서울남부지방법원 2024타경6233. 영등포구 신길동 신길리버스시티 제지2층 제비201호로, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이며 감정 기준시점의 이용상태는 공실입니다. 소유자 문창웅 명의로 소유권이 이전된 2023.05.04 같은 날 수협은행 근저당 1,560,000,000원이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 수협은행 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 등기상 채무를 승계하는 사건은 아닙니다. 그러나 인수 0원과 투자수익성은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 51.2%인 268,288,000원까지 내려왔지만, 세 차례 유찰 자체가 지하 근린생활시설에 대한 수요와 환금성을 다시 점검해야 한다는 신호이기도 합니다. 공실 유지비와 관리비 체납 확인 없이 감정가 대비 할인율만으로 접근하기에는 주의가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경6233 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길로38길 16, 제지2층 제비201호 (신길동, 신길리버스시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물(제2종근린생활시설) · 지하 2층 · 공실 |
| 소유자 | 문창웅 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 524,000,000원 / 268,288,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,397,936,541원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.04 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 현황 특기사항 | 공실 · 관리비 미납 독촉문 부착 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.05.04 수협은행 근저당권입니다. 2023.05.17 추가 설정된 수협은행 근저당권 72,000,000원과 이후의 강원신용보증재단 가압류, 영등포구 압류, 서울보증보험주식회사·소상공인시장진흥공단 가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원으로 계산됐습니다.
임차인·점유 확인
현황조사에는 임차인 1곳이 기재돼 있으나 대상 부분은 제비101호로, 경매 대상인 제비201호와 다른 호실입니다. 본건 제비201호는 현황상 공실로 조사됐으며, 아래 임차인의 보증금은 본건 매수인 인수액에 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)시공테크(대표자 김승태) | 비101호 | 2023.09.11 | 80,000,000원 | 4,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
신고일이 2023.05.04 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없으며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 본건 제비201호가 아닌 제비101호 점유 내역입니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 51.2%를 곧바로 ‘저평가’로 읽지 말 것
감정가 524,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 268,288,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리분석상 실질취득액도 268,288,000원입니다. 다만 비교 가능한 동일 용도 실거래 가격 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 실질취득 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 268,288,000원 | 268,288,000원 | 263,731,968원 | 1,563,690,590원 |
| 4회 유찰 시 | 214,630,400원 | 214,630,400원 | 210,825,574원 | 1,616,596,984원 |
| 5회 유찰 시 | 171,704,320원 | 171,704,320원 | 168,500,460원 | 1,658,922,098원 |
③ 예상배당표 (매각가 268,288,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,556,032원 |
| 1. 근저당 · 수협은행(을구 1번) | 1,560,000,000원 | 263,731,968원 |
| 2. 근저당 · 수협은행(을구 2번) | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 98,190,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 15,002,460원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 82,230,098원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,827,422,558원 중 예상배당은 263,731,968원이며, 미배당액은 1,563,690,590원입니다. 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 등기상 권리는 매각으로 소멸해 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우신초등학교 남측 인근으로, 가마산로 주변에는 근린생활시설과 업무시설이 혼재하고 후면에는 아파트·다세대주택·학교와 소규모 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스·마을버스정류장이 있습니다. 남서측 원거리에 지하철 7호선 신풍역이 위치하며 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 14층 건물로 사용승인일은 2021.08.19입니다. 지하 2층부터 지상 1층은 근린생활시설, 지상 2층부터 14층은 업무시설(오피스텔)입니다.
- 설비. 급탕·급배수 공동 위생설비, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기, 스프링클러와 기계식주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 6미터, 서측 약 4미터 포장도로에 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
- 토지. 대지 전체 면적은 782.3㎡, 공시지가는 6,874,000원/㎡이며 평지의 부정형 토지입니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 원본 조사. 감정가 대비 51.2%만 보지 말고 신길리버스시티 지하 근린생활시설과 인근 유사 물건의 실제 매매·임대 사례를 확인하세요.
- 관리비 체납. 현장에 관리비 미납 독촉문이 부착돼 있으므로 관리주체에 공용부분 체납액과 납부 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 공실 현황. 내부 상태, 누수·습기, 환기, 출입 동선, 간판 노출, 전용 출입구 여부와 실제 사용 가능한 업종을 현장에서 점검하세요.
- 공동담보 배당. 제비101호·제비102호와 공동담보 관계이므로 수협은행 채권의 실제 배당 진행과 다른 공동담보 물건의 매각 여부를 확인하세요.
- 점유 재확인. 현황상 제비201호는 공실이지만 매각기일 전후 점유 변동과 사업자등록 여부를 다시 확인하세요.
- 시설 운영비. 승강기·기계식주차·소방설비가 있는 집합건물이므로 관리규약과 관리비 부과기준을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다르다
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2023.05.04 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 제비101호 임차인도 본건과 다른 호실이므로 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 본건은 세 차례 유찰된 지하 2층 제2종근린생활시설이며 현재 공실입니다. 관리비 미납 독촉문도 확인됐습니다. 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 싸다고 결론 내리기보다, 임대수익과 공실 해소 가능성, 체납 관리비, 동일 건물 거래사례를 확인해 268,288,000원의 실질취득가격 자체가 적정한지를 검증해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적 검증입니다.
