부산지방법원 2025타경1376. 사건 표시 용도는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설인 아덴펜트하우스 2층 203호입니다. 소유자 주식회사뉴진컴퍼니가 2023년 5월 17일 매매를 원인으로 거래가액 478,485,000원에 취득했고, 2023년 5월 26일 진해수산업협동조합 앞으로 채권최고액 2,100,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후의 가압류 2건과 북구·국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

권리구조만 보면 매수인이 승계할 등기상 부담은 없습니다. 그러나 현장조사 당시 종전 상호 “아덴블랑제리” 커피 매장의 영업이 중단된 상태였고, 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 신고된 임차인은 없지만 실제 점유자, 내부 집기, 인도 상태는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 미배당과 매수인 인수는 다르다

2021년 설정된 청십자신용협동조합 등 근저당권과 하나은행 근저당권은 2023년 5월 26일 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 진해수산업협동조합 채권최고액 2,100,000,000원 근저당권입니다. 이 권리는 아덴펜트하우스 1층 103호, 2층 201호·202호와 함께 공동담보로 설정돼 있습니다.

최저가 197,470,000원을 전제로 하면 집행비용을 제외한 193,905,420원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 2,204,675,016원이지만, 이는 채권자 측 미회수액입니다. 해당 권리들이 매각으로 소멸하므로 낙찰자가 그 미배당액을 떠안는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.

② 임차·점유 — 신고는 없지만 현장 확인은 필요하다

③ 거래 비교 — 165.5%지만 면적이 맞지 않는다

아덴펜트하우스의 최근 거래 12건 평균은 119,333,333원, 최신 거래는 2026년 7월 95,000,000원입니다. 현재 최저가 197,470,000원은 최근 12개월 평균의 165.5%로, 이 수치만 보면 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

그러나 대상 면적은 45.838㎡인 반면 아래 거래 표본은 23.36~28.17㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 평균 119,333,333원을 203호의 직접 시세로 단정하거나, 반대로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 단정해서도 안 됩니다. 동일 용도·유사 면적의 근린생활시설 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 197,470,000원 가정)

채권총액 2,398,580,436원 중 채권자 예상배당은 193,905,420원이며, 미배당액은 2,204,675,016원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원

낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당은 늘지만, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 이 사건의 가격 판단은 채권 회수율이 아니라 203호 근린생활시설의 실제 임대수익과 재매각 가능성을 기준으로 해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 명진초등학교 남서측 인근이며 공동주택, 오피스텔, 공원과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 도시철도 2호선 화명역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통은 편리한 편입니다.
• 도로. 토지는 평탄한 가로장방형이며 남측으로 광대로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·상업용지·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 도로에 접합니다.
• 토지 지표. 토지면적 917.0㎡, 공시지가 3,813,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 근린생활시설이고 종전 영업이 중단된 상태입니다. 아덴펜트하우스 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 매각률은 0.0%로 표시돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 사건 표시의 대지와 감정평가상 근린생활시설 이용상태를 건축물대장·집합건축물대장·등기부 원본에서 대조하세요.
• 직접 비교 가능한 거래 확보. 대상 45.838㎡와 유사한 면적·층·근린생활시설 용도의 매매사례를 별도로 확인하세요.
• 수익가치 검증. 예상 보증금·월세·관리비·공실기간을 조사해 197,470,000원의 실질취득가를 감당할 수 있는지 검토하세요.
• 점유와 명도. 임대관계 미상이고 종전 영업이 중단됐으므로 현장 점유자, 출입 가능 여부와 인도 조건을 확인하세요.
• 집기 귀속. 커피 매장 내부 인테리어·영업설비·잔존 동산이 매각 목적물에 포함되는지 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
• 공동담보 확인. 진해수산업협동조합 근저당은 103호·201호·202호와 공동담보이므로 다른 공동담보 물건의 배당 진행을 함께 확인하세요.
• 세금·관리비. 북구와 국 압류가 있으므로 당해세와 체납 관리비, 공용부분 승계 가능액을 확인하세요.
• 기일 결과 확인. 매각기일 2026.07.30의 매각결과, 변경 여부와 후속 기일을 법원 원본에서 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”

이 물건은 등기상으로는 비교적 단순합니다. 말소기준 근저당 이후의 권리가 모두 소멸하고, 시나리오별 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 현재 확보된 최근 거래 평균과 비교하면 165.5%이고, 그 거래들조차 대상보다 작은 면적이라 직접 시세로 쓰기 어렵습니다.

여기에 근린생활시설, 종전 커피 매장 영업 중단, 임대관계 미상이라는 요소가 겹칩니다. 따라서 권리는 통과하되 가격은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다. 동일 면적의 상가 거래와 실제 임대수익이 확인되기 전에는 “감정가의 절반”이라는 문구만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.