수원지방법원 2025타경54449. 화성 새솔동 봄프라자 1동 4층 401호로, 감정평가상 병원 입원실 및 복도로 이용 중인 근린시설입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물의 4층에 있고, 본건 외 4층 전체는 일단의 병원으로 이용 중입니다. 401호는 병원에서 부여한 416호·417호·418호로 사용되고 있으며 각 입원실마다 별도 출입문이 있습니다. 건축물대장 현황도와 현황이 일치해 독립적인 구분건물로 사료된다는 감정 의견도 확인됩니다.

권리의 중심은 2021년 5월 31일 설정된 군포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,050,000,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 유영주의 390,000,000원 근저당권, 국가 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 일반적인 후순위 권리 소멸과 별개로, 매각물건명세서가 대지권 별도등기의 인수를 명시했다는 점이 이 사건의 가장 중요한 예외입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도등기는 인수

2020년 3월 6일 남동농업협동조합의 채권최고액 1,176,000,000원 근저당권은 2021년 5월 31일 이미 말소됐습니다. 같은 날 윤순정에게 소유권이 이전되고, 군포신용협동조합 근저당권 1,050,000,000원이 새로 설정됐습니다. 이후 유영주 근저당권 390,000,000원과 국가 압류는 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

조정현의 전입일은 2024.10.16로, 말소기준권리인 군포신용협동조합 근저당권의 2021.05.31보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월 차임은 1,200,000원이고 2025.05.07 배당요구를 했습니다. 확정일자 및 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.

③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가 34%

감정가는 572,000,000원, 현재 최저매각가는 196,196,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 제공된 시나리오상 감정가 34%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 137,337,200원, 5회 유찰 시 96,136,040원으로 제시돼 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,196,000원 가정)

채권자 총 채권액은 1,440,000,000원, 현재 회차 예상배당은 192,649,256원, 미배당은 1,247,350,744원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정이며, 배당 시나리오상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 다만 대지권 별도등기 인수는 별도로 남습니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본건은 병원 입원실 및 복도로 이용 중입니다. 401호는 병원에서 부여한 416호·417호·418호로 사용되고 각 입원실에 별도 출입문이 있습니다.
• 구분건물 상태. 건축물대장 현황도에 401호·402호·403호와 병원실의 위치·크기·출입문 위치·벽체 길이가 표시돼 있고 현황과 일치해 독립적인 구분건물로 사료됩니다.
• 주위환경. 새솔동 행정복지센터 북서측 인근이며, 주위에 각종 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 지하주차장까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 대중교통사정은 보통입니다.
• 도로. 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)입니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 일반 주거용이 아니라 병원으로 이용 중인 근린시설이고 이미 3회 유찰된 만큼, 감정가 대비 낙폭만으로 환금성을 높게 평가하지 않는 것이 안전합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 별도등기 원문 확인. “말소되지 않고 매수인이 인수”한다고 명시된 별도등기의 정확한 내용과 부담 범위를 최우선으로 확인해야 합니다.
• 점유관계 확인. 조정현이 4층 401호 152.4250㎡를 점유하고 있으며 현재 병원 입원실 및 복도로 사용 중이므로 실제 점유 주체와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 우선변제 확인. 임차인의 확정일자와 우선변제 여부를 원문 문건에서 확인해야 합니다.
• 병원 영업·시설 상태 확인. 401호가 여러 입원실과 복도로 사용되고 있으므로 낙찰 후 사용계획과 현 상태의 적합성을 확인해야 합니다.
• 가격 판단 분리. 3회 유찰과 감정가 34%라는 수치만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 근린시설의 실제 거래 가능성과 별도등기 부담을 함께 검토해야 합니다.
• 배당표 한계 확인. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰폭보다 인수권리를 먼저 본다”

현재 최저가는 196,196,000원으로 감정가 572,000,000원에서 3회 유찰된 가격입니다. 임차인 조정현은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 후순위 근저당권과 압류도 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 권리구조는 단순해 보입니다.

하지만 결론을 바꾸는 한 줄이 있습니다. 대지권의 표시 중 별도등기는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 배당표상 금전 인수액 0원과 이 인수권리는 구분해서 봐야 합니다. 또한 본건은 병원 입원실·복도로 이용 중인 근린시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 “얼마나 싸졌는가”가 아니라 “무엇을 인수하는가”를 먼저 확정하는 것입니다.