서울남부지방법원 2025타경671. 영등포구 양평동1가 메타벨리 5층 507호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 감정평가 이용상태는 공실입니다. 소유자 정명선은 2024년 2월 8일 거래가 316,680,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 957,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 중소기업은행 가압류, 영등포구 압류, 국의 압류, 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인이 승계할 권리도 0원입니다. 권리구조 자체보다 주의할 부분은 5회 유찰된 지식산업센터의 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경671 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제5층 제507호 |
| 도로명 | 서울특별시 영등포구 영등포로 61 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 공실 |
| 소유자 | 정명선 (2024.02.08. 거래가 316,680,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 105,186,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 820,740,960원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2024.02.08. 설정된 국민은행 근저당권이며, 채권최고액은 957,000,000원입니다. 이후의 중소기업은행 가압류 82,800,000원, 영등포구 압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 32.77%까지 내려왔지만 ‘싸다’로 단정 금지
감정가는 321,000,000원이고 현재 최저매각가는 105,186,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 32.77% 수준까지 내려온 5회 유찰 상태입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이고 감정 당시 공실입니다.
따라서 감정가 대비 낙폭만으로 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 이미 5회 유찰됐다는 사실 자체가 현재까지 시장이 앞선 가격대에서 낙찰을 받아들이지 않았다는 결과입니다. 가격 메리트 판단은 별도의 현재 거래가·임대수요·공실률 확인이 필요한 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,272,604원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 957,000,000원 | 102,913,396원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 82,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액 1,039,800,000원 중 102,913,396원이 배당되고, 미배당액은 936,886,604원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 양평역 남동측 인근으로 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 함께 위치한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 양평역과 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)이며 감정 당시 공실 상태입니다. 아파트와 다른 수요층과 환금구조를 전제로 판단해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물의 제5층이며 기본 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 도시지역·준공업지역, 지목은 공장용지이며 토지면적은 510.5㎡입니다. 공시지가는 9,113,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 건축선에 저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 32.77%이지만 다회 유찰 물건입니다. 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 지식산업센터의 현재 거래가격과 임대수요를 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가 당시 공실로 기재돼 있습니다. 입찰 전 실제 점유상태가 그대로인지 현장을 확인하는 것이 중요합니다.
- 용도 적합성. 공부상 공장(지식산업센터)이라는 점을 기준으로 실제 이용계획과 용도·규제 적합성을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 메타벨리 제5층 제505호·제506호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당 및 채권관계 확인 시 공동담보 구조를 함께 확인해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 6회 유찰 가정가는 84,148,800원, 7회 유찰 가정가는 67,319,040원입니다. 유찰이 추가될 경우 가격은 낮아지지만 미배당액은 각각 957,565,878원, 974,092,703원으로 늘어납니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 실제 점유상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 깨끗하지만, 5회 유찰을 가격 신호로 봐야 한다
권리만 보면 단순합니다. 임차인이 없고 말소기준 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 321,000,000원에서 5회 유찰돼 105,186,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 할인처럼 보이지만, 이 물건은 공장(지식산업센터)이고 감정 당시 공실입니다.
따라서 “감정가의 32.77%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 현재 시장가격을 확인할 실거래 비교 없이 감정가 대비 낙폭만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 다회 유찰 자체가 환금성 점검이 필요하다는 신호입니다. 결론은 권리 안전성은 양호하지만 가격 확신은 보류입니다. 현재 거래수요와 임대 가능성을 확인한 뒤 105,186,000원이 실제 시장가 대비 충분히 낮은지 검증하는 것이 이 물건의 승부처입니다.
