서울남부지방법원 2025타경671. 영등포구 양평동1가 메타벨리 제5층 제506호입니다. 공부상 용도와 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며 현재 공실입니다. 소유자 정명선은 2024년 1월 30일 매매를 원인으로 2024년 2월 8일 소유권을 취득했고 거래가액은 316,680,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 957,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 메타벨리 505호·507호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
말소기준 이후 삼성카드 가압류, 중소기업은행 가압류, 영등포구 압류, 국 압류, 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 조사 내역도 없어 현재 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없습니다. 권리 자체보다 주의할 지점은 4회 유찰된 지식산업센터 공실이라는 물건의 시장성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경671 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제5층 제506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상15층 내 제5층 |
| 소유자 | 정명선 · 거래가액 316,680,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 131,482,000원 (4회 유찰 · 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 820,740,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 현재 자료상 확인되지 않습니다. 핵심은 2024년 2월 8일 국민은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 존속 중인 삼성카드 가압류 13,948,342원, 중소기업은행 가압류 82,800,000원, 영등포구 압류, 국 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 2월 29일 중소기업은행 가압류 82,800,000원은 이후 해제되어 등기부상 말소됐습니다.
② 가격 — 4회 유찰을 ‘시세 할인’으로 단정하면 안 된다
감정가는 321,000,000원, 현재 최저매각가는 131,482,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가의 41% 수준입니다. 숫자만 보면 하락 폭이 크지만, 실거래 비교 자료가 없으므로 “시세보다 59% 싸다”와 같은 해석은 할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 서로 다른 개념입니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이고 현재 공실입니다. 이미 네 차례 유찰됐다는 사실 자체가 현재 최저가까지 시장의 응찰이 성립하지 않았다는 기록입니다. 따라서 평가의 중심은 감정가 대비 할인 폭보다 실제 임대·매매 수요와 재매각 가능성에 있어야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 131,482,000원 | 128,841,252원 | 924,907,090원 |
| 5회 유찰 시 | 105,185,600원 | 102,913,002원 | 950,835,340원 |
| 6회 유찰 시 | 84,148,480원 | 82,233,807원 | 971,514,535원 |
③ 예상배당표 (매각가 131,482,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,640,748원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 957,000,000원 | 128,841,252원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,948,342원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 82,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각대금 131,482,000원은 집행비용 2,640,748원과 국민은행 근저당 배당 128,841,252원으로 전액 소진됩니다. 채권자 총 청구 1,053,748,342원 중 미배당은 924,907,090원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 지하철 5호선 양평역 남동측 인근으로, 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 양평역과 노선 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상15층 건물의 제5층이며 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준공업지역 · 공장용지 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면이며 토지면적은 510.5㎡, 공시지가는 9,113,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 건축선에 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 321,000,000원 대비 최저가 131,482,000원이 크게 낮지만, 실거래 자료가 없어 이를 시세 할인으로 단정할 수 없습니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현황은 공실입니다. 실제 점유·사용 상태는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
- 지식산업센터 환금성. 4회 유찰된 만큼 동일 건물 및 인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 수요와 공실 수준을 가격 판단의 핵심으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 제505호·제507호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 공동담보의 진행·배당 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 세금·관리비. 압류가 존재했던 만큼 체납세 및 공용부분 관리비 등 별도 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변동 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 환금성이 승부처
권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준인 국민은행 근저당 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건을 “감정가 3.21억짜리를 1.31억에 사는 저가 경매”라고 단순화해서는 안 됩니다. 실거래 자료가 없는 상황에서 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저렴함을 입증할 수 없기 때문입니다.
현재 물건은 공장(지식산업센터)·공실·4회 유찰입니다. 따라서 핵심은 권리분석보다는 이 가격에도 다시 팔거나 임대할 수 있는지입니다. 권리는 통과, 가격 평가는 보류. 현재 최저가가 매력적인지는 실제 거래·임대 수요를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
