대전지방법원 2025타경1009. 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960·961 내포에드가오피스텔2차 2층201호의 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2018.10.24. 설정된 온누리신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 1,879,200,000원입니다. 이후 2022.05.09. 주식회사무궁화신탁 앞으로 소유권이전 신탁이 등기됐고, 현재 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁입니다.
권리의 핵심은 임차인보다 기준권리의 선후관계입니다. 김무열의 전입일은 2023.09.06.로 말소기준권리보다 늦고, 제공된 권리판정도 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 보증금 30,000,000원 자체를 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1009 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,114,000,000원 / 267,471,000원 (4회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 온누리신용협동조합 / 1,371,915,118원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상7층 · 사용승인일 2018.04.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤 신탁·임차·경매
말소기준인 2018.10.24. 근저당권보다 뒤에 현재 경매개시결정이 위치하고, 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 정리돼 있습니다. 기준 근저당권은 2026.01.16. 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이전 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김무열 | 2023.09.06 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 2025.07.07 신고 | 대항력 없음 | 확인 필요 확정일자 확인되지 않음 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 김무열 본인의 임차 신고이고, 전입신고가 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 30,000,000원이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 그 미회수액을 매수인이 이어받는 구조는 아닙니다.
③ 가격·유찰 — 감정가 24.01%여도 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 회차 최저매각가는 267,471,000원으로 감정가 1,114,000,000원의 24.01% 수준입니다. 그러나 이 사건은 이미 4회 유찰된 근린시설이고 감정평가상 현황은 공실입니다. 감정가 대비 할인 폭은 경매 회차가 진행된 결과일 뿐, 그 자체로 최근 시장가격보다 저렴하다는 증거가 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 267,471,000원 | 262,926,406원 | 1,616,273,594원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 187,229,700원 | 183,808,484원 | 1,695,391,516원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 131,060,789원 | 128,425,938원 | 1,750,774,062원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 267,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,544,594원 |
| 2. 근저당 · 온누리신용협동조합 | 1,879,200,000원 | 262,926,406원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 추정에서 근저당 채권 미배당은 1,616,273,594원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 그러나 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 추정에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 201호는 근린생활시설이며 감정평가상 현황 공실로 이용 중입니다.
- 입지. 충청남도경찰청 동측 인근으로, 관공서·근린공원·근린생활시설·상업 및 업무용건물이 밀집한 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 왕복 6차선 약 30M 및 북측 왕복 4차선 약 20M 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 해당합니다.
- 토지. 목리 960·961은 2필지 일단의 평지이며, 토지면적은 1,448.6㎡, 공시지가는 1,660,000원/㎡입니다.
- 건물. 지하3층 지상7층 철근콘크리트구조로 기본 위생·급배수·승강기·소화전·CCTV 설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 현재 최저가 267,471,000원은 감정가의 24.01%이지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인으로 해석하지 마세요.
- 공실 상가 현장 확인. 근린생활시설·현황 공실이므로 실제 유동인구, 2층 접근성, 가시성, 업종 수요와 임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 신탁원부 대조. 2022.05.09. 신탁등기가 있으므로 임대차 권한과 신탁재산 관리·처분 조항을 신탁원부에서 확인하세요.
- 임차인 서류 확인. 김무열은 대항력 없음으로 정리되지만, 확정일자와 최우선변제 적용 여부는 배당과 명도 절차를 위해 별도 원문 확인이 필요합니다.
- 명도 현황 확인. 임차 신고가 존재하는 반면 감정평가 이용상태는 현황 공실로 기재돼 있으므로 매각기일 전 실제 점유상태를 다시 확인하세요.
- 배당 부족과 인수를 혼동하지 않기. 현재 근저당 미배당 1,616,273,594원은 채권자의 미회수액이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격과 환금성은 별개”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 신고 임차인 김무열도 기준권리 후 전입이라 대항력 없음·매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 권리만 놓고 보면 낙찰자가 보증금이나 등기상 인수권리를 떠안을 구조는 제시되지 않았습니다.
하지만 가격 판단은 다른 문제입니다. 이미 4회 유찰됐고, 대상은 아파트가 아니라 근린생활시설이며 감정평가상 현황 공실입니다. 최저가 267,471,000원이 감정가의 24.01%라는 사실만으로 시세 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 “인수 위험이 있느냐”보다 “공실 근린시설을 이 가격에 취득해 실제로 활용·임대·재매각할 수 있느냐”입니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 4회 유찰이라는 시장의 반응까지 감안하면 가격과 환금성 검증을 통과한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
