서울남부지방법원 2025타경667. 영등포구 양평동1가 메타벨리 제3층 제301호로, 감정 이용상태와 비고상 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 이호성은 2024.02.08. 거래가액 290,220,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 892,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 제302호·제303호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
이후 롯데카드와 경기신용보증재단의 가압류, 영등포구·성남세무서장·국민건강보험공단 관련 압류, 그리고 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기 순서만 보면 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계에서 한 명의 전입일이 확인되지 않아, 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 임차인 대항력 문제는 분리해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경667 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 이호성 · 2024.02.08. 소유권이전 · 거래가액 290,220,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 155,136,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 764,029,354원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준권리 | 2024.02.08. 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 892,800,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차관계는 확인 필요
말소기준권리는 2024.02.08. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 롯데카드 가압류 11,269,534원, 경기신용보증재단 가압류 40,000,000원, 영등포구 압류, 국민은행의 경매개시결정, 국의 압류, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 1명은 대항력 판정 불가
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박희영 | 전부 | 10,000,000원 | 600,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유성 오토리스 | 전부 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2024.10.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
유성 오토리스는 전입신고가 말소기준권리인 2024.02.08.보다 뒤인 2024.10.28.이므로 대항력이 없습니다. 반면 박희영은 보증금 10,000,000원, 월차임 600,000원으로 조사됐지만 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고도, 없다고도 단정할 수 없습니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 실거래 비교는 불가
감정가는 303,000,000원, 현재 최저매각가는 155,136,000원으로 감정가의 51.2% 수준입니다. 세 번 유찰됐다는 사실만 보면 낙폭은 큽니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 일반 주거용 부동산처럼 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 세 차례 유찰 자체가 시장의 가격 수용성이 낮았다는 사실은 입찰가 판단에서 별도의 경고 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,971,904원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 892,800,000원 | 152,164,096원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 11,269,534원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 채권자 총 청구액은 944,069,534원, 총 배당은 152,164,096원, 미배당은 791,905,438원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양평파출소 서측 인근으로 업무시설, 지식산업센터 및 지원시설, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역 등이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제3층 제301호이며 통상의 위생설비·급배수설비·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상물건 남측으로 노폭 약 30미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며, 토지 공시지가는 9,113,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 건축선에 저촉됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 제301호·제302호·제303호 모두 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박희영 전입일 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 매각물건명세서·현황조사와 관련 원본에서 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 인수액 0원 재검증. 현재 계산은 인수 0원이지만 대항력 미상 임차인이 있어 실제 미배당 보증금 승계 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 영등포구·성남세무서장 관련 압류가 있어 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 제302호·제303호와 공동담보로 등기돼 있어 실제 채권관계와 배당관계를 원본에서 함께 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매 및 임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 이미 3회 유찰됐습니다. 가격 외에 점유·업종수요·환금성·관리비 등 반복 유찰 원인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “반값 감정가”보다 먼저 볼 것은 미상 임차인
이 물건은 감정가 303,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 155,136,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 실거래 시세가 없어 이를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 더구나 용도는 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)이고 이미 3회 유찰됐습니다.
등기부상 권리는 2024.02.08. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류·압류가 소멸하는 구조라 비교적 명확합니다. 그러나 박희영의 전입일이 미상이라 대항력 가능성 자체가 열려 있습니다. 현재 배당표상 인수액 0원만 보고 권리 안전형으로 확정하면 안 됩니다. 따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 임차관계 확정 → 세금·공동담보 확인 → 실제 지식산업센터 시세 확인 → 입찰가 산정. 지금 단계의 결론은 가격보다 권리 미확인 사항을 먼저 해소해야 하는 물건입니다.
