서울남부지방법원 2025타경11916. 가산동 비즈트위트 바이올렛 5차 6층 625호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 업무시설(오피스텔)(공부상 용도)로 확인됩니다. 이 사건 권리분석의 출발점은 2014.11.17. 설정된 농협생명보험주식회사 근저당권 88,800,000원입니다. 이후 이주순 근저당권, 경매개시결정, 정은숙 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 권리 인수보다 배당과 명도 확인이 더 중요합니다. 이설원·배현진의 전입일은 각각 2025.01.24., 2024.09.10.이고, 정은숙은 2020.08.31. 전입·확정일자를 갖고 있지만 모두 2014.11.17. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 세 사람 모두 현재 자료상 대항력은 없고, 매수인 승계도 없습니다. 다만 이설원·배현진은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 예상배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당액 자체는 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11916 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제6층 제625호 · 디지털로12길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)(공부상 용도) · 지하 3층, 지상 15층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 권순철 |
| 사용승인일 | 2014.09.05. |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 73,216,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협생명보험주식회사 / 218,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2014.11.17. 농협생명보험주식회사 근저당권입니다. 2016.05.02. 이주순 근저당권 10,000,000원, 2025.09.03. 임의경매개시결정, 2026.04.28. 정은숙 주택임차권은 모두 후순위입니다. 등기상 정은숙 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이설원 | 미상 | 2025.01.24. | 미상 | 미상 | 2025.09.26. | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 배현진 | 미상 | 2024.09.10. | 미상 | 미상 | 2025.10.22. | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 정은숙 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.31. | 2020.08.31. | 30,000,000원 | 2026.04.28. | 대항력 없음 | 우선변제 후순위 | 승계 없음 |
정은숙의 임대차계약일은 2020.08.30., 점유개시일도 2020.08.30.이며 전입·확정일자는 2020.08.31.입니다. 보증금은 30,000,000원으로 확인됩니다. 그러나 말소기준권리인 2014.11.17. 근저당보다 늦어 대항력은 없고, 2026.04.28. 등기된 임차권 역시 매각으로 소멸합니다. 이설원·배현진 역시 전입신고 자체가 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰은 ‘할인’이지 ‘시세보다 저렴’의 증거가 아니다
감정가 143,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 73,216,000원, 감정가의 51.2%입니다. 다음 시나리오는 58,572,800원(감정가 40.96%), 그 다음은 46,858,240원(감정가 32.77%)입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 73,216,000원 | 71,498,112원 | 27,301,888원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 58,572,800원 | 57,118,490원 | 41,681,510원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 46,858,240원 | 45,614,792원 | 53,185,208원 | 0원 |
여기서 가장 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 숫자라는 것입니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않는 상태에서는 73,216,000원을 두고 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 단정하면 안 됩니다. 오히려 3회 유찰된 사실 자체가 시장이 앞선 가격대에서 매수를 선택하지 않았다는 신호이므로, 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,717,888원 |
| 1. 근저당 · 농협생명보험주식회사 | 88,800,000원 | 71,498,112원 |
| 2. 근저당 · 이주순 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 98,800,000원 중 71,498,112원이 배당되고 27,301,888원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트로 전제해 시세나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남동측 인근으로, 업무시설·오피스텔·주상복합건물·중소규모 공장·근린생활시설이 혼재하는 업무 및 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 여건은 감정평가상 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 15층 건물이며 사용승인일은 2014.09.05.입니다. 승강기·기계식 주차설비·개별난방·소방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 9m, 남동측 약 8m, 북동측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고, 위반 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 이미 3회 유찰된 오피스텔이라는 점은 가격과 매수층을 보수적으로 볼 근거입니다. 실제 시세 확인 없이 감정가 대비 할인폭만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 73,216,000원이 감정가의 51.2%라는 사실과 별개로, 실제 인근·동일 건물 오피스텔 거래가와 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 임차인 원문 대조. 이설원·배현진은 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 종기 관련 문건과 매각물건명세서에서 최우선변제 가능 여부를 확인하세요.
- 정은숙 임차권. 보증금 30,000,000원, 전입·확정일자 2020.08.31., 임차권등기 2026.04.28.입니다. 대항력은 없고 임차권은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 명세서에서 최종 대조하세요.
- 명도. 권리 승계가 없더라도 실제 점유자가 남아 있다면 인도·명도 절차가 별도로 필요할 수 있으므로 현황을 확인하세요.
- 배당표 변동. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 오피스텔 용도 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 주거 사용 여부와 별개로 공부상 용도, 대출·세금·임대수요 조건을 오피스텔 기준으로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 명확하지만, 싸다는 결론은 아직 아니다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2014.11.17. 농협생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 임차인 3명의 전입은 모두 그 이후입니다. 정은숙의 주택임차권등기도 후순위라 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 감정가 143,000,000원에서 세 차례 유찰되어 73,216,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가 없이 “감정가의 절반이니 싸다”라고 결론 내릴 근거는 없습니다. 게다가 현재 최저가에서는 채권 미배당이 27,301,888원 발생하고, 두 임차인의 보증금·확정일자도 확인이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 합격, 가격 메리트는 검증 전 보류. 입찰의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 오피스텔 시세와 점유·배당 원문을 대조한 뒤 정한 응찰 상한입니다.
