대전지방법원 2025타경1009. 예산군 삽교읍 목리 내포에드가오피스텔2차 2층 206호로, 공부상 용도와 감정평가 이용상태를 보면 근린시설·근린생활시설입니다. 현황은 공실로 조사됐습니다. 등기상 최초 소유자는 송도주식회사이고, 2018년 온누리신용협동조합이 채권최고액 1,879,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2022년 주식회사무궁화신탁 앞으로 소유권이전 신탁이 이뤄졌고, 현재 등기상 수탁자는 주식회사무궁화신탁입니다.
권리만 보면 매각물건명세서에 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 권리보다 물리적 구획과 환금성을 더 무겁게 봐야 합니다. 206호는 인접 212호와 벽체 구분 없이 근린생활시설로 사용되고 있으며, 212호는 집합건축물대장과 등기사항증명서상 분할 이기됐지만 건축물현황도에 위치가 표시되어 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1009 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 2층206호 |
| 도로명주소 | 충청남도 예산군 삽교읍 청사로 190 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상7층 · 사용승인일 2018.04.23 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 752,000,000원 / 180,555,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,371,915,118원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 신탁원부는 확인
말소기준은 2018.10.24. 설정된 온누리신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,879,200,000원이고 채무자는 송도주식회사입니다. 이 근저당권은 2026.01.16. 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이전됐습니다. 2025.04.22.에는 온누리신용협동조합을 채권자로 한 현재 경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김무열 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 2023.09.06 | 2025.07.07 | 대항력 없음 · 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
현황조사와 문건접수에서 확인되는 실제 임차인은 김무열 1명입니다. 전입일은 2023.09.06.로 말소기준권리인 2018.10.24. 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 1,800,000원이며 2025.07.07. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 752,000,000원이고 현재 최저매각가는 180,555,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가의 24% 수준입니다. 다음 시나리오에는 5회 유찰 시 126,388,499원, 6회 유찰 시 88,471,949원이 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 오히려 근린시설이라는 용도, 4회 유찰 이력, 인접호수와의 벽체 미구분 상태를 함께 보면 실제 시장가격과 재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,555,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,327,770원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 온누리신용협동조합 | 1,879,200,000원 | 177,227,230원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 180,555,000원을 가정하면 집행비용 3,327,770원과 근저당권자 배당 177,227,230원으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당권 기준 미배당액은 1,701,972,770원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 206호는 인접 212호와 벽체 구분 없이 근린생활시설로 이용되는 상태이며 현재 공실입니다.
- 공부 확인. 212호는 집합건축물대장 2018.06.20. 및 등기사항증명서 2018.07.04.상 분할 이기됐으나, 건축물현황도상 위치가 표시되어 있지 않습니다.
- 입지. 충청남도경찰청 동측 인근으로 관공서·근린공원·근린생활시설·상업 및 업무용 건물이 밀집한 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측 왕복 6차선 약 30m 도로와 북측 왕복 4차선 약 20m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 평지로 상업 및 업무용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,660,000원/㎡입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, CCTV가 구비돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 206호·212호 현장 경계 확인. 벽체가 없는 현 상태에서 206호의 실제 위치와 독립 출입·사용 가능 여부를 확인하세요.
- 건축물현황도 원본 대조. 212호 분할 이기 사실과 현황도 위치 미표시 문제를 건축물대장·도면과 함께 확인하세요.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2022-54호의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 입찰 전 확인하세요.
- 임차인 배당관계 확인. 김무열은 대항력은 없지만 배당요구를 했으므로 확정일자·배당순위 관련 원문을 확인하세요.
- 실거래·임대료 별도 조사. 비교 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 현장 상가 매매·임대 수준을 별도 확인하세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 근린시설의 환금성, 현황 구획 문제, 공실 상태가 반복 유찰에 영향을 줬는지 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·신탁원부 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리가 없고, 확인된 임차인도 말소기준권리보다 후순위여서 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 권리만 보면 비교적 단순합니다.
하지만 감정가 752,000,000원에서 4회 유찰돼 180,555,000원까지 내려온 숫자만 보고 저가 매수 기회라고 결론 내리기는 어렵습니다. 비교 실거래 자료가 없고, 근린시설이라는 용도에 더해 206호와 212호 사이 벽체가 없으며 212호 위치가 건축물현황도에 표시되지 않은 문제가 있습니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수보다 독립 구획의 실체·환금성·현장 시세를 확인하는 것입니다. 결론은 권리는 확인 가능, 가격과 물건성은 보수적으로 접근입니다.
