부산지방법원 2025타경1376. 부산 북구 화명동 아덴펜트하우스 2층 201호를 포함한 근린생활시설 일괄매각 사건입니다. 주식회사뉴진컴퍼니가 2023년 5월 17일 매매를 원인으로 거래가액 637,980,000원에 소유권을 취득했고, 같은 달 26일 진해수산업협동조합 앞으로 채권최고액 2,100,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후 동문새마을금고·광안신용협동조합의 가압류, 부산광역시 북구와 북부산세무서장 관련 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 낙찰자가 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 권리가 깨끗하다는 사실과 물건이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이고, 201호·202호·203호는 종전 “아덴블랑제리” 커피 매장으로 사용되다가 현장조사 당시 영업이 중단됐습니다. 각 호실은 벽체 구분 없이 일체로 사용됐으며 내부 영업시설도 이전된 상태여서, 재사용 비용과 물리적 구획 상태를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1376 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 2270-5 아덴펜트하우스 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 23층 건물 · 공동 위생·급배수·승강기·기계식주차설비 |
| 소유자 | 주식회사뉴진컴퍼니 (2023.05.17. 매매 · 거래가액 637,980,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,052,000,000원 / 515,480,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해수산업협동조합 / 1,870,246,998원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 점유·영업 상태 | 영업 중단 · 내부 영업시설 이전 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.05.26. 진해수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류 2건과 압류 2건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현황조사 원문과 매각물건명세서의 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
② 가격 비교 — 432% 수치를 그대로 시세로 믿으면 안 된다
아덴펜트하우스의 최근 거래 12건 평균은 119,333,333원, 최신 거래는 2026년 7월 95,000,000원입니다. 현재 최저가 515,480,000원은 최근 12개월 평균의 432.0%입니다. 따라서 적어도 주어진 거래표만으로는 현재 최저가를 “최근 시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 27.61㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2026.04 | 28.17㎡ | 21 | 137,000,000원 |
| 2025.11 | 23.36㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 23.36㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 23.42㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 23.36㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 23.36㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 23.42㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 23.42㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 23.36㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 23.36㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 23.42㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 119,333,333원 |
문제는 비교 면적입니다. 실거래 비교 대상면적은 59.128㎡인데, 실제 표본은 23.36㎡~28.17㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 경매 목적물은 근린생활시설 일괄매각이며 각 호실이 벽체 없이 통합 사용됐습니다. 따라서 432.0%라는 수치는 “현재 최저가가 싸지 않다”는 경고에는 유효하지만, 목적물의 적정가치를 직접 확정하는 시세로는 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 515,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,554,800원 |
| 2. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 2,100,000,000원 | 507,925,200원 |
| 3. 가압류 · 동문새마을금고 | 168,580,436원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광안신용협동조합 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,398,580,436원 중 예상 배당액은 507,925,200원이며, 미배당액은 1,890,655,236원입니다. 신청채권자 청구액 1,870,246,998원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 실제 집행비용 등에 따라 배당액은 변동될 수 있으나, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 515,480,000원 | 507,925,200원 | 1,890,655,236원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 360,836,000원 | 354,984,296원 | 2,043,596,140원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 252,585,199원 | 248,249,006원 | 2,150,331,430원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명진초등학교 남서측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 공원과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 도시철도 2호선 화명역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 1층 103호는 공실, 2층 201호·202호·203호는 종전 “아덴블랑제리”로 사용됐으나 영업이 중단됐습니다.
- 물리적 상태. 각 호실은 벽체 구분 없이 일체로 사용됐고 201호와 202호 내부 영업설비 등이 이전된 상태입니다.
- 토지. 토지면적 917.0㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형이며 남측 광대로에 접합니다. 공시지가는 3,813,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상업용지·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 1층 103호와 2층 201호·202호·203호의 매각목록, 대지권 및 각 호별 면적을 매각목록 원문으로 대조하세요.
- 벽체·구획 상태 확인. 각 호실이 벽체 없이 통합 사용됐으므로 독립 사용을 위한 구획 복구 가능 여부와 비용을 점검하세요.
- 점유 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이고 종전 영업은 중단된 상태입니다. 현장 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 시세 표본 분리. 최근 거래는 23.36㎡~28.17㎡이고 비교 대상면적 59.128㎡와 일치하지 않습니다. 해당 근린생활시설과 유사한 면적·층·용도의 거래사례를 별도로 조사하세요.
- 수익가치 검증. 공실 또는 영업 중단 상태를 전제로 임대료, 공실기간, 관리비, 시설 복구비를 반영해 응찰 상한을 산정하세요.
- 세금·배당 확인. 부산광역시 북구 및 국의 압류가 있으므로 당해세와 배당순위가 예상배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸형 ≠ 가격 안전형”
이 사건은 말소기준 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 등기상 소멸형입니다. 그러나 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 근린생활시설 일괄매각, 호실 간 벽체 없는 통합사용, 영업 중단과 시설 이전, 임대관계 미상이라는 현장 변수가 동시에 존재합니다.
가격도 단순하지 않습니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 12개월 실거래 평균의 432.0%이고, 거래 면적도 목적물과 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건은 “두 번 유찰돼 싸진 물건”이 아니라, 권리는 정리되지만 적정가격을 별도로 다시 계산해야 하는 근린생활시설입니다. 권리는 통과하더라도 가격·점유·구획 복구 검증 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
