서울남부지방법원 2025타경671. 영등포구 양평동1가 메타벨리 제5층 제505호입니다. 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센터)이고 현황은 공실입니다. 소유자 정명선은 2024년 2월 8일 소유권이전을 마쳤고 거래가액은 297,675,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 957,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 중소기업은행 가압류, 영등포구 압류, 국 압류, 농협은행 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 이 사건의 가격 판단은 권리와 분리해서 봐야 합니다. 감정가 302,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저가는 123,699,000원이지만, 비교할 실거래 시세가 없어 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경671 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제5층 제505호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 공실 |
| 소유자 | 정명선 · 2024.02.08 소유권이전 · 거래가액 297,675,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 123,699,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 820,740,960원 |
| 말소기준 | 2024.02.08 국민은행 근저당권 · 채권최고액 957,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력·우선변제 문제는 없습니다. 말소기준은 2024.02.08 국민은행 근저당권입니다. 근저당의 공동담보에는 같은 메타벨리 제5층 제506호와 제507호가 기재돼 있습니다. 그 이후 중소기업은행 가압류, 영등포구 압류, 국 압류, 농협은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 40.96%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 미확인
현재 최저매각가는 123,699,000원으로 감정가 302,000,000원의 40.96%입니다. 4회 유찰된 상태라는 점은 분명하지만, 감정가 대비 할인율만으로 이 물건이 실제 거래시장보다 저렴하다고 말할 수는 없습니다. 확인 가능한 실거래 비교값이 없기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 123,699,000원 | 40.96% | 939,072,285원 |
| 5회 유찰 시 | 98,959,200원 | 32.77% | 963,461,565원 |
| 6회 유찰 시 | 79,167,360원 | 26.21% | 982,897,151원 |
③ 예상배당표 (매각가 123,699,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,531,786원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 957,000,000원 | 121,167,214원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 82,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 20,439,499원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 2,531,786원을 제외한 121,167,214원이 국민은행 근저당에 배당되고, 중소기업은행·농협은행 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당은 939,072,285원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 양평역 남동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 지하철 5호선 양평역과 노선 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이며 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물 내 제5층 제505호입니다. 기본 위생·급배수 설비와 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 준공업지역 · 공장용지 · 상업기타 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면, 토지면적 510.5㎡, 공시지가 9,113,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 건축선에 저촉됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가 123,699,000원이 실제 거래시장 대비 어느 수준인지 별도 거래사례와 매물가격을 대조해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현황 공실이므로 실제 점유·사용 상태가 매각기일까지 그대로인지 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당의 공동담보에 메타벨리 제5층 제506호·제507호가 함께 기재돼 있으므로 관련 등기 현황을 원본에서 대조하세요.
- 압류 관련 확인. 영등포구와 국의 압류가 등기돼 있으므로 조세채권과 실제 배당 순위를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 40.96%라는 할인율 자체를 시세로 보지 말고, 공실·4회 유찰 사실까지 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조만 보면 결론은 분명합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원. 2024.02.08 국민은행 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 302,000,000원에서 네 차례 유찰되어 123,699,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 수치가 없기 때문에 ‘감정가의 40.96%니까 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다. 공부상 공장(지식산업센터), 현황 공실, 4회 유찰이라는 세 가지 사실을 함께 놓고 실제 수요와 거래가격을 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후 결정.
