서울남부지방법원 2025타경11916. 금천구 가산동 비즈트위트 바이올렛 5차 제7층 제725호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 권순철이며, 말소기준은 2014.11.17. 설정된 농협생명보험주식회사 근저당 채권최고액 91,200,000원입니다. 2025.09.03. 임의경매개시결정과 2025.10.24. 이설원의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 세 명을 따로 봐야 합니다. 정은숙은 2020.08.31., 배현진은 2024.09.10., 이설원은 2025.01.24. 전입한 것으로 확인되며 모두 2014.11.17. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 세 명 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 이설원은 임차보증금 32,000,000원의 임차권등기가 있으나 역시 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11916 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제7층 제725호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 디지털로12길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 권순철 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 73,216,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협생명보험주식회사 / 218,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 농협생명 근저당
핵심 기준일은 2014.11.17.입니다. 농협생명보험주식회사 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 확인된 세 임차인의 전입 역시 모두 기준일 이후라 대항력이 없습니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 분석 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정은숙 | 미상 | 2020.08.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배현진 | 미상 | 2024.09.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이설원 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2025.01.24 | 2025.01.24 | 32,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 51.2%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 아직 금지
감정가는 143,000,000원, 현재 최저매각가는 73,216,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 3회 유찰된 가격만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 12개월 평균·최신 거래 등 실거래 시세 수치가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,717,888원 |
| 1. 근저당 · 농협생명보험주식회사 | 91,200,000원 | 71,498,112원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 91,200,000원 중 71,498,112원이 배당되고 19,701,888원이 미배당으로 남습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남동측 인근이며, 주위는 업무시설·오피스텔·주상복합건물·중소규모 공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 15층 건물이며 사용승인일은 2014.09.05.입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 승강기, 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 9m, 남동측 약 8m, 북동측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 최저가 73,216,000원이 감정가의 51.2%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물 및 유사 오피스텔 거래가를 대조해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 정은숙·배현진의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하는 것이 필요합니다.
- 이설원 임차권. 보증금 32,000,000원, 전입·확정일자 2025.01.24.인 후순위 임차권등기로 매각 시 소멸하는지 원본 등기와 명세서를 다시 확인하세요.
- 배당 부족. 현재 회차에서는 농협생명보험주식회사 근저당 채권최고액 대비 19,701,888원의 미배당이 발생합니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 실제 이용 및 임대관계는 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 판단은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014.11.17. 농협생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 정은숙·배현진·이설원 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 이설원의 32,000,000원 임차권등기도 후순위로 매각 시 소멸하며 현재 예상 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도로 판단해야 합니다. 감정가 143,000,000원에서 3회 유찰되어 73,216,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 이를 비교할 최근 실거래 수치가 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 정리형, 가격은 실거래 확인 후 판단”입니다. 감정가 대비 할인폭보다 실제 시장가격과의 간격이 입찰가를 결정해야 합니다.
