서울남부지방법원 2025타경671. 영등포구 양평동1가 메타벨리 제5층 제506호입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)이고 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 정명선이며, 2024.02.08. 주식회사국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 삼성카드 가압류, 중소기업은행 가압류, 영등포구 압류, 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 105,186,000원으로 감정가 321,000,000원의 약 32.8%입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 67% 이상 할인됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 반복 유찰과 공실 상태를 함께 고려해 실제 매매·임대 수요와 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경671 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제5층 제506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 현황 공실 |
| 소유자 | 정명선 (2024.02.08. 거래가액 316,680,000원으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 105,186,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 820,740,960원 |
| 말소기준 | 2024.02.08. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 957,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 감정평가상 현황도 공실입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 2024.02.08. 국민은행 근저당 이후 존속하는 삼성카드 가압류 13,948,342원, 중소기업은행 가압류 82,800,000원, 영등포구 압류, 국 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 32.8%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
현재 최저가는 105,186,000원으로 감정가 321,000,000원의 약 32.8%입니다. 5회 유찰 뒤의 가격입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 84,148,800원, 7회 유찰 시 67,319,040원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 105,186,000원 | 950,834,946원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 84,148,800원 | 971,514,220원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 67,319,040원 | 988,041,045원 | 0원 |
이 사건의 중요한 특징은 가격이 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원이라는 점입니다. 반대로 낮아지는 매각대금만큼 채권자의 미배당액이 커집니다. 다만 이는 채권자 배당구조의 변화이지, 매수인이 그 미배당액을 떠안는다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,272,604원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 957,000,000원 | 102,913,396원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,948,342원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 82,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액 1,053,748,342원 가운데 102,913,396원이 배당되고, 미배당액은 950,834,946원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이며 현황은 공실입니다.
- 입지. 지하철 5호선 양평역 남동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 양평역 및 노선 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 도시지역·준공업지역, 지목 공장용지, 평지·사다리형·광대로한면이며 공시지가는 9,113,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있고 건축선에 저촉됩니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상15층 건물의 5층이며 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 설비가 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 32.8%라는 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근·동일 건물의 실제 매매사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 5회 유찰 원인. 현재까지 5회 유찰됐습니다. 공실 상태, 지식산업센터 용도, 실제 수요와 매각가 사이의 괴리가 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현재 공실이므로 현 시점 임대차 수익은 발생하지 않는 상태입니다. 입찰 전 실제 임대수요와 공실기간을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 제505호·제507호와 공동담보로 기재돼 있으므로 해당 공동담보 관계와 배당 영향을 원본 등기로 대조해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 영등포구 압류와 국 압류가 존재합니다. 등기상 후순위로 매각 소멸 예정이지만 실제 조세채권의 배당관계는 매각물건명세서와 관련 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 반복 유찰의 이유를 먼저 확인할 물건
이 물건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2024.02.08. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 현황은 공실이며, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 321,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 105,186,000원까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 공부상 공장(지식산업센터)인 데다 현재 공실이라는 점을 감안하면 반복 유찰은 실제 수요와 환금성을 확인하라는 신호에 가깝습니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형. 입찰 여부를 가르는 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 시장에서 실제로 팔리고 임대될 수 있는 가격인지 확인하는 것입니다.
