서울남부지방법원 2025타경11916. 서울 금천구 가산동 비즈트위트 바이올렛 5차 7층 727호 오피스텔입니다. 감정가는 143,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 73,216,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2014.11.17. 설정된 농협생명보험의 채권최고액 88,800,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며 경매개시결정도 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 쪽에는 정은숙, 이설원, 배현진 등 실제 확인 인원 3명이 있습니다. 전입일은 각각 2020.08.31, 2025.01.24, 2024.09.10으로 모두 2014.11.17. 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 확인된 전입관계만 놓고 보면 세 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 세 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 배당순위와 배당액을 구체적으로 계산할 수 없는 상태라는 점은 별개의 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11916 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제7층 제727호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 디지털로12길 15 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 권순철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 73,216,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 218,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2014.09.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 농협생명 근저당
권순철의 소유권이전과 농협생명보험 근저당권 설정은 모두 2014.11.17.에 접수됐습니다. 경매에서 기준이 되는 권리는 을구 1번 농협생명보험주식회사 근저당권 88,800,000원입니다. 2025.09.03.의 임의경매개시결정은 그 뒤에 발생한 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 자료상 매수인이 등기상 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차·점유관계 — 3명 모두 후순위 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정은숙 | 2020.08.31 | 미상 | 미상 | 2025.11.25 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이설원 | 2025.01.24 | 미상 | 미상 | 2025.09.26 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 배현진 | 2024.09.10 | 미상 | 미상 | 2025.10.22 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
세 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2014.11.17.보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵고, 현재 자료상 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 세 사람 모두 배당요구를 했지만 보증금 및 확정일자는 확인되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 구체적으로 산정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,717,888원 |
| 2. 근저당 · 농협생명보험주식회사 | 88,800,000원 | 71,498,112원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 농협생명보험 근저당 채권최고액 88,800,000원 중 71,498,112원이 배당되는 계산이며, 미배당액은 17,301,888원입니다. 소유자 잔여는 0원, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 73,216,000원 | 71,498,112원 | 17,301,888원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 58,572,800원 | 57,118,490원 | 31,681,510원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 46,858,240원 | 45,614,792원 | 43,185,208원 | 0원 |
현재 회차 최저가가 감정가의 절반 수준까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 확정됐다고 볼 수는 없습니다. 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 최저가 73,216,000원이 시장가격보다 실제로 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 확인할 수 있지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 의미로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남동측 인근이며, 업무시설·오피스텔·주상복합건물·중소규모 공장·근린생활시설 등이 혼재하는 업무 및 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 15층입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 승강기, 기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 9m, 남동측 약 8m, 북동측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없으며 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 3명 현황 확인. 정은숙·이설원·배현진의 실제 점유 여부와 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당관계는 추가 확인이 필요합니다.
- 대항력 기준 재확인. 현재 확인된 전입일은 모두 2014.11.17. 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 매각물건명세서와 현황조사 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 비교 실거래 자료가 없어 최저가 73,216,000원의 시장가격 대비 할인 정도는 판단할 수 없습니다.
- 명도비용 고려. 법률상 인수액 0원이어도 실제 점유자가 존재하면 인도명령·협의 등 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 51%라는 숫자만 보고 들어가긴 이르다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014.11.17. 농협생명보험 근저당이 말소기준이고, 확인된 세 점유자는 모두 그 이후 전입했습니다. 현재 자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 세 점유자의 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 명확하지 않고, 시장 실거래 비교자료도 없습니다. 3회 유찰로 감정가 143,000,000원에서 73,216,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그것만으로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리 자체보다 점유 확인과 별도 시세조사가 입찰 전 핵심입니다.
