서울남부지방법원 2025타경667. 영등포구 양평동1가 메타벨리 제3층 제301호로, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고상 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 이호성은 2024.02.08. 거래가 290,220,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 후순위 권리는 정리됩니다. 그러나 이 물건의 판단 포인트는 점유관계입니다. 박희영은 보증금 10,000,000원·월세 600,000원으로 전부를 점유하는 것으로 조사됐지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 유성 오토리스는 보증금 20,000,000원·월세 1,000,000원이고 2024.10.28. 전입으로, 말소기준일 2024.02.08.보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제3층 제301호 |
| 용도 | 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제3층 |
| 소유자 | 이호성 · 2024.02.08. 소유권 취득 · 거래가액 290,220,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 124,109,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 764,029,354원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.02.08. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 892,800,000원이고 제302호·제303호와 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 롯데카드 가압류 11,269,534원, 경기신용보증재단 가압류 40,000,000원, 영등포구 압류, 경매개시결정, 국 압류, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 실제 점유자 2명
| 점유자 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박희영 · 전부 | 10,000,000원 | 600,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 유성 오토리스 · 전부 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2024.10.28 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
두 점유자 모두 실제 점유자로 조사됐으며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 유성 오토리스는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 박희영은 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없습니다. 현재 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 이는 박희영의 대항력이 확정됐다는 뜻이 아닙니다.
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 실거래 비교자료는 없다
감정가는 303,000,000원이고 현재 최저매각가는 124,109,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰·감정가 41% 수준입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 하락폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 판단할 근거는 없습니다. 특히 공부상 공장인 지식산업센터는 주거용 부동산과 달리 개별 입지·호실·임대수요·업종 제한 등에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 소유자 잔여 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 124,109,000원 | 822,498,060원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 99,287,200원 | 846,969,504원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 79,429,760원 | 866,469,510원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 124,109,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,537,526원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 892,800,000원 | 121,571,474원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 11,269,534원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 944,069,534원 중 예상 배당액은 121,571,474원이고, 미배당은 822,498,060원입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 시뮬레이션상 확정 매수인 인수액은 0원이나, 박희영의 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 양평파출소 서측 인근으로 업무시설, 지식산업센터 및 지원시설, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제3층 제301호이며 통상의 위생설비·급배수설비·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 30미터 도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역이며 공시지가 9,113,000원/㎡, 지목은 공장용지입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 포함되며 건축선에 저촉됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박희영 대항력 재확인. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 유성 오토리스. 전입일 2024.10.28.로 말소기준 2024.02.08. 이후이므로 대항력 없음으로 정리됩니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 관련 압류 3건이 있어 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 4회 유찰됐지만 실거래 자료가 없으므로 동일 건물·인근 지식산업센터 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 공장 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터)이므로 실제 사용 가능 업종과 관리규약·입주요건을 확인하는 것이 필요합니다.
- 공동담보. 국민은행 근저당은 제302호·제303호와 공동담보로 설정돼 있어 관련 담보관계를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 임차관계가 먼저”
303,000,000원에서 4회 유찰돼 124,109,000원까지 내려온 숫자는 눈에 띕니다. 그러나 최근 실거래 자료가 없으므로 이 숫자만으로 시세 대비 할인이라고 판단할 수 없습니다. 권리 측면에서는 국민은행 근저당이 명확한 말소기준이고 이후 등기권리는 소멸하지만, 박희영의 전입시점이 확인되지 않아 대항력 여부가 아직 열려 있습니다. 유성 오토리스는 후순위 전입으로 대항력이 없으나, 박희영 부분이 해소되기 전까지는 배당표상의 인수 0원만 믿고 완전한 무인수 물건으로 단정해서는 안 됩니다. 등기권리는 비교적 단순하지만, 임차관계와 적정가격 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
