대전지방법원 2025타경1009. 예산군 삽교읍 내포에드가오피스텔2차 2층 211호로, 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태도 근린생활시설이며 상호 ‘GYM 승 FITNESS’로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 감정가는 917,000,000원이지만 4회 유찰 후 현재 최저매각가는 220,172,000원입니다.
권리의 기준점은 2018.10.24. 설정된 온누리신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,879,200,000원이고 공동담보로 2층 201호·206호가 함께 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 2025.11.25. 확정채권양도를 원인으로 2026.01.16. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1009 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 2층 211호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(상호: GYM 승 FITNESS) |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 917,000,000원 / 220,172,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,371,915,118원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기소 / 발급일 | 대전지방법원 예산등기소 / 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
2018.04.27. 송도주식회사 명의로 소유권보존됐고, 2018.10.24. 온누리신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2022.05.09. 주식회사무궁화신탁 앞으로 소유권이전 신탁이 이뤄졌고, 2024년 경매개시는 취하로 말소됐습니다. 현재 사건의 경매개시결정은 2025.04.22. 등기됐습니다.
② 임차인 — 보증금 30,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김무열 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 2023.09.06 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.07.07 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김무열의 전입일은 2023.09.06.로 말소기준권리인 2018.10.24. 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 매수인이 보증금 30,000,000원을 인수하는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2025.07.07. 접수됐습니다.
③ 4회 유찰 — 가격보다 환금성부터 봐야 한다
현재 회차 최저매각가는 220,172,000원으로, 시나리오상 감정가의 24% 구간입니다. 5회 유찰 시 154,120,400원, 6회 유찰 시 107,884,280원으로 내려갑니다. 하지만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 중심상업지역의 근린생활시설이므로, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
감정평가상 주변은 관공서·근린공원·근린생활시설·상업 및 업무용건물이 밀집한 노선상가지대이며, 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 반면 4회 유찰이 이미 진행됐다는 사실 자체가 현재 가격대에서도 매수 수요와 환금성을 보수적으로 봐야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,172,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,882,408원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 온누리신용협동조합 | 1,879,200,000원 | 216,289,592원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 1,879,200,000원 중 216,289,592원이 배당되고 1,662,910,408원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도경찰청 동측 인근. 관공서·근린공원·근린생활시설·상업 및 업무용건물이 밀집한 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능, 인근 버스정류장 소재. 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 근린생활시설이며 상호 ‘GYM 승 FITNESS’로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상7층 건물이며 사용승인일은 2018.04.23입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·CCTV 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 6차선 약 30M, 북측 왕복 4차선 약 20M 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구입니다.
- 공시지가. 1,660,000원/㎡.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항과 임대차 권한을 원문으로 확인해야 합니다.
- 현황 점유 확인. 매각물건명세서에는 김무열 임차인이 있고, 감정평가상 근린생활시설 ‘GYM 승 FITNESS’ 이용으로 기재돼 있으므로 실제 점유·영업 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인 명도. 김무열은 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 명도 일정은 별도 확인이 필요합니다.
- 공동담보 구조. 을구 1번 근저당권은 2층 201호·206호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 근저당권 이전. 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기 상태와 채권관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 4회 유찰된 근린생활시설인 만큼 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수익·공실위험·재매각 가능성을 우선 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수는 0원, 하지만 쉬운 물건은 아니다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 김무열 임차인은 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 정리돼 있습니다. 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 투자판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 이 물건은 근린생활시설이고 이미 4회 유찰됐으며, 소유권은 신탁회사 명의입니다. 감정가 917,000,000원에서 현재 최저가 220,172,000원까지 내려왔다는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내리기보다, 신탁원부·현황 점유·상가 환금성·임대수익성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 권리 인수는 가볍지만, 사업성 판단은 무겁게 해야 하는 물건입니다.
