서울남부지방법원 2025타경667. 양평동1가 메타벨리 제3층 제303호로, 감정평가상 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 이호성은 2024.02.08. 거래가액 289,695,000원으로 소유권을 취득했고 같은 날 국민은행이 채권최고액 892,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당은 제301호·제302호와 함께 공동담보로 기재돼 있으며, 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 경기신용보증재단 가압류 40,000,000원, 영등포구 압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 성남세무서장이 처분청인 국의 압류가 순차적으로 붙었습니다. 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 실제 난도는 등기부보다 점유·임차관계에서 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제3층 제303호 |
| 도로명 | 서울특별시 영등포구 영등포로 61 (양평동1가) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) · 15층 건물 내 제3층 |
| 소유자 | 이호성 · 2024.02.08. 거래가액 289,695,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 155,136,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 764,029,354원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2024.02.08. 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 892,800,000원이고 제301호·제302호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 발생한 경기신용보증재단 가압류, 영등포구 압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 1명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박희영 | 전부 | 10,000,000원 | 600,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유성 오토리스 | 전부 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2024.10.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
유성 오토리스는 전입일 2024.10.28.이 말소기준일 2024.02.08.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 박희영은 보증금과 월세는 확인되지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수도, 없음으로 배제할 수도 없는 상태입니다. 현황조사상 두 임차관계 모두 ‘전부’ 점유로 기재돼 있으므로 실제 점유현황도 함께 확인해야 합니다.
③ 현재 회차 배당표 (매각가 155,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,971,904원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 892,800,000원 | 152,164,096원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 932,800,000원 중 152,164,096원이 배당되고, 미배당은 780,635,904원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 155,136,000원 | 152,164,096원 | 780,635,904원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 124,108,800원 | 121,571,277원 | 811,228,723원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 99,287,040원 | 97,099,873원 | 835,700,127원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 51.2%입니다. 다음 회차가 열리면 124,108,800원, 그 다음은 99,287,040원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 이 가격이 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 지식산업센터는 아파트처럼 동일평형 실거래만으로 환금성을 단순 비교하기 어려운 용도인 만큼, 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 보기는 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 메타벨리 15층 건물 내 제3층 제303호입니다.
- 입지. 양평파출소 서측 인근이며, 업무시설·지식산업센터·지원시설·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 물건이 속한 토지는 남측으로 노폭 약 30미터 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 준공업지역·공장용지이며 공시지가는 9,113,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함되고 건축선 저촉이 기재돼 있습니다.
- 건물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박희영 전입일 확인. 보증금 10,000,000원·월세 600,000원 임차인의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 유성 오토리스 점유 확인. 전입일은 2024.10.28.로 후순위지만 현황조사상 전부 점유로 기재돼 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 대항력·배당요구·점유관계를 최종 확인하고, 현재 조사 이후 변동 여부도 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 제301호·제302호와 공동담보로 기재돼 있으므로 다른 공동담보 물건의 진행·배당 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 155,136,000원이 시장가 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
- 지식산업센터 환금성 확인. 실제 매매사례·임대료·공실·관리비 등을 직접 조사해 3회 유찰의 원인을 가격과 수요 측면에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 미상 임차인
이 물건은 감정가 303,000,000원에서 3회 유찰돼 155,136,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2024.02.08. 국민은행 근저당 이후 권리가 매각으로 정리되는 비교적 명확한 구조입니다. 그러나 박희영의 전입신고일이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 현황조사에는 임차인 2명이 모두 전부 점유로 기재돼 있습니다.
또한 실거래 시세 자료가 없기 때문에 현재 최저가가 시장 대비 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 공장(지식산업센터)이라는 용도, 3회 유찰, 공동담보 근저당, 미상 임차관계가 겹친 만큼 가격보다 먼저 점유와 임차권을 확정해야 하는 물건입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만, 입찰 판단은 박희영의 전입·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인한 뒤에야 완성됩니다.
