대전지방법원 2025타경1009. 충남 예산군 삽교읍 내포에드가오피스텔2차 2층 206호로, 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 감정가 752,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 257,936,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018년 온누리신용협동조합의 채권최고액 1,879,200,000원 근저당권이며, 이후 신탁 이전과 경매개시결정이 이어졌습니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
권리관계 자체는 비교적 명료하지만, 이 사건은 권리보다 현황과 호실 특정이 더 중요합니다. 감정 이용상태는 현황 공실이지만 임차인 김무열의 전입 및 배당요구 내역이 존재하고, 206호는 인접 212호와 벽체로 구분되지 않은 상태입니다. 등기·건축물대장상 분할된 212호의 위치가 건축물현황도에 표시되지 않았다는 비고까지 있어, 현장 실측과 도면 대조 없이 면적과 사용범위를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1009 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 2층 206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 7층 중 2층 · 사용승인 2018.04.23 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁(수탁자) · 2022.05.09 신탁 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 752,000,000원 / 257,936,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온누리신용협동조합 / 1,371,915,118원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.10.24 설정된 온누리신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,879,200,000원이고 채무자는 송도주식회사입니다. 2022.05.09 소유권이 주식회사무궁화신탁으로 신탁 이전됐으며, 2025.04.22 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 근저당권자는 2026.01.16 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 별도의 후순위 인수권리가 생긴 것이 아니라 기존 말소기준 근저당권의 권리자가 변경된 것입니다. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 해당하지 않습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김무열 | 2023.09.06 | 30,000,000원 월 1,800,000원 | 신청 2025.07.07 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자 확인 필요 | 해당 없음 |
김무열의 전입일은 2023.09.06으로 말소기준일 2018.10.24보다 늦습니다. 따라서 매각으로 소멸하는 후순위 임차관계이며, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가 257,936,000원은 감정가 752,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 인접 호실과 벽체 구분이 없고 호실 위치 표시 문제가 있어 감정가 대비 비율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 257,936,000원 | 34.3% | 253,524,896원 | 1,625,675,104원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 180,555,200원 | 24.01% | 177,227,427원 | 1,701,972,573원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 126,388,639원 | 16.81% | 123,819,198원 | 1,755,380,802원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만 그 미배당 채권을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 매수인 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같고 인수액은 0원입니다. 다만 채권이 많이 미배당된다는 사실과 부동산이 싸다는 판단은 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,936,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,411,104원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 온누리신용협동조합 | 1,879,200,000원 | 253,524,896원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,625,675,104원입니다. 신청채권액 1,371,915,118원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제 가능액은 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주거용 오피스텔이 아니라 근린생활시설입니다. 현황은 공실로 조사됐습니다.
- 입지. 충청남도경찰청 동측 인근으로 관공서, 근린공원, 근린생활시설, 상업·업무용 건물이 밀집한 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측 왕복 6차선 약 30m 도로와 북측 왕복 4차선 약 20m 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, CCTV 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,448.6㎡, 평지이며 공시지가는 1,660,000원/㎡입니다.
- 환금성. 3회 유찰된 근린시설이고 비교 실거래가 확인되지 않아, 감정가보다 임대수익과 실제 호실 경계를 기준으로 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 특정. 206호와 212호의 등기도면, 건축물현황도, 현장 구조를 대조하고 경계 측량·실측 필요성을 확인하세요.
- 벽체 복구. 현재 무벽체 상태를 유지할 수 있는지, 분리벽 설치와 전기·소방·냉난방·출입구 분리 비용이 발생하는지 확인하세요.
- 신탁원부. 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한과 임대차 체결 권한을 원문으로 확인하세요.
- 임차관계. 김무열의 임대차계약서, 계약 당사자, 확정일자, 실제 점유 및 보증금 반환 상황을 확인하세요.
- 공실 확인. 감정평가상 공실과 임차인 신고가 함께 존재하므로 현장 점유자와 열쇠 보관자를 확인하세요.
- 수익가치 검증. 인근 근린시설의 실제 임대료, 공실기간, 관리비와 원상복구비를 조사한 뒤 응찰가를 산정하세요.
- 세금·관리비. 당해세, 체납관리비, 공용부분 부담액과 임차인 최우선변제 적용 가능성을 원본 자료로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리 결론은 명확합니다. 말소기준권리 이후 전입한 임차인 1명이고, 명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다.
206호가 212호와 벽체 없이 사용되고, 분할된 212호의 위치가 현황도에 표시되지 않았다는 점은 명도보다 앞서 확인해야 할 물적 리스크입니다. 실거래 비교도 없는 만큼 이 물건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 정확히 어느 공간을 취득하는지, 분리·독립 사용이 가능한지, 그 공간에서 어느 정도의 임대수익을 만들 수 있는지입니다. 권리는 합격이지만, 가격과 호실 경계는 현장 확인 전까지 보류가 맞습니다.
