부산지방법원 2025타경1376. 부산 북구 화명동 아덴펜트하우스 1층 103호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현장조사 시 공실입니다. 주식회사뉴진컴퍼니가 2023.05.26. 거래가액 1,169,630,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 진해수산업협동조합이 채권최고액 2,100,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준권리 이후 등기된 동문새마을금고·광안신용협동조합의 가압류와 국·부산광역시 북구의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았고 배당분석상 매수인 인수액도 0원이므로, 권리분석의 핵심은 인수 위험보다 가격 적정성과 근린생활시설의 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1376 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 2270-5 아덴펜트하우스 1층 103호 · 부산광역시 북구 화명대로 5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 23층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 주식회사뉴진컴퍼니 (2023.05.26. 거래가액 1,169,630,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,137,000,000원 / 557,130,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해수산업협동조합 / 1,870,246,998원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수액은 0원
임차인 없음. 현황조사상 1층 103호는 공실이며, 보증금이나 대항력 임차인 신고도 확인되지 않습니다. 따라서 실질취득액은 최저매각가 557,130,000원 + 인수액 0원 = 557,130,000원입니다.
② 가격 비교 — 49% 유찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 557,130,000원입니다. 그러나 제시된 아덴펜트하우스 최근 12개월 거래 12건의 평균은 119,333,333원, 최신 거래는 2026.07. 95,000,000원입니다. 단순 수치상 실질취득액은 최근 평균의 466.9%에 해당합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 27.61㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2026.04 | 28.17㎡ | 21 | 137,000,000원 |
| 2025.11 | 23.36㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 23.36㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 23.42㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 23.36㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 23.36㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 23.42㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 23.42㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 23.36㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 23.36㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 23.42㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.0㎡ 비교 불일치 | 12건 | 119,333,333원 |
다만 거래 표본은 23.36㎡~28.17㎡이고 본건의 비교 대상 면적은 53.0㎡로 면적 매칭이 되지 않았습니다. 본건은 1층 근린생활시설이므로, 위 거래 평균을 동일 용도·동일 면적의 확정 시세로 사용할 수 없습니다. 그렇더라도 실질취득액과 제시된 거래자료의 격차가 매우 커, 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 557,130,000원 | 549,158,700원 | 1,849,421,736원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 389,991,000원 | 383,731,126원 | 2,014,849,310원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 272,993,700원 | 268,371,788원 | 2,130,208,648원 | 0원 |
유찰이 이어지면 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 후순위 채권의 미배당은 매수인에게 승계되지 않습니다. 각 회차의 실질취득액은 매각가와 같고 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 557,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,971,300원 |
| 2. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 2,100,000,000원 | 549,158,700원 |
| 3. 가압류 · 동문새마을금고 | 168,580,436원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광안신용협동조합 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,398,580,436원 중 채권자 예상배당은 549,158,700원이며, 미배당액은 1,849,421,736원입니다. 미배당 채권은 매수인 인수로 연결되지 않습니다. 당해세·최우선변제와 공동담보 처리 결과에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명진초등학교 남서측 인근으로 공동주택·오피스텔·공원·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 도시철도 2호선 화명역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 남측으로 고가도로를 포함한 광대로에 접하며, 토지는 평지의 가로장방형입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상업용지·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 가로구역별 기준높이 95m·최고높이 120m 제한지역입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 917.0㎡, 공시지가는 3,813,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 2021.06.07. 준공된 66세대 건물로 공동 위생·급배수설비, 기계식주차설비와 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으며, 1층 103호는 조사 시 공실이었습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 동일 건물의 소형 면적 거래자료만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다. 실제 임대료·관리비·공실기간과 동일 상권 1층 상가 거래를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동일 용도 시세 확인. 23.36㎡~28.17㎡ 거래자료는 본건 비교 대상면적 53.0㎡와 일치하지 않습니다. 화명역 인근 1층 근린생활시설의 실거래·임대사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 수익가치 검증. 공실 물건이므로 예상 보증금·월차임·관리비·공실기간을 산정해 557,130,000원의 실질취득액을 감당할 임대수익이 가능한지 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 2층 201호·202호·203호의 경매 진행과 배당 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 세금채권 확인. 국과 부산광역시 북구의 압류가 등기돼 있습니다. 등기는 소멸하더라도 실제 배당에 반영될 조세채권의 금액과 우선순위는 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 조사 당시에는 공실이지만 매각 시점의 점유 상태와 내부 집기·영업설비 잔존 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·주차 확인. 공용부분 관리비 체납, 기계식주차 이용조건과 상가 영업에 필요한 주차 가능 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 공동담보 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 단순하지 않다”
이 물건은 권리 측면에서는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2023.05.26. 진해수산업협동조합 근저당권 이후의 권리는 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다고 해서 가격까지 저렴한 것은 아닙니다.
실질취득액 557,130,000원은 제공된 최근 12개월 거래 평균 119,333,333원의 466.9%입니다. 거래 면적이 본건과 일치하지 않아 그 평균을 확정 시세로 사용할 수는 없지만, 반대로 현재 최저가가 싸다는 근거로도 쓸 수 없습니다. 여기에 2회 유찰·공실·근린생활시설·공동담보가 겹칩니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보류입니다. 동일 상권 1층 근린생활시설의 임대수익과 실거래가로 557,130,000원을 설명할 수 있을 때만 응찰 논리가 성립합니다.
