대전지방법원 2025타경1009. 내포에드가오피스텔2차 2층 211호로, 공부상·현황상 용도는 근린생활시설이며 “GYM 승 FITNESS”로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2018년 10월 24일 설정된 온누리신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,879,200,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 크지만, 이 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 김무열은 2023년 9월 6일 전입했고 보증금 30,000,000원, 월 차임 1,800,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 배당요구는 2025년 7월 7일 접수됐습니다. 따라서 보증금 승계 위험은 없지만, 실제 점유가 계속된다면 영업시설 정리와 인도 협의는 별개의 명도 과제로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1009 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 2층 211호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(상호: GYM 승 FITNESS) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 7층 중 2층 · 사용승인일 2018.04.23 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자 · 2022.05.09 소유권이전 신탁) |
| 감정가 / 최저가 | 917,000,000원 / 314,531,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온누리신용협동조합 / 1,371,915,118원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
말소기준권리는 2018년 10월 24일 온누리신용협동조합의 근저당권입니다. 2026년 1월 16일 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 이는 기존 근저당권의 이전으로 권리 순위는 2018년 설정일을 그대로 따릅니다. 현재 경매개시결정은 말소기준권리 이후 등기이며 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 승계 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김무열 | 2023.09.06 | 30,000,000원 / 1,800,000원 | 2025.07.07 접수 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 없는 실제 임차인 1명입니다. 김무열의 전입일은 말소기준일인 2018년 10월 24일보다 늦으므로 대항력이 없고, 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 떠안지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 예상배당표에도 임차인 배당액은 반영되지 않았습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 할인율만으로 ‘저가’ 판단 금지
현재 최저매각가는 314,531,000원으로 감정가 917,000,000원의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 314,531,000원입니다. 다만 근린시설은 동일 상권의 실제 매매가격과 임대수익을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 314,531,000원 | 0원 | 314,531,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 220,171,700원 | 0원 | 220,171,700원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 154,120,190원 | 0원 | 154,120,190원 |
회차가 내려갈수록 실질취득액도 동일하게 낮아지지만, 이것만으로 시장가보다 싸다는 결론은 나오지 않습니다. 현황 이용이 피트니스 시설인 만큼 현재 임대차의 지속 가능성, 월 차임 1,800,000원의 실제 지급 여부, 공실 전환 가능성, 시설 철거와 재임대 비용을 함께 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 314,531,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,203,434원 |
| 1. 근저당 · 온누리신용협동조합 | 1,879,200,000원 | 309,327,566원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 미배당액은 1,569,872,434원으로 계산되지만, 이는 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도경찰청 동측 인근으로, 관공서·근린공원·근린생활시설·상업 및 업무용 건물이 밀집한 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 왕복 6차선 약 30m 도로, 북측으로 왕복 4차선 약 20m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 해당합니다.
- 설비. 기본 위생 및 급·배수설비, 승강기, 소화전, CCTV가 구비돼 있습니다.
- 현황. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았으나, 임대관계와 실제 시설 인수 범위는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%만으로 저가 판단을 하지 말고, 동일 건물·인근 중심상업지역 근린시설의 최근 매매사례를 대조하세요.
- 임대수익 확인. 보증금 30,000,000원·월 차임 1,800,000원의 계약 존속 여부와 실제 차임 지급 내역을 확인하세요.
- 점유·명도. “GYM 승 FITNESS”의 실제 영업 여부, 시설물 소유권, 반출 범위, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 신탁원부. 신탁원부 제2022-52호를 열람해 임대차 체결 권한과 신탁재산 관리·처분 조항을 확인하세요.
- 근저당권 이전. 2026.01.16 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권과 현재 채권자 관계를 원본 등기에서 대조하세요.
- 관리비·공과금. 집합건물 공용부분 관리비와 영업용 시설 관련 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원과 좋은 가격은 다른 문제”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018년 온누리신용협동조합 근저당이고, 임차인 김무열의 전입은 2023년으로 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 917,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 314,531,000원까지 내려왔지만, 근린시설의 가격은 감정가 할인율보다 임대수익·공실위험·시설 정리비·재매각 가능성으로 판단해야 합니다. 현재 이용이 피트니스 시설이고 신탁등기가 존재하므로, 시세와 수익성, 신탁원부, 실제 점유를 확인하지 않은 입찰은 피해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 명도는 보수적으로 검증. 이 사건의 결론입니다.
