서울남부지방법원 2025타경671. 영등포구 양평동1가 메타벨리 제5층 제505호입니다. 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센터), 현황은 공실입니다. 소유자 정명선은 2024.02.08 거래가 297,675,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 957,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가는 98,959,000원으로 감정가 302,000,000원의 33% 수준까지 내려왔지만, 이 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 또한 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이고 현황 공실이므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가치나 환금성을 판단하기보다 실제 매수 수요와 임대·매매 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경671 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제5층 제505호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상15층 · 제5층 제505호 |
| 소유자 | 정명선 · 2024.02.08 거래가 297,675,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 98,959,000원 (5회 유찰 · 감정가 33%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 820,740,960원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 대항력이나 우선변제에 따른 승계 부담은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2024.02.08 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행 가압류, 영등포구 압류, 국 압류, 농협은행 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 33%와 ‘시세’는 같은 말이 아니다
현재 회차는 5회 유찰, 최저매각가 98,959,000원, 감정가 대비 33%입니다. 할인폭 자체는 크지만 이것만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 감정평가상 이용상태가 공장(지식산업센터)이고 현재 공실이며, 이미 반복 유찰이 진행됐다는 사실은 응찰 수요와 환금성에 보수적으로 접근해야 할 신호입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 33% | 98,959,000원 | 96,777,738원 | 963,461,761원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 79,167,200원 | 77,342,190원 | 982,897,309원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 63,333,760원 | 61,793,752원 | 998,445,747원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 최저가 가정은 79,167,200원, 그 다음은 63,333,760원입니다. 동시에 채권자 미배당은 더 커지지만, 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,959,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,181,262원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 957,000,000원 | 96,777,738원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 82,800,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 20,439,499원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,060,239,499원 중 채권자 예상배당은 96,777,738원, 미배당은 963,461,761원입니다. 이 미배당은 매수인 승계액이 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 양평역 남동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고 인근에 지하철 5호선 양평역과 노선 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고 현황은 공실입니다. 주거용 아파트와 다른 수요층·임대구조를 전제로 접근해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상15층 건물의 제5층 제505호이며 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 공장용지, 토지면적 510.5㎡, 공시지가 9,113,000원/㎡이며 평지·사다리형·광대로한면 조건입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등과 건축선 저촉이 확인됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 별도 확인. 최저가 98,959,000원이 감정가 33%라는 사실만으로 저가 여부를 확정하지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매와 임대 수요를 확인하세요.
- 공실 원인 확인. 감정평가 당시 현황이 공실이므로 임대수요, 관리상태, 내부 상태와 향후 활용 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당이 제506호·제507호와 공동담보로 설정돼 있으므로 관련 등기와 배당 관계를 함께 대조하세요.
- 조세채권 확인. 영등포구 압류와 국 압류가 존재하므로 실제 배당순위와 조세채권 내용을 매각 전 확인하세요.
- 5회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 지식산업센터의 환금성·공실·수요 문제와 연결된 것인지 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 33%라는 숫자만 보면 안 된다”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 임차인이 없고, 2024.02.08 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다.
반면 투자 판단의 핵심은 가격과 환금성입니다. 감정가 302,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 98,959,000원, 감정가의 33%까지 내려왔지만, 대상은 공장(지식산업센터)이고 현황 공실입니다. 반복 유찰 역시 무시할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리 안전 = 가격 저렴”으로 연결하면 안 되는 유형입니다. 권리는 합격권, 가격과 환금성은 추가 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
