서울남부지방법원 2025타경671. 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제5층 제507호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고 현황은 공실입니다. 정명선이 2024.02.08 소유권을 이전받았고 거래가액은 316,680,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 957,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 중소기업은행 가압류 82,800,000원, 영등포구 압류, 국의 압류, 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 확인되지 않았고 예상 배당에서도 매수인 인수는 0원입니다. 권리관계보다 더 눈여겨볼 지점은 4회 유찰과 공장(지식산업센터)이라는 용도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경671 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제5층 제507호 |
| 물건종류 / 현황 | 공장(지식산업센터) · 제5층 · 공실 |
| 소유자 | 정명선 · 2024.02.08 소유권이전 · 거래가액 316,680,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 131,482,000원 (4회 유찰, 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 820,740,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없고, 예상 배당상 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2024.02.08 설정된 국민은행 근저당입니다. 그 이후의 중소기업은행 가압류, 영등포구 압류, 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰, 그러나 ‘싸다’ 단정은 금물
감정가는 321,000,000원이고 현재 최저매각가는 131,482,000원입니다. 4회 유찰되어 감정가의 41% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 105,185,600원(감정가 33%), 6회 유찰 시 84,148,480원(감정가 26%)입니다.
다만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정하면 안 됩니다. 이 물건은 공장(지식산업센터)이고 현재 공실이며, 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 131,482,000원이 실제 시장가격보다 싼지 여부는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 오히려 4회 연속 유찰 자체를 현재 가격에 대한 시장의 보수적 반응으로 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,482,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,640,748원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 957,000,000원 | 128,841,252원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 82,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계는 1,039,800,000원, 예상 배당은 128,841,252원, 미배당은 910,958,748원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 양평역 남동측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 지하철 5호선 양평역 및 노선 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물 내 제5층입니다. 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·준공업지역이며 공시지가는 9,113,000원/㎡, 지목은 공장용지입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 건축선에 저촉됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 41%지만 실거래 시세와 직접 비교되지 않았으므로 가격 우위를 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 가격 문제인지, 공장(지식산업센터) 수요 문제인지, 개별 호실의 상태·이용 제한 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 공실이므로 현장 상태와 실제 인도 상황을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 메타벨리 제5층 제505호와 제506호도 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현 매각가 가정에서 채권자 미배당은 910,958,748원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지·용도 규제 확인. 준공업지역, 공장용지, 토지거래계약에관한허가구역 등 이용 관련 조건을 실제 취득 목적과 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 환금성이 승부처
이 사건은 말소기준 이후의 가압류·압류가 모두 소멸하고 임차인도 없어, 매수인 인수 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 반면 감정가 321,000,000원에서 4회 유찰되어 131,482,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 공장(지식산업센터)·공실 물건이고 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼, 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지와 향후 환금성이 핵심입니다. 권리는 통과, 가격은 추가 검증. 이 물건은 할인율보다 실제 시장가격과 수요를 확인한 뒤 접근해야 합니다.
