서울남부지방법원 2025타경11916. 가산디지털단지역 남동측 인근의 비즈트위트 바이올렛 5차 제7층 제725호입니다. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 15층으로 사용승인일은 2014.09.05입니다. 등기상 소유자는 권순철, 경매 신청채권자는 농협생명보험 주식회사입니다.
권리구조의 핵심은 2014.11.17 설정된 농협생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 91,200,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 전입한 세 사람과 2025.10.24 등기된 이설원의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 있어, 현재 자료 기준 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11916 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제7층 제725호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)(공부상 용도) |
| 소유자 | 권순철 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 58,573,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 농협생명보험 주식회사 / 218,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2014.11.17 농협생명보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 91,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 임차관계
말소기준권리는 2014.11.17 농협생명보험주식회사 근저당입니다. 정은숙의 전입일은 2020.08.31, 배현진은 2024.09.10, 이설원은 2025.01.24로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 세 사람 모두 선순위 대항력 임차인으로 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 특히 이설원의 임차권등기도 2025.10.24 접수된 후순위 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 확인할 부분은 남는다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정은숙 | 미상 | 2020.08.31 | 미상 | 미상 | 2025.11.25 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 배현진 | 미상 | 2024.09.10 | 미상 | 미상 | 2025.10.22 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이설원 | 건물전부 | 2025.01.24 | 2025.01.24 | 32,000,000원 | 2025.10.24 | 대항력 없음우선변제 후순위승계 없음 |
정은숙과 배현진은 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만, 전입 자체가 2014.11.17 말소기준권리보다 뒤이므로 선순위 대항력 인수 문제와는 구별됩니다. 이설원은 보증금 32,000,000원, 전입·확정일자 2025.01.24, 임차권등기 2025.10.24로 확인되며 역시 모두 근저당보다 후순위입니다.
③ 가격·배당 — 4회 유찰이어도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 58,573,000원으로 감정가 143,000,000원의 현재 회차 41% 수준입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 그 자체가 아닙니다. 따라서 이 리포트에서는 “4회 유찰됐으니 싸다”는 가격 가점을 주지 않습니다. 권리비용 측면에서는 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액은 58,573,000원으로 봅니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,454,314원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 농협생명보험주식회사 | 91,200,000원 | 57,118,686원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 58,573,000원 가정. 근저당 채권최고액 91,200,000원 중 57,118,686원이 배당되고 미배당액은 34,081,314원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 미회수분이며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남동측 인근으로 업무시설, 오피스텔, 주상복합건물, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 업무·공장지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 가산디지털단지역이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 15층, 사용승인일 2014.09.05이며 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 9m, 남동측 약 8m, 북동측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
- 환금성. 용도가 업무시설(오피스텔)인 만큼 4회 유찰 사실과 함께 실제 매매·임대 수요를 확인해 환금성을 별도로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.11.17 농협생명보험주식회사 근저당이 기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부로 최종 확인하세요.
- 정은숙·배현진 임차관계 확인. 두 사람은 후순위 전입이라 대항력 인수 문제는 없지만 보증금·확정일자와 실제 점유부분은 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 이설원 임차권등기 확인. 보증금 32,000,000원, 전입·확정일자 2025.01.24, 임차권등기 2025.10.24로 모두 말소기준보다 후순위입니다.
- ‘41%’ 착시 경계. 현재 최저가가 감정가 41%라는 사실만으로 시세 메리트를 확정하지 말고, 오피스텔의 실제 거래·임대수요를 별도로 확인하세요.
- 명도 확인. 세 명의 임차관계가 조사된 물건이므로 현재 점유자와 인도 가능 시점을 입찰 전에 확인하는 것이 중요합니다.
- 배당 변동요인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 판단은 별개”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2014.11.17 농협생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 정은숙·배현진·이설원의 전입은 모두 그 이후입니다. 이설원의 32,000,000원 임차권등기도 후순위이며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 평가는 다른 문제입니다. 감정가 143,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 58,573,000원까지 내려왔더라도, 그 자체로 시세보다 싸다는 결론은 성립하지 않습니다. 여기에 임차관계가 3명 조사돼 있고 정은숙·배현진은 보증금·확정일자와 점유부분의 추가 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 “선순위 인수 위험은 낮지만, 4회 유찰 오피스텔의 가격·점유 확인을 끝낸 뒤 입찰할 물건”입니다.
