서울남부지방법원 2024타경6233. 영등포구 신길동 신길리버스시티 지하 1층 비101호로, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이며 현황은 ‘편안창고’로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 문창웅이고, 2023년 5월 4일 수협은행이 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 추가 근저당·전세권과 가압류·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 권리의 선후만 확인하고 끝낼 유형이 아닙니다. 수협은행의 1·2순위 근저당은 비102호와 비201호까지 묶인 공동담보이고, 주식회사시공테크의 전세권도 비101호와 비102호 전체에 공동으로 설정돼 있습니다. 현재 회차 매각대금 228,066,000원에서는 집행비용을 제외한 224,073,076원이 1순위 근저당에만 배당되고, 전체 채권 미배당액은 1,683,349,482원입니다. 이 미배당은 곧바로 매수인이 승계한다는 뜻은 아니지만, 공동담보별 배당관계와 원본 서류 확인이 필요한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경6233 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길로38길 16, 제지1층 제비101호 (신길동, 신길리버스시티) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설 · 현황 ‘편안창고’ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 14층 · 사용승인 2021.08.19 |
| 소유자 | 문창웅 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 870,000,000원 / 228,066,000원 (6회 유찰, 감정가 26.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,397,936,541원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 공동담보는 확인
2023년 5월 4일 설정된 수협은행 근저당이 말소기준입니다. 뒤이어 설정된 수협은행 추가 근저당 72,000,000원, 주식회사시공테크 전세권 80,000,000원, 강원신용보증재단· 서울보증보험주식회사·소상공인시장진흥공단의 가압류와 영등포구 압류는 모두 말소기준보다 늦습니다. 등기 순위만 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 관계 — 확정 인수 0원, 미상 점유는 남는다
| 점유·임차인 | 전입 / 사용 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)시공테크 대표자 김승태 · 비101호 | 2023.09.11 현황 ‘편안창고’ | 보증금 80,000,000원 차임 4,800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 제비 매각물건명세서 기재 | 전입일 미상 주거 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
주식회사시공테크의 전입일은 말소기준일인 2023.05.04보다 늦은 2023.09.11이므로 대항력이 없습니다. 같은 회사·같은 80,000,000원으로 기재된 임차보증금과 전세권을 별개의 160,000,000원 부담으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 전세권 역시 말소기준 이후 설정돼 매각으로 소멸합니다.
반면 ‘제비’로 기재된 점유 정보는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원이지만, 이 점유자의 전입세대·점유 범위· 임대차계약과 배당요구 여부를 확인하기 전까지는 완전한 무인수형으로 확정하기 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 26%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 228,066,000원으로 감정가 870,000,000원의 26.2%입니다. 그러나 이 물건은 지하 1층 제2종근린생활시설이고 현황은 창고 이용이며, 이미 6회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인율은 크지만, 동일 용도·동일 입지의 실제 거래가격과 임대수익을 대조하지 않은 채 ‘감정가의 26%이므로 싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,066,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,924원 |
| 1. 근저당 · 수협은행(을구 1번) | 1,560,000,000원 | 224,073,076원 |
| 2. 근저당 · 수협은행(을구 2번) | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 주식회사시공테크 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 98,190,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 15,002,460원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 82,230,098원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,907,422,558원 중 224,073,076원만 배당되고, 미배당액은 1,683,349,482원입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우신초등학교 남측 인근으로, 가마산로변 근린생활시설·업무시설과 후면 아파트· 다세대주택·학교가 혼재합니다. 제반 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스·마을버스정류장이 있습니다. 남서측 원거리에 지하철 7호선 신풍역이 있으며 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 현황. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이고 비101호·비102호는 ‘편안창고’로 이용 중입니다. 본건 현관문에는 ‘룸2’가 기재돼 있습니다.
- 건물. 지하 2층~지상 1층은 근린생활시설, 지상 2층~14층은 업무시설인 오피스텔로 구성됩니다. 공부와 현황의 용도 차이는 없습니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 782.3㎡, 지목은 대, 공시지가는 6,874,000원/㎡입니다.
- 도로·설비. 동측 약 6m, 서측 약 4m 포장도로에 접하고 승강기·스프링클러·기계식주차 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 환금성. 지하층 창고형 근린생활시설이고 6회 유찰된 이력이 있어, 일반 주거용 부동산보다 매수층과 임차수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘제비’의 전입일·보증금·점유 부분·임대차계약·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인하세요.
- 공동담보 대조. 비102호·비201호의 경매 진행 및 배당 결과를 함께 확인해 수협은행 공동담보 채권의 배당 관계를 점검하세요.
- 공동전세권 대조. 주식회사시공테크 전세권은 비101호와 비102호 전체를 범위로 하므로 비102호의 점유·명도 상태도 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 영등포구 압류 관련 세금 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인하세요. 배당액과 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 용도·영업 가능성. 현황 ‘편안창고’ 이용과 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이 계획한 사용·임대업에 적합한지 관할기관과 관리규약을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 26.2%라는 할인율 대신 지하층 근린생활시설의 실제 임대료, 공실기간, 관리비, 수익률과 유사 매매사례를 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 현장 확인. 현관문 ‘룸2’ 표시, 비101호와 비102호의 경계, 내부 구획, 출입동선과 점유 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “26%까지 내려온 이유부터 확인해야 한다”
이 물건의 등기 순위는 비교적 명확합니다. 수협은행 1순위 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 주식회사시공테크도 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리 소멸과 투자 매력은 같은 말이 아닙니다.
지하 1층 창고형 근린생활시설, 6회 유찰, 공동담보·공동전세권, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 정보가 동시에 존재합니다. 최저가 228,066,000원이 감정가의 26.2%라는 사실만으로는 가격 우위를 입증할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 점유·공동담보·수익성과 환금성은 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
