서울남부지방법원 2025타경667. 영등포구 양평동1가 메타벨리 3층 302호로, 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 이호성은 2024.02.08 소유권을 이전받았고 거래가액은 290,220,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 892,800,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 영등포구·국·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 실제 임차인은 2명이고, 그중 박희영은 보증금 10,000,000원·월차임 600,000원으로 전부를 점유하지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제를 확정할 수 없습니다. 반면 유성 오토리스는 전입신고일이 2024.10.28로 말소기준권리보다 뒤라 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경667 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 이호성 · 거래가액 290,220,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 124,109,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 764,029,354원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.08 국민은행 근저당 · 채권최고액 892,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 말소기준 뒤로 정리된다
말소기준은 2024.02.08 국민은행 근저당입니다. 근저당 자체도 매각으로 소멸하고, 그 뒤 경기신용보증재단 가압류 40,000,000원과 영등포구 압류, 경매개시결정, 국 압류, 국민건강보험공단 압류도 매각으로 소멸합니다. 국민은행 근저당에는 같은 메타벨리 제301호·제303호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 그중 1명은 대항력 ‘가능·미상’
| 임차인 / 점유 | 보증금 · 차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박희영 전부 | 10,000,000원 월 600,000원 | 전입 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 유성 오토리스 전부 | 20,000,000원 월 1,000,000원 | 2024.10.28 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 124,109,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,537,526원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 892,800,000원 | 121,571,474원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 932,800,000원 중 채권자 예상배당은 121,571,474원, 미배당은 811,228,526원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 박희영의 대항력은 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트로 전제해서 분석하면 안 됩니다.
- 주위환경. 양평파출소 서측 인근으로 업무시설, 지식산업센터 및 지원시설, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 외벽 석재붙임, 내벽 인테리어 마감, 새시 창호이고 위생·급배수·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상물건 남측으로 노폭 약 30미터 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 510.5㎡, 지목은 공장용지, 용도지역은 준공업지역이며 공시지가는 9,113,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 건축선에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박희영 전입일 확인. 보증금 10,000,000원, 월차임 600,000원 임차인의 전입신고일이 말소기준권리 2024.02.08보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 박희영과 유성 오토리스 모두 우선변제 관계가 확정되지 않았으므로 실제 배당요구와 확정일자 자료를 원본에서 대조해야 합니다.
- 유성 오토리스. 전입일 2024.10.28로 대항력은 없으나, 실제 점유·명도 상황은 별도 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 공동담보. 국민은행 근저당에 제301호·제303호가 공동담보로 기재되어 있으므로 실제 채권회수와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 이용. 공부상 용도가 공장이므로 실제 사용현황과 입찰 후 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 가격. 최저가 124,109,000원이라는 숫자만으로 저평가를 단정하지 말고 권리·점유 리스크를 먼저 해소해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “41%까지 떨어졌어도, 먼저 풀어야 할 것은 가격이 아니라 임차관계다”
등기상 권리 흐름은 비교적 선명합니다. 2024.02.08 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형도 매수인 인수액을 0원으로 잡습니다. 하지만 임차인 박희영은 전입신고일이 미상이라 대항력 없음으로 확정할 수 없습니다. 이 한 항목 때문에 실질취득비용과 명도 난도는 아직 완전히 고정되지 않았습니다.
또한 물건은 공부상 공장(지식산업센터)이고 현재까지 4회 유찰됐습니다. 감정가 303,000,000원에서 최저가 124,109,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 할인율 자체를 가격 메리트로 치환하는 것은 위험합니다. 말소권리는 정리되지만 임차관계는 하나가 남아 있고, 세금 압류와 공동담보 구조까지 확인해야 하는 사건입니다. 결론은 “등기권리는 정리형, 임차인 확인은 미완료 — 현재 가격만 보고 들어갈 물건은 아니다.”입니다.
