18 이후입니다. 따라서 보증금이 있어도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 보기는 어렵습니다. 다만 점유 부분이 502호·604호로 표시되어 본건 503호와 직접 일치하지 않는 점은 현장과 원본 서류에서 다시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경451 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상동 829-16 하당로데오타운 비동 5층503호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 전용 39.32㎡ · 하당로데오타운B |
| 소유자 | 이현정 지분 7분의 3 · 임영이 지분 7분의 2 · 정성남 지분 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 20,160,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼학새마을금고 / 54,131,949원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2002년 근저당
말소기준권리는 을구 1번 삼학새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 29,900,000원이고, 이 권리가 경매의 기준선입니다. 이후 목포시 압류는 해제 등기가 존재하고, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이 구조에서는 낙찰자가 인수할 후순위 권리가 확인되지 않습니다.
② 임차인 표 — 실제 신고 2명, 대항력은 없음
신고 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 신고입니다. 다만 두 임차인 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금 합산이 매수인 인수액으로 이어지는 구조가 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 보증금 / 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민석 | 502호 전부 | 전입 2025.07.24 · 확정일자 없음 · 배당요구 2025.08.01 | 15,000,000원 / 월 150,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 윤선동 | 604호 전부 | 전입 2023.04.21 · 확정일자 없음 · 배당요구 2025.08.04 | 39,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 51.3%
하당로데오타운B 전용 39.32㎡ 최근 실거래는 3건입니다. 감정가는 실거래 최고가와 같은 45,000,000원이고, 현재 최저가는 20,160,000원입니다. 인수액이 없으므로 실질취득 기준도 최저가와 동일하게 볼 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 39.32㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2025.06 | 39.32㎡ | 4 | 38,000,000원 |
| 2023.05 | 39.32㎡ | 7 | 35,000,000원 |
| 평균 | 39.32㎡ | 3건 | 39,333,333원 |
가격만 보면 매력은 분명합니다. 현재 최저가 20,160,000원은 실거래 평균의 51.3%로, 감정가 45,000,000원 대비 3회 유찰된 상태입니다. 다만 이 물건은 13세대 소규모 오피스텔이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%로 표시됩니다. 싸게 받는 것과 되팔기 쉬운 것은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.8% 추정) | - | 762,880원 |
| 1. 근저당 · 삼학새마을금고 | 29,900,000원 | 19,397,120원 |
| 미배당 · 삼학새마을금고 | - | 10,502,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당권자에게 미배당이 발생하지만, 이는 매수인 인수액이 아닙니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 커져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 20,160,000원 | 19,397,120원 | 10,502,880원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 16,128,000원 | 15,437,696원 | 14,462,304원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 12,902,400원 | 12,270,157원 | 17,629,843원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전남 목포시 상동 하당초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·다세대주택 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재합니다. 토지는 동측으로 왕복2차선 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2002.11.13입니다. 기본 급배수·위생·난방설비와 승강기가 있습니다.
- 용도. 이용상태는 오피스텔로 표시되어 있고, 기호 1·2는 13.8평형 오피스텔, 기호 3은 다세대주택(오피스텔)로 기재되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지면적 251.5㎡, 공시지가 420,200원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 하당로데오타운B는 13세대이며 최근 실거래는 35,000,000원~45,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고의 점유 부분이 502호·604호로 표시됩니다. 본건 503호의 실제 점유자와 명도 대상을 반드시 확인하세요.
- 임차인 원본 대조. 신고 임차인 2명은 대항력 없음으로 보이나, 전입·배당요구·점유 부분을 매각물건명세서와 현황조사서로 재확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 소규모 오피스텔은 체납 관리비와 공용부분 부담이 체감 수익률을 흔들 수 있습니다.
- 환금성 점검. 13세대, 실거래 3건, 평균 유찰 3.0회라는 특성을 감안해 보수적인 매도 기간을 잡아야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당은 낙찰자 인수액이 아닙니다. 현재 배당표 기준 인수는 0원입니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 매력적이나 환금성은 보수적으로”
이 물건의 장점은 단순합니다. 말소기준이 오래된 2002년 근저당이고, 그 이후 임차인 신고는 대항력이 없어 매수인 인수로 이어지지 않습니다. 최저가도 실거래 평균의 51.3%라 가격 여지도 있습니다. 다만 물건은 아파트가 아니라 소규모 오피스텔입니다. 점유 부분 불일치와 환금성, 관리비를 확인한 뒤 들어가야 합니다. 결론은 권리 합격, 가격 매력, 환금성은 보수 확인입니다.
