대전지방법원 2025타경1009. 충남 예산군 삽교읍 내포에드가오피스텔2차 2층 201호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이며 현황 공실입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사무궁화신탁으로, 2022.05.09 신탁을 원인으로 소유권이 이전돼 있습니다. 그보다 앞선 2018.10.24 온누리신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 1,879,200,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 382,102,000원입니다. 감정가 1,114,000,000원에서 세 차례 유찰되어 감정가의 34.3% 수준까지 낮아졌지만, 이 사건에는 동일 물건의 실거래 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 유찰률 자체와 시세 할인율을 같은 뜻으로 보면 안 됩니다. 가격 판단의 핵심은 실제 임대수익·공실 지속 가능성·현장 상권과 함께 현재 금액을 별도로 검증하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1009 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 2층 201호 |
| 도로명 | 충청남도 예산군 삽교읍 청사로 190 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상7층 · 사용승인 2018.04.23 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,114,000,000원 / 382,102,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,371,915,118원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
핵심은 2018.10.24 온누리신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 현재 경매개시결정은 그보다 뒤입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
또한 1번 근저당권은 2026.01.16 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있습니다. 배당 시나리오 표에는 온누리신용협동조합 근저당 기준으로 계산되어 있으므로, 실제 배당 단계에서는 최신 등기 상태를 다시 확인해야 합니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력은 없다
임차인 자료에는 김무열 1명이 확인됩니다. 보증금은 30,000,000원, 월 차임은 1,800,000원이고, 전입일은 2023.09.06입니다. 말소기준 2018.10.24보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2025.07.07 배당요구는 했으나 우선변제 여부는 확정돼 있지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김무열 | 2023.09.06 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 2025.07.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 3회 유찰 — 34.3%지만 ‘시세 할인’은 미확인
감정가는 1,114,000,000원, 현재 최저매각가는 382,102,000원으로 감정가 대비 약 34.3%입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태이며, 한 번 더 유찰될 경우 시나리오상 267,471,399원, 다섯 번째 유찰 시 187,229,979원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 382,102,000원 | 375,952,572원 | 1,503,247,428원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 267,471,399원 | 262,926,799원 | 1,616,273,201원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 187,229,979원 | 183,808,759원 | 1,695,391,241원 | 0원 |
중요한 점은 유찰되어 채권자의 미배당액이 커져도 그 부족액이 매수인에게 넘어오는 구조가 아니라는 것입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 권리 위험과 가격 위험을 분리해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 382,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,149,428원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 온누리신용협동조합 | 1,879,200,000원 | 375,952,572원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 382,102,000원을 전제로 하면 집행비용 6,149,428원, 근저당권 배당 375,952,572원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 근저당권 미배당은 1,503,247,428원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도경찰청 동측 인근이며, 관공서·근린공원·근린생활시설·상업 및 업무용 건물이 밀집한 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 6차선 약 30m 도로, 북측으로 왕복 4차선 약 20m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며, 도시개발구역과 도청이전신도시 개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 평지로 상업 및 업무용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,660,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2018.04.23이며, 기본 위생·급배수·승강기·소화전·CCTV 설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성 점검. 현재 3회 유찰됐고 201호는 현황 공실입니다. 이 두 사실은 실제 매수·임차 수요를 현장에서 별도 확인할 필요가 있음을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁 소유이고 신탁주의사항이 등기돼 있으므로 신탁원부 제2022-56호의 관리·처분·임대차 관련 조항을 원본 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 김무열은 권리상 대항력이 없지만, 감정서의 공실 기재와 임차인 자료가 함께 존재하므로 현재 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 주변 동일·유사 근린시설의 실제 매매·임대 조건을 별도로 대조하세요.
- 공실 비용 검토. 현황 공실이므로 낙찰 직후 임대수익이 발생한다는 전제를 두지 말고, 공실 유지 가능성을 포함해 자금계획을 세우는 편이 안전합니다.
- 근저당 이전 확인. 2018년 근저당권은 2026.01.16 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있으므로 최신 등기와 배당관계를 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인과 가격 할인은 다르다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018.10.24 온누리신용협동조합 근저당이고, 실제 임차인 김무열의 전입은 2023.09.06으로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리·법정지상권은 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 세 번 유찰되어 1,114,000,000원 감정가가 382,102,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교값이 없는 상황에서 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 더구나 현황은 공실 근린생활시설입니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 검증. 이 사건의 핵심은 34.3%라는 할인율보다 실제로 이 공간을 얼마에 사고, 얼마나 빨리 채울 수 있는지에 있습니다.
