서울남부지방법원 2025타경667. 영등포구 양평동1가 메타벨리 제3층 제302호로, 감정평가상 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 303,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 155,136,000원입니다. 등기부상 말소기준권리는 2024.02.08. 국민은행 근저당권이며, 이후 경기신용보증재단 가압류와 영등포구·국·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계 확인입니다. 실제 임차인 신고는 2명이고, 박희영은 보증금 10,000,000원·월세 600,000원으로 전부를 점유하는 것으로 조사됐지만 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 박희영을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 예상배당표의 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 전입세대열람·매각물건명세서 원본 등으로 선순위 여부를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경667 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제3층 제302호 |
| 공부상 용도 | 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 이호성 · 거래가액 290,220,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 155,136,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 764,029,354원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 세금 압류는 배당 확인
말소기준권리는 2024.02.08. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 892,800,000원이고 제301호·제303호도 공동담보로 기재되어 있습니다. 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류 40,000,000원과 영등포구 압류, 임의경매개시결정, 국 압류, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 1명은 대항력 미상
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박희영 | 전부 | 10,000,000원 | 600,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유성 오토리스 | 전부 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2024.10.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 현재 배당 가정 (매각가 155,136,000원)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,971,904원 |
| 1. 국민은행 근저당권 | 892,800,000원 | 152,164,096원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 40,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 2,971,904원을 제외한 152,164,096원이 국민은행에 배당되고, 경기신용보증재단과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권액 932,800,000원 대비 미배당액은 780,635,904원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 155,136,000원 | 152,164,096원 | 780,635,904원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 124,108,800원 | 121,571,277원 | 811,228,723원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 99,287,040원 | 97,099,873원 | 835,700,127원 | 0원 |
표의 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산돼 있지만, 박희영의 전입일 미상 문제는 유찰 횟수와 무관하게 남습니다. 가격이 더 낮아져도 임차인의 선순위 여부가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 이 사건은 “낮은 최저가”와 “권리확정”을 별개의 문제로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트가 아니므로 환금성과 수요층 판단을 지식산업센터 기준으로 해야 합니다.
- 입지. 양평파출소 서측 인근으로 업무시설, 지식산업센터 및 지원시설, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 통상의 위생·급배수·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 남측으로 노폭 약 30미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공장용지, 공시지가 9,113,000원/㎡, 토지면적 510.5㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박희영 전입일 확인. 보증금 10,000,000원에 대해 말소기준권리 이전 대항력 취득 여부를 확인해야 합니다.
- 유성 오토리스. 전입일 2024.10.28.로 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 확인됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권은 제301호·제303호가 공동담보로 기재되어 있으므로 전체 채권회수 구조를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터)이므로 실제 사용현황, 관리규약, 입주 가능 업종과 금융조건을 확인해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 임차인 2명이 각각 전부 점유로 조사된 만큼 실제 점유구획과 계약관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 51%”보다 중요한 것은 미상 권리의 확정
이 사건은 감정가 303,000,000원에서 3회 유찰되어 155,136,000원까지 내려왔습니다. 가격 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아진 물건이지만, 시세 실거래 자료가 없어 가격이 시장 대비 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 박희영의 전입신고일이 미상이라 보증금 10,000,000원의 대항력 여부를 확정할 수 없고, 세금 압류도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
반면 등기상 말소기준은 명확하고 유성 오토리스는 후순위입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 내려왔지만, 권리확인이 끝난 물건은 아니다.”입니다. 박희영의 전입일과 세금 우선순위를 원본으로 확인한 뒤에야 현재 배당표상의 매수인 인수 0원을 실제 입찰 판단에 적용할 수 있습니다.
