서울남부지방법원 2025타경11916. 서울 금천구 가산동 비즈트위트 바이올렛 5차 제6층 제625호로, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 143,000,000원이고 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 58,573,000원입니다. 말소기준권리는 2014.11.17 설정된 농협생명보험주식회사 근저당 88,800,000원이며, 이후의 근저당·경매개시결정과 확인된 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차 관련 기록은 세 사람입니다. 이설원은 2025.01.24, 배현진은 2024.09.10 전입으로 모두 말소기준권리보다 늦고, 정은숙의 임대차계약·점유 및 주민등록 역시 2020년으로 말소기준보다 늦습니다. 정은숙은 2026.04.28 임차권등기를 마쳤지만 이 역시 말소기준권리 이후입니다. 제공된 권리판정상 세 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11916 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제6층 제625호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 15층 중 제6층 · 사용승인일 2014.09.05 |
| 소유자 | 권순철 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 58,573,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 218,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리
말소기준은 2014.11.17 농협생명보험주식회사 근저당권입니다. 같은 날 권순철에게 소유권이 이전됐고, 이후 2016.05.02 이주순 근저당 10,000,000원이 설정됐습니다. 2019.10.14 속초시 압류는 2020.08.28 이미 말소됐고, 국민건강보험공단 압류 역시 2022.06.27 해제됐습니다. 2025.09.03 농협생명보험주식회사가 임의경매를 신청했고, 2026.04.28 정은숙 명의의 주택임차권이 등기됐습니다.
② 임차관계 — 3명 모두 말소기준 이후
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이설원 | 미상 | 2025.01.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배현진 | 미상 | 2024.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은숙 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.31 | 2020.08.31 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
이설원은 2025.09.26, 배현진은 2025.10.22, 정은숙은 2026.04.28 배당요구가 접수됐습니다. 이설원·배현진은 보증금이 확인되지 않으므로 배당액을 별도로 단정할 수 없습니다. 다만 두 사람 모두 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가 41%지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 58,573,000원으로 감정가 143,000,000원의 40.96% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것은 맞지만, 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론내려서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,573,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,454,314원 |
| 1. 근저당 · 농협생명보험주식회사 | 88,800,000원 | 57,118,686원 |
| 2. 근저당 · 이주순 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 98,800,000원, 예상 배당액은 57,118,686원으로 미배당액은 41,681,314원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설·오피스텔·주상복합건물·중소규모 공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설, 소화전·화재탐지·스프링클러, 승강기, 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 9m, 남동측 약 8m, 북동측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 41%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 임차 보완 확인. 이설원·배현진은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당·점유관계 확인을 위해 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 정은숙 임차권. 임차보증금 30,000,000원, 계약일 2020.08.30, 주민등록·확정일자 2020.08.31로 확인되며 말소기준권리보다 늦습니다.
- 배당 부족. 현재 최저가 기준 채권 미배당액이 41,681,314원 발생합니다. 이주순 근저당 예상배당은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 말소기준권리는 2014.11.17 농협생명보험 근저당이고, 이설원·배현진·정은숙의 전입 또는 점유는 모두 그보다 늦습니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
반면 가격은 다릅니다. 감정가 143,000,000원에서 4회 유찰돼 58,573,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 권리는 비교적 명확하지만, 가격은 실거래 확인 전까지 보류. 이 사건의 승부처는 ‘감정가 대비 얼마나 내려왔나’가 아니라 ‘현재 시장에서 실제 얼마에 거래되는가’입니다.
