124,109,000원
서울남부지방법원 2025타경667. 영등포구 양평동1가 메타벨리 제3층 제303호로, 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 말소기준권리는 2024.02.08. 설정된 주식회사국민은행의 근저당권이며 채권최고액은 892,800,000원입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 영등포구 압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 권리가 모두 소멸한다”는 사실만으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 점유자가 2명이고, 이 중 박희영은 보증금 10,000,000원·월세 600,000원이나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 반면 유성 오토리스는 2024.10.28. 전입으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경667 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제3층 제303호 |
| 공부상 용도 | 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제3층 제303호 |
| 소유자 | 이호성 · 2024.01.30. 매매 · 거래가액 289,695,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 124,109,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 764,029,354원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2024.02.08. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후의 경기신용보증재단 가압류 40,000,000원, 영등포구 압류, 서울남부지방법원 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권에는 제301호와 제302호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 2명
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박희영 | 전부 | 10,000,000원 | 600,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유성 오토리스 | 전부 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 2024.10.28. · 말소기준권리 이후 | 미상 | 해당 없음 |
유성 오토리스는 기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 박희영은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정해서도, 없음으로 단정해서도 안 됩니다. 따라서 입찰 전 해당 점유자의 점유 개시 시점과 대항요건 충족 여부를 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 가격 — 4회 유찰로 124,109,000원
감정가는 303,000,000원이고 현재 최저매각가는 124,109,000원입니다. 4회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 41% 수준입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 지식산업센터·공장 용도는 주거용 아파트처럼 단순한 평형 평균만으로 가격을 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,109,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,537,526원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 892,800,000원 | 121,571,474원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 932,800,000원 중 예상배당은 121,571,474원이며, 현재 회차 미배당은 811,228,526원입니다. 매수인 인수액은 계산상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양평파출소 서측 인근으로 업무시설, 지식산업센터 및 지원시설, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 30미터 도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역, 공장용지이며 공시지가는 9,113,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역· 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하고 건축선에 저촉됩니다.
- 설비. 통상의 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박희영 대항력 확인. 전입신고일이 미상이라 현재 상태만으로는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 점유 개시와 대항요건 충족 시점을 반드시 확인해야 합니다.
- 유성 오토리스. 2024.10.28. 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 정리됩니다.
- 감정가 할인율 과신 금지. 현재 최저가는 감정가의 41%이지만 실거래 시세 자료가 없으므로 이를 곧바로 저가 매수 기회로 해석하지 마세요.
- 다회 유찰 원인 확인. 이미 4회 유찰된 물건인 만큼 실제 사용상태, 점유관계, 지식산업센터의 환금성을 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 메타벨리 제301호·제302호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 점유관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 중요한 것은 미상 점유자
이 물건은 감정가 303,000,000원에서 4회 유찰돼 124,109,000원까지 내려왔습니다. 등기상 후순위 가압류·압류는 소멸하고 현재 배당계산의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 박희영은 보증금 10,000,000원으로 전부를 점유하면서 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 게다가 공부상 용도가 공장(지식산업센터)이고 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 싸졌나”가 아니라 미상 점유관계와 환금성을 해소한 뒤 124,109,000원이 적정한지 판단하는 것입니다. 종합적으로는 등기 권리 자체보다 점유·가격 검증이 더 중요한 물건입니다.
